胡骏：房地产项目防水工程质量保障的方式探讨
摆脱单纯的技术讲解，解放采购的条框限制，在技术、标准还未成熟时，优采组织防水行业与房地产行业进行一次产业链上下游的大讨论，为装配式建筑未来的实践提供技术基础，也为正在或即将参与装配式建筑的企业一些灵感与启迪，更通过企业自发的实践与论证，为将来装配式建筑标准的推出增砖添瓦。
装配式建筑的风吹了很久，这次吹到了防水展。
防水如何满足房地产开发项目装配式的施工配套，如何杜绝传统施工模式带来的渗漏的隐患？现阶段防水企业和开发商面对的一个重要课题。首届中国房地产与防水行业合作发展大会与于5月23日在第十五届中国国际屋面和建筑防水技术展览会盛大召开。房地产行业与防水行业都在谈些什么？
中国建筑防水协会 教授级高级工程师 胡骏
以下是中国建筑防水协会 教授级高级工程师 胡骏的发言实录：
房地产企业是我国住宅和商业用房建设的主力军，房地产业的迅速崛起和发展，推动了整个国民经济的发展，同时也承担着我国民用建筑工程质量发展的重任。
房地产开发的主要项目形式是住宅、商业用房或办公楼，是人们活动和使用最为频繁的建筑空间。随着生活质量的提高，业主对住房缺陷的容忍度越来越小。据了解，房地产项目质量投诉率最的是各种渗漏问题，在众多投诉问题中，渗漏水占到70%左右，是房地产企业工程项目质量的“重灾区”。
由于解决渗漏问题通常比较复杂，渗漏原因排查困难，而且维修过程通常要将渗漏部位区域打开，施工工序多、时间长，直接影响了业主正常使用和生活，屋渗漏水成为了“最头疼的问题”。
防水工程的质量保证是一项系统性工程，防水不仅是防水材料与防水施工自身的问题，同时涉及到结构、基层、相邻构造层等众多相关问题，因此，单一地选择“好的”防水材料不是解决渗漏问题的关键。“消灭”渗漏水，是一项全球性艰巨任务，发达国家也存在渗漏问题，但总体来说，发达国家普遍对工程质量要求较高，防水材料质量和性能都优于我国目前的水平，防水工程已建立了适合本国建筑工程的成熟技术和管理方法，所以，渗漏问题不像我国那么突出。
如何建立适合我国工程建设的防水质量保证体系，建设部已着手开展“工程建设领域的标准提升和整合行动”，防水是这次行动的重点之一，建筑防水工程建设标准提高行动正在进行，今年要完成“防水标准的关键指标技术发展”等课题的研究，预计明年开始我国建筑工程的质量要求有一个重大的变化。
房地产业在我国工程建设领域占有重要地位，建筑工程质量提升有利于房地产业的正常发展。房地产项目如何进一步提升质量，解决渗漏问题，提高防水工程质量是重点之一。根据我国房地产开发过程中存在的问题，借鉴国外成熟的经验，针对我国房地产开发工程，如何保障防水工程质量的方法进行分析探讨。
一、防水技术标准化
1、防水规范不具有提供具体防水方案的功能
我国的国家和行业防水技术规范或技术规程约有11本之多，内容包括屋面防水、地下工程防水、室内防水、外墙防水，以及渗漏水治理的相关技术规程。在我国，通常认为凡符合规范要求的，是质量可靠的工程，而实际上，规范只是质量保证的最低要求。
规程是具有普遍指导意义的技术要求和规定，没有针对各种条件下提出具体的防水方案。根据我国标准改革的精神，目前执行的大部分规范可能会纳入推荐性标准。也就是说，规范中的要求不是实际工程方案的唯一选择，可以根据实际情况，选择更加合理、经济、可靠的技术方案。在国外大多规范、标准作为推荐性标准使用。在日本，防水标准规范就有二套，一套是由日本公共建筑协会编写，日本国土交通部发布的《公共建筑工程标准规范》系列。另一套是由日本建筑学会编制的建筑工程标准规范《JASS 8 防水工程》，都可以作为设计、施工、验收的标准。
2、标准图集不是标准防水方案
防水标准图集编集了不同构造与材料的多套组合方案，设计师可以根据需要方便地选用。由于各地区气候条件、工程习惯做法的差异，防水、保温等构造做法也有所不同，在选用标准图集时，可能会出现不适用的情况。另外，编制人员对防水材料和施工工艺了解存在局限性，标准图集中的错误和不合理现象十分普遍，而且很多图集更新不及时，存在技术落后问题。设计师选用了标准图集上并不适用于本工程的方案，是属于设计错误，而设计师经常会借口推卸责任。
近年来，由防水材料生产厂家主编的产品标准图集，也被标志上了“省标”、“国标”图集系列，这些图集，只是当工程采用该企业产品时，按发布的图集进行设计和施工，并不具有普遍使用性。
3、建立适合房地产公司的标准化防水系统
房地产企业通常会设计相对固定风格和结构形式的房屋建筑，特别是成片开发的小区，屋面构造、外墙形式等，类型不多，防水方案的通用性较强。
面对市场上繁复的防水材料，房地产公司可以根据本企业的情况，选择成熟可靠、经济合理的材料，编制不同房屋类型的标准防水方案。
房地产公司编制适用于本企业的防水标准工法，是保证防水工程质量、降低成本的有效方法。提倡标准化，可以简化设计，可以减少施工差错，便于质量控制和成本控制。编制防水标准工法也是房地产企业技术水平的体现，企业技术标准越多，质量控制更方便，工作效率越高，是一项事半功倍的好方法。
二、防水施工专业化
1、材料质量很重要
防水材料的质量好坏，决定着防水层的耐用年限。选择合格材料或高品质优质防水材料，是防水工程质量控制的基本要求。所谓合格的防水材料，是指材料的全项指标合格的防水材料，其性能和耐久性可以得到充分保证。在目前我国普遍采用低价中标，房地产企业极度成本控制的环境下，无法实现优质优价的良性循环，好材料无处用，防水企业没有生产和开发优质材料的积极性。
在防水材料市场鱼目混珠的情况下，采用防水材料合格供应商的方法，可以相对保证防水材料的质量品质。在选择合格供应商的方法上，应注意几方面的事项。
①合格供应商并不一定能长期保证材料质量
防水材料供应商往往以很低的价格，取得与房地产开发公司的长期合作协议，其中部分或许是一种投机行为，并没有长期提供合格材料的诚意或能力。房地产开发公司应对所提供到现场的防水材料，进行不定期飞行检查，各家防水生产厂商的不同规格材料，每年进行全项检查不应少于二次，对发现的不合格材料企业进行警告，甚至终止协议。
②扩大合格供应商范围
扩大合格供应商范围，主要有二个概念。一方面，在多供应商的环境下，可以防止“垄断”优势，形成质量与服务的竞争机制，有利于合格供应制度的建全发展。另一方面是，综合性防水大企业并不具有所有防水材料的品质优势，某些单一防水材料厂家，在某一产品的质量上，可能具有更好的品质保证。所以，合格材料供应商应从全方位进行选择，择优而用。
③合理的价格是质量保证的重要因素
房地产企业与防水材料厂商的合作应建立在互利共赢的基础上，合理的利润是保证合格材料的前提。在原材料涨价时期，协议供应价或许低于生产成本，如不及时调整，生产厂商可能会亏本。不良厂商或以提供低于标准的材料，以保证企业利润。因此，建立合理的调价制度，以维护双方长期合作的健康发展。防水材料供应价格可以应生厂商的要求，每三个月或半年进行协商调整，以保证价格的合理浮动。目前采用一年或二年一次的调整机制，存在很大的价格风险和不合理性。
2、施工质量更重要
材料是“药”，施工是“医”，防水工程最终由施工得以实现。俗话说，三分材料七分做工，虽然施工对防水质量的影响因子没有这样大，但防水施工对质量保证的重要性是众所周知的。
①合格防水分包企业更能保证防水工程质量
与合格材料供应商相比，防水工程合格分包方，更能保证防水工程的最终质量。专业防水施工在处理节点及复杂部位的防水时，更有施工经验和质量保证。专业防水施工企业具有专门的施工质量管理人员和合格的上岗工人，有组织的管理体系和质量控制机制，是防水工程质量保证的前提。通过对专业防水施工企业的考核审查，确定一批长期合作的防水施工企业，以满足不同地区和不同类型工程的防水施工，以解决“高”材料品质，“低”防水质量的不正常现象。
②专业施工才有专业的质量品质
专业防水施工可以选择有独立资质的专业防水公司，也可选择防水材料厂家与专业施工企业联合的队伍，但要防止由总包自行组织没有上岗证的工人施工作业。
房地产公司选用了合格的防水材料，却没有做出合格的防水工程，这是由于没有将防水施工作为质量保证的关键所造成的。目前我国的工程项目承包体制中，项目承包人并没有自有的施工队伍，通常将各分项工程分包给专业公司或称为小包工头的专业队伍。防水施工也一样，总包并没有长期固定的专业防水施工人员，而是将防水工程分包施工。讲质量、负责任的总包，会将防水施工分包给有资质的专业防水施工公司。而不重视质量的总包项目负责人，为了追求利益最大化，采取非专业分包的方法，由无证人员进行施工，这样的防水工程质量是无法得到保证的。
我国防水规范要求“防水工程应由具备相应资质的专业队伍进行施工。作业人员应持证上岗”。房地产公司、监理应对总包的防水施工进行监管，以确保按规范要求组织专业防水施工。
三、防水管理精细化
1、施工前：施工组织有方案
施工组织方案是防水施工前对整个防水施工过程的工作指导书，其内容包括人员组织、过程质量控制、安全措施、质量验收等方面，也是防水工作检查的重要依据。
人员组织主要是指，现场管理负责人、质量负责人、安全负责人、各施工阶段人员数量等。
过程质量控制是指，在整个施工过程中，各阶段如何按规定工艺进行施工和检验。
安全措施是指，防水施工过程中防止高空坠落、使用明火安全、涂料挥发性溶剂中毒的防范、电焊等相关工种施工对防水的影响等。
质量验收是指，对防水层质量的检查与验收所依照的规范和标准，组织验收的程序等。
2、过程中：检查、监督有落实
防水施工过程的质量控制，是从材料准备、施工工艺、节点处理、产品保护等环节的质量控制。质量控制应建立在防水班组自行检查基础上，并由监理工程师进行复核验收。
防水施工班组在施工前应通过技术方案交底，明确施工要求、质量标准、工序安排等内容，施工过程中，要严格按要求进行操作，并对完成的防水层进行自查，发现问题及时改正。
监理是防水工程质量的守护者，监理工作不仅只是最后质量验收，同时也应防水施工过程进行监督，及时纠正错误。
3、完成后：保护、验收要重视
对完成的防水层，通过监理的检查评定合格后，方可进行下一道工序施工。防水层在施工过程中及完成后，有可能受其他工种施工的影响而被破坏，应及时做好保护和修补工作。
防水层完成后，监理工程师应对质量进行验收。在有条件进行蓄水试验的部位，如平屋面、卫生间等，应进行蓄水检验；对无条件蓄水检验的部位，可以有雨后进行检查，如外墙、坡屋面等，发现问题及时解决。
四、渗漏维修要彻底
1、普遍问题专题解决
渗漏水是房地产开发公司质量投诉比例最高的问题，新建工程往往需要通过多次维修，才能完全解决。造成渗漏水的原因有很多，渗漏水处理有时也很麻烦复杂，但可以通过渗漏水原因分析统计，对同类多发的普遍性渗漏问题进行专题研究，在对渗漏水治理的同时，研究改进防水设计方案或防水构造措施，从源头防止该类渗漏问题的发生。
2、特殊问题专家解决
房地产开发公司可以利用丰富的社会技术资源，通过聘请常年防水专家顾问，对企业的常规防水技术进行规范化管理。同时针对复杂的渗漏难题或严重渗漏水事件，请专家进行现场诊断，提出科学、合理的解决方案。
五、成本控制合理化
1、质量保证是最划算的成本控制
渗漏水是老百姓反映最多的质量问题，其造成的损失和不良影响也是众多质量缺陷中最大的。所以，渗漏水会给房地产公司造成严重的信誉损失。
防水造价所占工程总造价比例很小，而一旦发生渗漏水，翻修或维修所化的代价往往远高于一次性投入的造价。比如，地下室变形缝采用优质的中埋式橡胶止水带，并认真做好安装和接头焊接，造价一般不会超过300元/m。当采用不合格的低价橡胶止水带而造成渗漏水，变形缝堵漏防水施工价格一般在1500元/m以上，或需要更高的代价才能达到长期不渗漏的效果。所以，减少渗漏水维修是实质性的节约成本。
采用耐久性长的防水材料比耐久性短的防水材料性价比更高。当造价为40元/㎡的防水层其使用年限为5年时，相比造价80元/㎡年使用年限为20年的防水层，年均造价降低了一倍，同时减少了翻修带来的麻烦。所以，合理的一次性高成本投入，比低质量低成本投入更划算。
2、低价存在着质量风险
“价廉物美”只是一种期望，优质防水的价格一定不会低。由于房地产项目普遍对成本控制比较严格，在防水材料选择和防水工程施工单位选择时，成本部很强势，通常以最低价格为唯一的衡量指标。施工单位为了获得利润，如何偷工减料成了一门必修课。而工程部与监理也只能心知肚明，这么低价格不可能做出像样的防水工程，短期内不出现渗漏水成为了防水施工的“终极目标”。因此，很多工程在完工3~5年后开始出现渗漏水，以后不断出现新的渗漏，房地产公司长期处于不断的渗漏水维修工作中。
高品质的合理高价，是房地产公司对防水工程质量高要求的一种态度，是防水施工企业得以健康发展的经济基础，是保障房地产公司产品高品质的重要理念。
