最强开门红后遇上调控 十强房企4月销售额齐下跌
在美剧《纸牌屋》中，有句经典台词：“当风力已经势不可挡时，就没有必要顶风而行了。”这也像极了从今年三月份开始，数十座城市陆续加强调控的房地产市场。立夏刚过，房企们依然在喜庆中公布了自己在2017年前四月的成绩单。碧桂园前四月销售额破两千亿，让不少人感慨“这依然是房地产最好的时代”。然而其中无法掩盖的，是龙头房企们销售金额在传统旺季四月的集体下滑。在“限购+限贷+限价+限售”的调控之下，再加上5月开始的房贷利率全面上调，这场房地产市场的降温，似乎已经到来。
一季度卖出海量的房子
毫无疑问，在一个多月前，中国的房地产商们度过了一个前所未有的“开门红”。
甚至来不及等到传统的旺季4、5月份，龙头房企们已经在2017年的第一季度卖出了海量的房子。中原地产研究中心统计显示，36家标杆房企1-3月合计销售达到9596 .1亿元，比2016年同期的5372亿元上涨幅度高达78.6%。
要知道，2016年本来就是房地产“史上最大年”，而今年一季度的销售额，是站在了“巨人的肩膀”上再进行的超越。
火热的市场，也引来了新一轮调控。南都记者了解到，从今年3月份开始，全国已有超过55个城市发布了各种调控政策达160余次。楼市调控从最初的限购、限贷的“双限”调控时代，逐步升级到“限购+限贷+限价+限售”的“四限”时代。
由于五一小长假的存在，四月份常常是开发商的推货高峰，但是从整体成交来看，调控的效果已经开始显现。易居(博客)研究院监测的50个典型城市显示，在4月份这些城市新建商品住宅成交面积为2667万平方米，环比减少10%，同比减少19%。
部分房企4月销售额环比跌48 .8%
春江水暖鸭先知。房地产市场的变化，首先就会体现在房企的业绩上。
在今年的前四月，在基本延续了2016年走势的情况下，已经有碧桂园、万科、恒 大三家房企销售额突破了千亿元，而碧桂园的销售额更是已经突破2000亿元。要知道在去年同期，还只有万科一家的销售额破千亿。
但是，在1- 4月整体业绩“好看”的背景下，4月份龙头房企业绩的集体下滑，同样不能忽视。
5月8日，碧桂园发布最新的未经审核营运数据，在3月份取得了单月634亿元的惊人销售额之后，4月份该集团的销售额回落至535亿元，跌幅达到15 .6%；同样，万科在3月份取得了636 .4亿元的销售额之后，4月份的销售额回落至418 .9亿元，环比跌幅达到34.2%。
南都记者统计发现，在今年销售额排名前十的房企中，全部企业4月份的销售额均环比3月份出现了下跌，其中下跌幅度最小的是恒 大，跌幅为1.8%；而跌幅最大的为金地集团，销售额环比下跌了48.8%，几乎腰斩。
“4月份全国重点城市市场销售出现了环比和同比的下滑，体现了政策管控的有效性，尤其是类似认房又认贷等政策，都会使得此类城市市场交易出现下滑。反映在房企的销售业绩上，也会有所体现，即房企4月份销售业绩或不如预期。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。
房企新增融资额大降
“尽管各种‘限’非常严格，但业内一直认为，没有动‘ 钱袋子’的调控，只能算是吓唬人。但是最近的调控，已经开始伸向资金的口袋。”一位业内人士告诉记者。
克而瑞统计显示，在刚刚过去的4月，典型房企的新增融资额环比下降38 .19%，同比下降47 .78%，与去年形成鲜明对比。而土地市场火热，房企开发加速，导致企业的资金量需求增加，资金供求矛盾加深。
据了解，在4月召开的一季度经济金融形势分析会上，银监会对部分银行的地产相关贷款占比过高做了提醒。可以预见，在银行当前控风险的主旋律下，一些房企未来申请银行贷款的难度或将提升。
房贷利率提升或致销售进一步萎缩
而在房地产资金链的另一端，则是对个人住房贷款利率的提高。
统计显示，20 16年全国新增贷款12 .6万亿元，其中房贷就占到5 .7万亿元，占比45%。2017年一季度，个人购房贷款余额为19 .05万亿元，房贷销售比达到历史高位。广州同创卓越房地产咨询顾问有限公司总经理赵卓文(博客)告诉记者，房贷政策的变化，对市场的影响巨大，远远大于“限购”、“限售”等行政管理措施。
据了解，在进入5月份之后，北京率先执行严格房贷政策，8家银行正式将首套房贷利率恢复至基准利率，不再有任何折扣，二套房贷款利率也从此前的基准上浮10%调整为上浮20%。上海现在也将首套房贷利率上调至九五折，基本不再有9折以下利率优惠。
5月8日起，广州四大国有银行也开始将首套房贷利率全面上调，按照基准利率执行，此前的9折优惠不见踪影。
“可以预期，随着利率水平的提高，2017年下半年一线城市的房贷规模将有所下降，房地产市场的销售也将萎缩。”赵卓文强调，不过目前的基准利率(4 .9%)仍然偏低，处于近十年来的最低水平。因此2017年房地产市场销售量会有所萎缩，但不会进入冬天。
房企实现年度目标有点难？
值得注意的是，在今年年初，不少房企在考量去年市场增长速度的基础上，给今年制定了较高的年度销售目标。但如今面临调控的进一步收紧，这些房企的目标实现也可能会受到影响。
克而瑞研究中心分析师告诉记者，目前热点城市对预售证发放限制未见放松的迹象，限购、限贷的城市可能会进一步增加，短期来看，多数城市仍面临供应偏紧的局面，房企销售环比下滑现象或将持续。
严跃进也表示，除了政策管控以外，部分房企需要积极补库存，否则后续的房屋销售容易受到较为明显的影响。“从实际情况看，当前的形势对部分房企年度销售目标的完成会有一定的影响。如果二季度房企销售业绩下滑比较明显，那么会有降价的可能，这个时候对于成交量有一定的刺激作用，但预计效果一般。“当然按照过去的销售模式，完成目标的难度大，不代表真带有太大的风险。”
目前基准利率(4 .9%)仍然偏低，处于近十年来的最低水平。因此2017年房地产市场销售量会有所萎缩，但不会进入冬天。
———广州同创卓越房地产咨询顾问有限公司总经理赵卓文
如果二季度房企销售业绩下滑比较明显，那么会有降价的可能，这个时候对于成交量有一定的刺激作用，但预计效果一般。
———易居研究院智库中心研究总监严跃进
