地产行业前景微妙 保利地产欲借央企整合下步大棋
当国内房地产市场因为政策调控以及市场逻辑而急剧变动之际，所有企业都试图寻找适应变化的新战略，曾经在土地一级市场作风彪悍的保利地产(600048)便在过去两三年时间内悄然做出调整，放弃在公开的土地市场上大开大合抢夺“地王”，开始在央企整合、行业并购中寻求机会。
保利地产4月18日公布的2016年年报显示，该公司去年全年拓展112个项目，新增容积率面积2404万平方米，总土地成本约1214亿元，同比分别增长84%和85%，其中，通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到75%，为历年来最高比率。
保利地产在18日举行的投资者见面会上透露，央企整合方兴未艾，作为央企地产公司中排名前三的企业，未来仍将获得较多拓展机会。同时，新一轮市场调控的核心目的是为了以空间换时间，为行业长效机制的推出赢得时间和机会，这将使得国内房地产市场格局发生改变，对参与企业带来资金上的挑战和压力。
强调风险主动降杠杆
去年，全国商品房销售面积15.7亿平方米，同比增长22.5%，商品房销售金额首次突破10万亿元，为11.8万亿，同比增长35%。在此背景下，保利地产实现签约金额2101亿元，同比增长36%，全年销售回笼金额2041亿元，回笼率达到97%，全年销售签约均价约为1.31万元/平方米。
报告期内，保利实现营业收入1547.52亿元，同比增长25.38%；营业成本1098.81亿元，同比增长33.26%。受到房地产行业结转因素影响，保利地产录得归属母公司股东的净利润124.21亿，与上年持平。
该公司表示，利润未与营收同步增长，主要源于结转项目的结构差异所致，公司毛利率、净利率均较过往有所下降，分别为29%和11.03%。但鉴于其余财务指标表现均衡，公司净资产收益率(roe)为15.45%，依然保持在行业中游。
与一线阵营中的民营地产公司在过去两年采取的激进型战略不同，保利地产作为央字头国有企业，在相关政策约束下，早在2014年起便开始主动降低杠杆规避市场波动的风险。公司净负债比率由2013年的94.48%下降至2016年的55.24%，有息负债总额自2014年以来逐年下降，直接融资比例稳步提升，截至2016年末，直接融资比重上升至27%。
2016年，保利地产成功发行100亿元公司债券和30亿元中期票据，其中“3+2”年期公司债券票面利率2.95%，创下同期房企债券融资新低。全年有息负债综合成本仅为4.69%，为同行中较低水平。
该公司于18日举行的投资者见面会上表示，国家新一轮针对房地产市场的宏观调控，从抑制资产泡沫的角度入手，将导致未来行业资金面更加严格，去杠杆手段更加多元，甚至有可能改变目前的预售模式。目前，央企内部正在瘦身强体、提质增效，强调核心竞争力的提升，为此，公司已多方面优化资本结构，做好准备应对市场冲击，至2016年末持有现金470亿元。
央企地产整合三足鼎立
自从今年第一季度多个城市祭出新一轮调控措施后，房地产行业对后市预期转向谨慎，在过去一年中价格被推高的“地王”面临较大压力。过往在土地一级市场颇为激进的保利地产，在去年的土地市场上颇为收敛，罕有高价拍地举动。但这并不意味着其减少了土地扩张。
数据显示，保利地产全年通过招拍挂、合作、并购等方式完成项目拓展112个项目，拓展容积率面积2404万平方米，总成本约1214亿元，同比分别增长84%和85%。值得提及的是，通过合作、并购、参与旧城改造、与政府合作项目、参与央企整合等获取的土地资源面积占比达到75%。
广州一位民营房企土地投资部负责人评论：一线房企凭借资金和品牌优势，都十分重视土地二级市场，“经常是短兵相接”，但拥有国家信用背书的大型央企，在参与旧改、整合央企等方面拥有极大优势，这也是保利地产、中海地产、招商地产等企业近年来减少参与土地一级市场竞争的主要原因。
关于央企地产业务整合问题，早在2010年3月，国资委下达“78家主业非地产央企退出房地产行业”的规定，但涉及央企迟迟不动，到2015年10月，中央巡视组指出，尚有9家三级企业从事房地产开发，有的在禁令后仍在拿地，期间更有央企在土地市场上凶猛拿地抢夺地王。
但是，央企间并购整合已是大趋势。其中最著名的案例是保利和中航实现业务整合，以及中海地产对中信地产的整合。3月28日，招商蛇口在其网上业绩交流会上表示，今年公司发展方面一项很重要的工作就是要做并购，退出房地产的央企和地方国企是其重点关注的对象。
对于保利这家央企巨无霸而言，在吞下中航地产后，其在并购方面领先一个身位。第一财经日报记者获悉，公司已经组建专业的并购团队，于去年完成对央企中航集团旗下地产版块的整合。
自此，国内以地产为主业的央企阵营，已然形成保利、中海、招商三足鼎立之势。
另外不容忽视的是，拥有国资背景的保利地产还在参与各地旧城改造方面占据优势。以珠三角城市群为例，该公司近五年在珠三角共获取资源2640万方，其中旧改、政府合作项目面积占比达46%；而在粤西地区该占比更是达到至59%。公司珠三角城市群布局城市16个，销售总额超过600亿元(未含深圳)，单区域销售额占比超过30%。
截至报告期末，该公司已覆盖全国68个城市，拥有在建、拟建项目361个，待开发面积6344万平方米，可满足公司未来 2-3年的开发需要。其中一、二线城市待开发面积占比约为68%，形成了以广州、北京、上海为核心，以周边城市协同发展的城市群格局。
保利地产相关负责人表示，围绕一二线城市崛起的城市群，是未来地产业务的主要市场，而这些区域也是保利地产拓展的重点区域，未来计划打造若干个1000亿、500亿和100亿级城市群。
