地方大员密集调整 保利地产加速转型要利润
始于2016年年末，保利地产高层人事的调整逐渐变得频繁起来。
最新出现在调整名单上的是曾将广东保利推向高峰的广东保利董事长余英(微博 博客)。
保利地产董事会办公室(以下简称“董事办”)在接受时代周报记者采访时表示，余英在卸任保利广东董事长后，仍保留保利地产副总经理一职，同时兼任集团品牌中心、技术研发中心、三四线城市事业部等业务的负责人。这意味着余英将接下胡在新“品牌中心”的管理工作。据时代周报记者了解，胡在新此前同时兼任保利地产副总经理、品牌管理中心总经理、保利物业董事长、保利代理董事长。
随着高层人事调整的落定，保利的产业布局和发展策略也将迎来新的变化。而在突破2000亿元之后，保利另一个亟待解决的命题是，如何改变“增收不增利”的现状。纵观保利近年来的发展，其营收方面的增长已逐渐放缓，且增收不增利的现象愈发明显。
时代周报记者就保利近年来净利润增速逐年下降的原因及后续改善举措询问董事办，对方表示目前公司正处于年报“静默期”，不方便业绩问题进行回应。据悉，保利地产将于4月18日公布2016年全年业绩。
高层人事变阵
千亿央企保利一直奉行稳中求进的原则，这一点在其架构和人事方面均有直接的体现。而人事的变动往往是企业战略调整的前奏。
2016年12月13日，朱铭新因工作调整辞去保利地产总经理职务。另经保利地产董事长宋广菊提名，同意聘任刘平为公司总经理。据时代周报记者了解，朱铭新现任职务为保利地产控股方—中国保利集团公司(以下简称“保利集团”)副总经理。
而从去年10月底开始，曾任保利(北京)房地产开发有限公司(保利地产北京业务运作平台，以下简称“北京保利”)副总经理的刘军(博客)才也开始频频出现在保利集团的公开活动中。目前刘军才担任保利集团副总经理一职。
董事办告诉时代周报记者，刘平升任保利地产总经理后，便不再兼任北京保利董事长一职，目前该职位由保利地产副总经理王健兼任。此外，原北京保利总经理李晶也在今年结束了在北京的3年任期，调任保利地产总部。
另据媒体报道，保利地产下属一级子公司保利城投已与保利广东公司合并，所有项目并入保利广东，保利城投原总经理罗北生接替余英担任保利广东董事长。上述变动已于2017年初开始执行。一位接近保利地产的知情人士向时代周报记者确认了上述信息。
时代周报记者从董事办获悉，余英在卸任保利广东董事长后，仍保留保利地产副总经理一职，同时兼任集团品牌中心、技术研发中心、三四线城市事业部等业务的负责人。这意味着余英将接下胡在新“品牌中心”的管理工作。据时代周报记者了解，胡在新此前同时兼任保利地产副总经理、品牌管理中心总经理、保利物业董事长、保利代理董事长。
董事办告诉时代周报记者，人事调整主要出于公司内部分工及业务方面微调的考虑，仅此而已。而一位长期关注保利地产的不愿具名业内人士则告诉时代周报记者，保利地产近期人事调整，整体业绩不好或是大背景。在他看来，相比其他“国字头”企业，保利地产的市场化已做得很好，但其目前的创新仅停留在营销层面，如“5P”战略(即养老地产、全生命周期绿色建筑、社区O2O、PloyAPP、海外地产)。
先深耕后拓展
伴随人事调整，保利地产在区域拓展方面也在积极寻找新的市场。
2016年12月14日，保利地产旗下的东莞中骏房地产开发有限公司以6.8亿元竞得深圳大鹏办事处大鹏中心区G16506-0144地块，人才竞配建面积8000平方米。这是保利地产通过公开土地市场首次进入深圳。
疑问却随之而来。保利地产与保利置业曾于2012年左右内部签署了同业竞争协议，分区域而治。协议中，保利地产不得进入深圳、苏州、海南等市场，保利置业需撤出北京等市场。
这次进入深圳市场，是否意味着双方签署的同业竞争协议已经“失效”？董事办对此三缄其口，仅向时代周报记者表示：“没有必然是这样的情况，合适的时机，我们会向外披露。”但董事办工作人员也透露了另一个信息，“拓展深圳市场，方式有很多”。
对于深圳市场，保利地产显然垂涎已久。余英曾在微博上表示：“广东保利尽管没有深圳这个主战场，但将永远是广东老大，只要哪一天解禁，允许保利地产进深圳，我保证三年内深圳销售第一！”2016年8月，保利地产曾参与深圳国际会展中心竞标，但最终败于招商蛇口和华侨城联合体。
在这次得偿所愿进入深圳后，董事办向时代周报记者表示，公司短期内不会再去拓展新的区域，而是聚焦现有布局做深耕。
保利地产2015年股东大会上，公司董事会便要求经营层深耕城市群布局，继续聚焦一二线城市。同时要加大核心城市、销售优势区域的资源保障，并暂停产成品占比较高、市场活力较差的区域拓展。
据悉，保利地产2015年公司新增的50个项目，一线城市占比45%，二线占比49%，三线仅占比 6%。保利重点加大了北京、上海、广州等区域的拓展力度，并暂停了沈阳、长春、南昌、重庆等地的土地拓展。 2016年上半年，保利一二线城市拓展面积 569万平方米，拓展金额 421 亿元，占公司拓展总量的75%和 94%。
2017年，上述格局发生了转变。
2017年3月9日，保利地产董事会秘书黄海在保利地产电话会议上表示，公司前两年重视一二线核心城市作用。“但公司有30%土地储备面积布局在三四线，后续也会适当增加三四线存量。”按照保利的说法，公司目前业务仍围绕中心城市布局，关注核心城市周边的三四线城市。
为适应市场发展和公司规模的扩张，保利还在原有二级治理架构基础上，探索设置大区管控，试行三级管理模式。另据媒体报道，在公司业务层面，保利地产成立城市群战略事业部，还推出“别动队”，即在浙南、苏北、京津冀等三个区域另外成立三个独立的平台公司，在拿地、开发项目等各方面，这些平台公司与区域公司将展开竞争，可能引发鲇鱼效应。
接下来，以刘平为总经理的保利新团队将推出哪些新举措，去应对企业自身发展及行业格局分化带来的挑战，令人期待。
要规模还是要利润？
而眼下亟待解决的，是保利地产近年来“增收不增利”的现象愈发明显。
截至3月13日，据Wind资讯统计数据显示，沪深两市共计38家上市房企2016年营业收入合计为6617亿元，同比增长28.8%。归属于母公司股东的净利润合计为511亿元，同比增长30.7%。其中，31家房企归属于母公司股东的净利润同比增速均超过20%。
但保利地产2016年度业绩快报公告(未经审计的初步核算数据)显示，公司2016年共实现营业收入1548.38亿元，同比增长25.45%。归属于上市公司股东的净利润124.14亿元，同比增长0.54%。在营收与净利增长方面，保利地产均低于业内平均增速。
保利地产方面的解释是，由于结转项目毛利率下降，所以营业利润增幅低于营业收入增幅。
时代周报记者翻阅保利地产历年年报获悉，2010-2016年，保利地产营业收入同比增长分别为56.15%、31%、46.50%、34.03%、18.08%、13.18%、25.45%，总体呈下降趋势。
变化更为明显的是利润方面。归属于上市股东净利润方面，保利地产2010-2016年同比增长分别为39.8%、32.74%、29.20%、27.36%、13.52%、1.21%、0.21%、0.54% 。后三年净利润几乎无增长。扣除非经常性损益的净利润方面，2010-2015年同比增长分别为44.35%、31.12%、29.19%、28%、12.43%、1.84%、0.74%。
那么，是什么原因导致保利地产近年来净利增长乏力？
群益证券研究报告指出，保利净利润增速低于营收增速，主要由于结算的低利润率项目占比有所提高，带动综合毛利率整体下降。此外，公司全年年结算的合作项目比重大幅提高，少数股东权益占比提高至30%左右，同比上升了近5个百分点，直接影响净利润的增速。
少数股东权益占比提高，其原因在于近年来保利地产加大了引入合作方合作拿地及共同开发的力度。这意味着合作项目获得的利润就需按照股权比例共同分享。但增加合作项目比重有一个好处就是能够增加企业账面销售。
而在保利看来，通过合作方式获取的土地虽然会降低项目权益，从而影响到公司的归母净利润，但该方式有利于减少竞争，保证项目利润率水平。保利地产年报曾提及，公司新增权益容积率面积 861万平方米，权益比例仅为65%。其中24 个项目为合作获取，合作方以品牌房地产开发商、专业房地产基金为主。
与基金合作仍有想象空间
值得注意的是，这里所说的基金便包括保利地产于2010年6月联合中信证券成立的信保(天津)股权投资基金管理有限公司(以下简称“信保基金”)。
据媒体报道，信保基金除发起人除了保利地产外，其认购人也主要以保利地产集团内部人士为主，从根本上讲，信保基金和保利地产的利益其实是一致的，保利地产对投资的项目会拥有完全主导权。其常用手法是由基金管理公司与保利地产联合拿地，再由基金管理公司引入基金接盘所占股权，进行后续的资金提供。
2010年，信保基金成功募集超过24亿元的资金规模，并迅速向保利地产旗下的南京保利紫晶山、武汉保利中央公馆等项目投入20.08亿元。两者更多的合作体现在拿地上。2012年， 保利地产联合信保基金以18.7亿元竞得佛山一商住地块。同年，双方合作以12.41亿元竞得江门一地块。2012年10月初，双方合作以45亿元竞得上海徐汇区滨江地块。
上述的合作方式，带来的是保利地产土地与项目所占权益比例的下降。2009年信保基金尚未成立前，保利地产多为独立拿地，是年保利新拓展项目中，绝大多数拥有100%权益。自信保基金成立后，在保利地产2012年新拓展30余个项目中，有近15个项目，保利应占比例权益在60%以下。上述剩余权益方，年报并未披露。
房地产与金融资深评论人黄立冲告诉时代周报记者，与基金联合拿地是一种关联交易，也是一种“明股暗债”的融资方式，“理论上，这个基金应该独立运营，否则便没办法更好地对投资保利地产的股东负责”。
而在克而瑞看来，一方面信保基金确实在保利地产过去的规模扩张中起到了支撑作用；另一方面，信保基金“或股权投资或明股实债”的方式，有分噬利润之嫌。
不过，保利地产董事长宋广菊曾坦言，私募股权基金的资金很好运用，既不用抵押，又不用担保。而保利地产2016年董事会工作计划也包括推动资本创新，大力发展房地产基金，探索实践商业地产资产证券化。
这或意味着，保利地产与信保基金等机构的合作仍有可想象的空间。而届时，保利地产土地与项目所占权益比例及利润又会产生怎样的变化呢？
针对股东权益比的问题，黄海表示，如果把视角拉到一个长周期来看，因为拿地的权益比已经下降到6成多，未来权益比仍然具备着下降几个点的潜力。
