北京通州一手住宅转冷 世纪鸿台湖拿地4年未开盘
昔日一个楼盘一日释放近800套房源，引千人购房的热潮已退去，如今的通州台湖新城，即使在阳光晴好的周末，也是一片寂静。
然而，这片寂静的楼市背后，潜藏着一股热潮。4月15日，《证券日报》记者在调查走访中获悉了一个买房排号的小故事。在通州台湖新城某楼盘销售中心，一位销售员告诉记者，他的一个客户患上了“买房恐惧症”，症状表现是怕买不到房，在该项目可以排号登记的前一天夜里，这位客户没有回家，在售楼处外面，自己的车里睡了一整夜，为的是能够随时冲出去排第一个购房号。
事实上，通州定为北京副中心规划出台后，房价一路水涨船高，虽实施了严厉的限购政策，但以5年前仅仅有基础配套，当地村镇居民逛个街还需要去通州城区的小镇台湖为例，2011年土地出让楼面价5000元，房价1.5万元。到如今，70年产权商品住宅房价每平方米涨至7.7万元，这甚至是在限价政策限制之下获批的价格，若是按照开发商的定价法则来，个别房源每平方米售价可能要冲破8万元。
一手住宅供应锐减
四年前，通州房价尚未真正迈入“3万元时代”。彼时，绿城中国在运河边上开发的京杭府，(即现在的通州运河核心区内)，2013年开盘，当时一期报价3万元/平方米，市场皆惊。
两年后，北京副中心“来了”。之后的通州楼市，在新房板块，商住房集中入市，一时间房价水涨船高，直接传导至二手房市场，多个二手小区成交均价快速突破3万元/平方米。
直至2015年8月份，通州实施了当时被称为”史上最严”的限购政策，到当年底，通州房价较为稳定，但想在通州买新建住宅的购房者马上发现，可供选择的一手70年产权住宅越来越少，首次置业的刚需几乎已经被挡在通州楼市门外。转过年来的2016年一季度还没过完，换房购房者几乎都慌了神儿，他们发现年前没换房的，此刻换房动辄一套房上涨了数十万元，甚至上百万元。
成交量锐减，商住房不允许卖给个人抑制投资需求的政策出台后，过去一手市场的主力——商住房成交陷入冰点，通州楼市开始相对转冷。
值得关注的是，北京副中心的规划出来之后，过去的睡城不再是新建住宅的集中供应区。
对于现在整个通州商品住宅市场来说，据《证券日报》记者根据北京市住房和城乡建设官网统计，2017年至今，北京通州的新建商品房期房，仅有3个项目拿到了预售许可证，总房源不足300套，包括于3月18日才能开盘销售的房源，其中一个拿证项目一期开盘房源已售罄，另一个项目仅有几套房获得预售证。换句话说，仅有一个位于六环外的项目有相对较多的新建商品房期房在售。
此外，截至4月17日，目前通州区在售期房共计不足10个项目，其中绝大多数房源已经在走交易程序，真正可销售的房源不足300套。
《证券日报》记者在调查中也发现，有个别现房项目正在申请销售许可证，准备入市，但鉴于开发商定价和相关部门限价的博弈和房价的水涨船高，开发商似乎并不着急销售。
一手住宅转冷
4月15日，《证券日报》记者在通州台湖新城走访发现，于今年一季度获得预售许可开盘销售的万科翡翠四季项目，一期已经售罄。偌大的售楼处，已不见来访客户。鉴于住宅售罄，目前该售楼中心主推的是办公产品，但即使是分割成30平方米-40平方米的小户型，也少有人问津。
而关于二期住宅产品，该销售人员向记者表示，“不知道推出时间，也不知道价格。”不过，该销售员直言，一期高层均价5.7万元/平方米，叠拼均价7.7万元/平方米，二期售价一定比一期高。
而与之一街之隔的台湖银河湾项目，8栋住宅新房已经盖好，“现房发售”条幅赫然在挂。《证券日报》记者辗转该楼销售中心后，一位销售人员告诉记者，现在正在排号登记，预计5月1日前后能够销售，因为正在申请现房销售许可。
“小区一共8栋楼，总计600多套房源，户型主要以55平方米和82平方米户型为主，销售价格还没定。”上述销售人员告诉记者，第一次开盘一共推出208套，如果市场不动荡的话，预计均价7.5万元/平方米左右，但现在来看，价格则充满了不确定因素，预计55平方米户型总价预计约400万元，82平方米户型预计总价600万元左右。
值得关注的是，该销售人员向记者直言，“认房认贷”限购政策之后，只要有贷款记录，在购买住宅就算作二套房，“普宅”首付比例为六成，“非普”住宅首付八成。但实际上，仅在通州台湖区域，超过3.9万元/平方米的住宅，如果有贷款记录，首付比例就是八成。“决定 普宅 和 非普 住宅的关键要看单价、总价和容积率，有一项超标，就会判定为 非普 住宅。”该销售人员称，预计目前除了公租房之类的政策性房，在一手商品住宅市场，几乎找不到“普宅”了，房价又太贵，大部分想买房的人都“死在”这个政策下。
“对5月1日前后将推出的208套房源而言，目前意向登记客户已经超过一半，如果不出限购政策，意向客户会远远超过入市房源。而首付从四成一下子提升到八成之后，大多数客户都被挡在门外了。”该销售人员进一步透露道，现在登记的客户中，有不少老业主是基于投资需求购买的。
拿地4年才准备入市
在采访过程中，《证券日报》记者了解到，台湖银河湾项目开发商为北京世纪鸿房地产开发有限责任公司(以下简称世纪鸿)，包括台湖银河湾在内，目前该公司在北京仅开发过两个住宅项目。
而在通州台湖新城板块，该公司几乎可谓下了重注。2012年底和2013年5月份，世纪鸿分别在台湖拿下了三块地，总价27.65亿元。据记者了解，三块地楼面价分别为12804元/平方米、13136元/平方米和13601元/平方米。
值得一提的是第三块地，当时有媒体报道称，该地块经过108轮激烈竞拍，楼面价达到13601.1元/平方米，溢价率高达242%。
据悉，该地块在正式开拍前就已经获得7次报价，竞拍价格也由3.04亿元上升至3.1亿元，可见其热度。而在竞拍现场，主持人曾三次修改竞拍阶梯价格，最后升至1000万元。整个竞拍过程主要在泰禾、世纪鸿、北京城建三家之间展开，三家此前都有在台湖拿地记录，均表现出势在必得的气势，频频举牌，整个竞拍过程也陷入了持久战，达半个小时之久。其中泰禾在第91轮败下阵来，此后由世纪鸿和北京城建交替争夺，最终世纪鸿如愿竞得该地块。
然而，同在该区域的泰禾集团、首开万科这几家开发商所拿地块也几乎与世纪鸿处在同一时间段内，但开发速度却大大不同。目前来看，泰禾集团的几幅地块都已变现，在售房源并不多，首开万科住宅产品曾销售过一期高层建筑，当时售价仅3万多元/平方米，目前尚有两期住宅待售。
而世纪鸿拿地4年后才准备入市，虽然每平方米精装修标准是7000元左右，但是1.3万元/平方米的拿地价格，如今每平方米有可能售价达到7万元左右。
对此，台湖银河湾的销售人员称，“我们只卖现房，公司一不缺钱，二不着急卖，随行就市而已，不是刻意捂盘”。
