龙湖南京31亿低调抢地 天街商业扩张中的规模与利润
文章来源：观点地产网
3月30日，南京土地市场迎来NO.2017G01-08号8宗土地的网上拍卖，包括3宗纯住宅用地，2宗商办用地和3块商住地。不出意料，6宗涉宅用地全部遭举牌至封顶价，转为摇号确定归属。
在房企蜂拥抢夺涉宅用地之际，龙湖把目光瞄向了相对“冷门”的商办地，最后以31.4亿元将当日拍卖的NO.2017G07、NO.2017G08两宗商办用地收入囊中。
南京龙湖官方微信宣布，根据规划，两宗地未来均拟打造天街系商业产品。至此，龙湖在南京已经落下三个天街项目。
早前2月15日，龙湖还成功竞得苏地2016-WG-76号地块，拟打造在苏州的第二个天街项目。
市场人士告诉观点地产新媒体，龙湖在商业物业的发展上正在加速。同时，近两年随着地价不断攀升，住宅利润空间被压缩，加大持有型商业物业的投入，是龙湖稳定毛利和净利的重要手段。
年报数据显示，2016年龙湖物业发展业务结算的毛利率为27.6%，受商业物业较高毛利率带动，总体毛利率达29.1%。
两月落地三天街
据观点地产新媒体了解，NO.2017G07、NO.2017G08两宗商办地均未设置最高限价，但纯商业的性质也注定竞争不会太激烈，地块均当场成交。
其中，NO.2017G07地块仅经过四轮竞价，便被龙湖子公司南京中恒星置业有限公司以18.8亿元，楼面价7776.88元/平方米竞得。
该地块位于建邺区新城科技园D-23地块，东至创意路(规划)，南至胡家闸河，西至云龙山路，北至楠溪江东街。用地面积48348.43平方米，容积率≤5.0，起始价18.5亿。
紧接着，龙湖另一家子公司南京金名城置业有限公司经过近半小时的竞价后，以12.6亿元、楼面价4967.66元/平方米竞得拿下NO.2017G08地块。
出让公告显示，NO.2017G08地块位于高新区软件园商业配套服务1号地块，东至汇源路，南至文景路，西至星火路，北至汇贤路。用地面积63410.14平方米，容积率1.01≤R≤4.0，起始价为9.3亿元。
南京龙湖官方微信宣布，根据规划，两宗地未来均拟打造天街系商业产品。至此，龙湖在南京已经落下三个天街项目。
南京业内人士尹霄飞认为，G07地块位于河西板块，这个板块目前是南京地价和房价最高的区域，加上青奥会的时候已经把周边基础设置建设好，潜力是比较大的。G08地块位于江北高新区，属于规划热点区域，但位置较偏，商业氛围不算浓厚。
尹霄飞同时指出，目前南京商业处于更新换代的阶段，以往那种比较老的商业综合体慢慢淡化，需要有新意的东西出现。龙湖虽然之前在南京已经布局了一个天街项目，但还没有开业，看不到它的运营效果，所以也不好评价，商业最重要的还是要做好运营管理。
此外，根据两地块的商办性质，加上“一展空间”以龙湖购物中心为依托的性质，上述两项目很多可能成为龙湖扩张“一展空间”的地点。
另值得一提的是，算上南京新入袋的两个项目，龙湖今年以来已经落地了三个天街项目。
早前2月15日，龙湖成功竞得苏地2016-WG-76号地块，成交价17.5亿，楼面价17479元/平方米，溢价率42.27%。
于拿地后，苏州龙湖地产营销总监黄万松表示：此次拿得地块以商业为主，龙湖或将此地打造成龙湖在苏州的第二个天街。
商业扩张中规模与利润
2011年开始，龙湖开始提出要把每年回款的10%投在持有商业上，包括买地、建造。其中，购物中心作为龙湖进军行业选择的唯一业态，经过六年以来的发展已经逐渐规模化。
据最新数据显示，截至2016年底，龙湖投资物业全部为商场，已开业商场面积为193.84万平方米(含车位总建筑面积为251.69万平方米)，整体出租率达到95.1%。主要在建的商场为6个，合计在建面积为76万平方米。
根据龙湖公布，2017年还将有五家商场陆续开业，分别是杭州滨江天街、苏州时代天街、重庆U城天街、重庆源著天街、上海宝山天街。2018年常州龙城天街开业。
从计划新开业五家商场，到两月连下三子，都可以看出，在持有型商业的发展上，龙湖的力度并不少。
持有型商业一直被诟病回报周期长、资金沉淀量大，因此对于持有型商业不少开发商态度都相对谨慎。
对于龙湖选择加大投入的选择，市场分析人士指出，一方面是住宅市场面临天花板，加上近两年地价不断攀升，住宅利润空间也在不断被压缩，另一方面，持有型商业物业成为了龙湖稳定毛利和净利的重要手段。
年报数据显示，龙湖投资物业不含税租金收入人民币19.1亿元，较上年增长35.2%。其中，天街、星悦荟、家悦荟租金占比分别为86.8%、11.4%和1.8%，租金收入的增长率分别为37.2%、26.7%和5.3%。
过去三年，若单从物业发展业务结算毛利率来看，2014-2016年分别为24.95%、26.2%、27.6%，同比增幅均为0.5%。
其中，2016年，若加上商业物业较高毛利率的影响，龙湖总体毛利率达29.1%。
龙湖首席财务官赵轶曾透露，龙湖商业毛利率达到74%。相较之下，明显比物业发展业务高出一截。
在利润方面，CEO邵明晓曾介绍，2016年收租业务整体利润为约8%，利润占比保持每年两个百分点的增长，预计2017年占比为11%，到2020年可达20%。
可以预见的是，较高毛利率的持有型商业将成为龙湖利润增长的重要法宝。
在持续扩张持有型商业之外，龙湖2016年中宣布推出长租公寓“冠寓”品牌，并已进入规模化扩张阶段。
邵明晓透露，对于冠寓，龙湖内部的铺排是每年新开房间一万到一万五千间，第三年达到10亿以上的收入规模。
据了解，长租公寓的毛利率目前大概在35%左右，虽不是特别高，但依然高于物业发展业务不到30%的毛利率水平。
因此，市场预期伴随着这部分业务纳入报表，龙湖整体毛利率及利润率亦将出现一定拉升。
