资金涌入房地产带动房价快速上涨

  王微表示，目前中国房地产市场正在进入一个新的发展阶段，尤其是2015年到2016年这一轮房价的快速上涨，从大城市的点涨到二三线城市的普涨，再到地价和房价的轮动上涨，以及大中小城市的高度分化，这些和当前的阶段性变化是紧密联系在一起的。

  “上涨的主要原因是大量非银行资金，包括实业、企业的资金、资本市场的资金大量进入房地产，带动了整个房地产价格的快速上涨，我们认为当前房价还是存在着泡沫风险。”

  王微表示，中国经济已经告别高速增长，正在进入中高速阶段。对比日本、美国等发达国家，房地产泡沫的出现都是在经济告别了高速增长之后才有可能出现的资产泡沫的现象。

  “告别了高速增长，特别是住房需求和城市化发展阶段的变化，也是造成当前这个房价快速上涨的一个原因。”王微说。

  房地产投资高峰期要过去

  对于供求结构问题，王微指出，当前中国的房地产供求与20年前有很大的不同，首先是告别住房从无到有的阶段，转向从有向好，目前全国住房比例是户均一套房。“当然分布上有很大不同，特别是对于新市民来讲还是缺乏。”

  其次，是中国城市化进程中已经跨越了50%的关键结点，在这个结点之后，一是房地产投资的高峰期要过去，同时，整个经济对房地产财富的需求也在成长。此外，城市发展形式不再是城市规模和数量的扩张，而是围绕城市的大都市区或城市集群的大量发展，未来的住房需求会向这样的城市加快聚集。

  再次，是城市规模扩大过程中，城市的人口结构、家庭结构、收入差距在不断扩大。未来不再是“一刀切”的住房需求，政策要考虑更多的新的因素。

  因此，对于住房基础性制度和建设和长效机制的建设，要考虑多个关键问题。王微表示，一是进一步厘清政府和市场的关系，包括中央政府和地方政府的关系等；二是构造多层次住房市场体系，除了新房，还有二手房和租赁市场；三是财税和金融政策保持中性合适的调解；四是优化配置土地资源；五是探索中国特色、可支付的、满足低收入住房要求的住房保障体系。

  王微强调，下一个阶段房地产供给侧改革中的关键点，是协调区域政府和市场，打开房地产市场的发展空间，特别是围绕周边中小城市，加快交通和公共服务等一系列的配套，来进一步提高中小城市吸引人口和房地产发展的能力。