二手房升温逻辑暗线：政策窗口下的换房情绪
二手房江湖变局
近期热点城市的二手房交易明显升温。究其原因，在于预售证备案遭遇房管局限价，很多开发商申请不到预售证，或者干脆不去申请。不过随着政策调整，市场需求会得到抑制，供应量将回升，预计二季度将回归降温通道。
业主坐等报价，4个购房者以5万元的“竞价阶梯”依次加价。短短两个小时内，位于北京朝阳区管庄区域(东五环外)的“远洋一方”小区某房源，价格就从560万被“抬”到585万，以超过六万元的单价成交。
这是3月初一个周末北京二手房交易市场发生的一幕。既可看做是北京二手房交易市场的缩影，又能折射出一线城市核心区域的二手房交易状况。
从2月末开始，北京、广州、深圳等地的二手房交易骤然升温。购房者手握重金，意愿强烈，但房源似乎并不充足。这再度造成一种供不应求的气氛，类似上述案例的坐地起价现象也屡见不鲜。
21世纪经济报道通过多方采访，试图还原本轮二手房交易升温的逻辑链条。其中，学区房周期性升温，以换房者为主的购房群体结构，以及“限价令”带来的新房供应短缺，共同构成了本轮市场的“推手”。与此同时，对房地产税落地、调控政策将至的预期，侧面促进了市场成交。
成交活跃
在位于北京朝阳区石佛营的朝阳区房屋管理局过户大厅，王女士从早上六点就前来排队。但直到中午12点，她才取到自己的号，这也是当天上午发放的最后一个号牌。此时在她身后，是长达50多米的过户者队伍。
王女士对该部门的工作颇为不满，因为在她之前，有大量彻夜排队的号贩子，安保人员未能将其赶出。
这些号贩子多为附近居民，很多人在天亮之前就来排队，他们以最低200块的价格转让自己的号牌。过户大厅的工作人员称，这种情况是从今年2月底开始出现的。虽然不及去年上半年的热度，但从去年四季度以来就很少出现。
该人士的观点得到了印证。链家地产管庄某门店的业务员向记者表示，从2月底开始，该区域的看房者骤然增多，他和同事们也经常加班。他自己每天的工作量是：带看客户4-5波，陪看7-8波。
该业务员表示，该区域最火的小区是房源相对较新的“远洋一方”，平均每套房源约有5-6个购房者争抢。因此，文首出现的业主坐地起价的案例十分常见。
这也造成了该小区成交价格大幅上涨。他表示，如今这一小区的房屋单价普遍超过5万元，户型较好的房源，单价可以超过6万。而在去年3月份，该小区优质户型，单价也仅在3万出头。
在这个北京五环外2011年建设的新小区里，如此单价并不夸张。根据链家app的数据，今年2月，北京朝阳区二手房的参考均价为69665元/平方米，仅次于西城、东城和海淀。后三者以北京乃至全国最优质的学区而闻名，其学区房价格高企，拉动了整体区域的价格，西城区的二手房参考均价甚至超过了10万元/平方米。
在我爱我家海淀区五道口区域某门店，业务员向记者表示，由于学区的关系，“华清嘉园”小区最近的成交单价在11万元上下，其中户型较小的房源，成交单价甚至超过13万元。附近的“科源”小区，成交均价也在11万元左右的水平，但该小区房源相对较旧。
尽管价格高企，这一区域的房源并不多。业务员反映，很多小区的房源只有个位数，且随时可能成交。
根据伟业我爱我家集团市场研究院统计，3月上半月，北京全市二手住宅共网签9309套，比2月下半月增加53.8%。但这并不能反映市场交易的真实水平。业内人士分析，按照二手房的交易周期，北京二手房交易量的上涨，将体现在3月下旬和4月的数据上。
换房大军
两年前，当北京五道口区域的学区房价格达到8-9万元/平方米时，人们戏谑将该区域称为“宇宙中心”。如今这个片区的房价达到11万元，但外界似乎已经习以为常。
中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，学区房价格本身就高于市场平均水平，加之3、4月为学区房购房旺季，市场需求大幅增加，推动了价格上涨。
除此之外，购房者的支付能力似乎也在提高，并为价格提供支撑。张大伟表示，当前北京二手房市场中，有50%-60%为换房需求。因为已有一套房产作为筹码，这部分购房者的支付能力相当强劲。
根据伟业我爱我家的一份报告，今年2月北京二手房交易结构中，全款支付人群占比为24.9%。在房价高企的北京楼市，这一比例着实不低。此外，为缩短交易时间，有55.5%的购房者选择使用商业贷款。使用公积金贷款的购房者占比仅为14.9%。
这部分换房需求主要来自数年前的刚需购房者，具体来说，是在2009年和2010年的行情中入市的刚需。到2016年时，这部分人的房屋已满五年，免去二手房交易个税之后，更易出手。
张大伟表示，这部分需求在2016年集中释放，并占据了当年市场成交的较大比重。但在去年9月30日，北京出台调控新政，一度使之受到影响。根据北京市住建委的数据，去年10月，北京二手房网签20950套，比9月的30516套大幅缩减。随后，二手房成交量逐月下降，到今年2月已降至12168套，创下最近两年来的新低。
张大伟认为，如今的二手房市场成交火热，正是换房需求回潮下的结果。这一方面是由于传统销售旺季到来，另一方面则是房地产税落地以及调控加码预期下的情绪影响。而相对宽松的信贷政策为这些需求的释放提供了条件。
事实上，这种“先卖后买”的交易特点，本身就容易加快交易节奏。上述链家地产业务员向21世纪经济报道表示，如果业主想要换房，必须在确定买家之后，迅速找到购房目标。否则按照当下的房价上涨势头，支付能力很快就会缩水。
他还表示，其门店接手的客户中，有60%-70%的比重属于这种“连环单”。很多购房者连续操作卖房和买房的程序，疲惫不堪。也有不少购房者做了假离婚，从而规避二套房的高额首付。
张大伟认为，在严格的限购限贷政策下，北京市场纯粹的投资需求近乎绝迹，首次置业和改善性需求占据市场主体。除非出台强力调控政策，否则这部分需求很难被抑制。
“限价令”推手
与需求相比，供应方的情绪要平稳得多。不少经纪人告诉21世纪经济报道，在北京的各个区域，由于价格上涨较快，业主惜售倾向明显。很多业主在签约、过户等环节有意拖延，也有部分业主干脆违约，使得近段时间的纠纷案例骤增。
这是由二手房供应的特点所决定的。与新房相比，二手房市场有着分散、随机的特征，其供应量和供应价格容易出现剧烈变化，且更难于控制。在房价上涨预期强烈时，二手房供应会明显减少，业主报价则大幅提高。
北京是较早进入存量时代的市场之一。根据中原地产统计，北京二手房成交套数占总体成交量的比重，已从2010年的64.6%提高到2016年的85.1%。
在价格方面，根据统计局数据，去年10月至今年1月，北京二手住宅价格环比涨幅分别为1.1%、0.2%、0.2%和0.8%。不难看出，在去年的“930政策”之后，北京房价涨幅曾一度得到控制，但近期有再度扩大的势头。
相比新房市场成交下滑、价格平稳的“表象”，这些数据更能反映出北京楼市的现实。
但不少业内人士反映，这种阶段性的热潮恐怕无法与去年相比。一个侧面的案例就是，在北京朝阳区的购房者，从签约到过户最终需要1个半月到2个月的时间。而在去年同期，这一周期将可能达到3个月。
较早进入存量时代的其他一线城市，也出现类似的情况。根据合富地产研究院的报告，目前广州核心地段的二手房价格同比大幅上涨六成以上。2月27日到3月5日一周的网签量达到4242套，创历史新高。报告称，二手房涨价最活跃地段是珠江新城，部分楼盘价格同比已经翻倍。
深圳市的二手房交易量，也在3月10日突破200套，创年后新高。
有分析认为，新房供应相对不足，使得这些城市的二手房交易明显升温。造成这种情况的原因，在于预售证备案遭遇房管局限价，很多开发商都申请不到预售证，或者干脆不去申请。
这种局面恐怕并不会持续太久。3月17日，北京多个部门发布调控政策，将二套房的最低首付比例提高至60%，并实施“认房又认贷”的原则。按照张大伟的观点，这预示着对楼市调控将进一步深化，未来还将有其他城市跟进调控。
对于近期升温的二手房市场交易，这将产生明显的抑制作用。大部分受访者向21世纪经济报道表示，随着政策的调整，市场需求会得到抑制，供应量将回升，预计二季度热点城市的二手房市场将会回归降温通道。
