永清房价调研：概念“蓝图”撑起的楼市
21世纪经济报道记者统计发现，永清县楼盘并不多，但规模都不小。一位业内人士担忧，类似于永清这样的外溢承接城市的确有发展潜力，但真正兑现尚需时日。目前仅借“概念炒作”的投资风险很大。
从北京市南三环刘家窑沿着京台高速一路开往河北省永清县，约一小时左右便可到达。京台高速是一条首都放射国家高速公路，编号G3。2016年12月9日，京台高速公路北京段正式通车。
在这条高速公路通车前，永清楼市受益北京市外溢效应房价也悄然上涨。据房天下统计，2016年5月，永清区域新房均价为6677元/平方米。此后便一路上涨，并在10月跳涨至13541元/平方米，随后11月、12月和今年1月房价有所回落，价格维持在12500元/平方米左右。今年2月，永清房价再次上涨，达到历史新高的14976元/平方米。
21世纪经济报道在现场看到，永清一些新房项目目前报价已达17000-18000元/平方米。而支撑当地房价跳涨的是一张“蓝图”。这张“蓝图”的中心是北京，在销售人员口中，未来永清可能承载从北京疏散而来的产业以及外溢人口。
前不久，有“并购王”之称的孙宏斌(博客)再出大手笔，在廊坊永清县收购一项目，此项目原案名为永清美景之洲，建筑面积约100万平方米，容积率2.5，土地面积40万平方米，约600亩。
有业内人士指出，“按照测算，此项目未来房价至少要卖到1.7万/平方米才不亏。”
??一个小城镇的“梦想”
隶属于河北省永清县，但一家名为森林新都孔雀城的楼盘这样介绍自己的位置：亦庄永清高新区京台高速出口。在永清区域内，也可以见到，北京亦庄永清高新区这样醒目的标识。
这是环京县城的一个缩影。
据河北省人民政府网站中新闻显示，永清县财政累计筹措资金19.9亿元，对北京亦庄·永清高新区的筹建给予重点支持，促进了园区落户，有效承接了北京产业外溢。高新区拟用10年时间再造一个升级版的“新亦庄”。同时，运用政府与社会资本合作(PPP)模式，按照利益共享、风险共担原则引入战略投资者推进其他园区建设，充分发挥财政资金“四两拨千斤”的作用，激发县域发展活力。
21世纪经济报道记者梳理了北京可疏解到永清的产业。主要包括北京大红门批发市场、北京动物园批发市场以及一些电子设备生产等。
据统计，2016年永清地区生产总值为130.2亿元，同比增长7.1%；全部财政收入为24.03亿元，同比增长82.1%，增速居廊坊市第一；固定资产投资增至153.9亿元，年均增长20.8%；一般公共预算为12.3亿元，同比增长60.5%，增速居河北省第四；城镇、农村居民人均可支配收入分别达到29942元和13308元，分别增长8.3%、8.9%。
可见永清县筹措了占财政收入82.81%比例的资金来承接产业外溢。相比之下，2016年，邻县固安的县地区生产总值预计完成205亿元，同比增长9%；财政收入完成80.9亿元，同比增长44.6%。
21世纪经济报道记者在现场发现，在永清高新区内，还尚未见到产业落地的身影。四处望去除了售楼处便是成片荒芜。一些老旧的街道上排列着小饭馆和修理店等。在售楼处内，穿着笔挺西装的销售员四处可见，但只有小部分人是购房者，这些购房者绝大部分目的是投资。
尽管永清区域内新建楼盘并不多，但区域内来自各个地方的年轻销售员是当地一道醒目的风景。来自河南，今年23岁的销售员小贾告诉21世纪经济报道记者，永清楼盘基本采用分销方式。永清区域内来自各个代理公司的销售员至少有上千人。“因为每个楼盘开盘的时候，对我们这些分销商开的都是千人动员大会”。
产业未落楼市先火
尽管永清需要用十年时间再造一个亦庄，但永清的房价已经从五六千元/平方米一路跳涨。
21世纪经济报道记者统计发现，当地楼盘并不多，但规模都不小。森林新都孔雀城位于廊霸路与益昌北路交叉口以北，包含高层、叠拼别墅和联排别墅。据公开资料介绍，项目拟规划总面积为27000亩；国瑞生态城位于廊坊市永清县开发区，项目拟规划占地37平方公里(约等于55500亩)。
当地一名销售员告诉21世纪经济报道记者，当地楼市非常火热。“正在排卡中的森林新都孔雀城前几天单价还在17500元/平方米，结果排着排着就涨了，目前价格在18000元/平方米左右。还有销售员接到通知称，开发商要求报价18500元/平方米。空港跃界项目本周六开盘，目前已经封顶，可以看实体房。上次开盘在3月初，价格大概16000元/平方米，现在涨到17500元/平方米。”
这位销售员表示，“目前每天都有不少购房者从京台高速来看房，周六的人流量最大，绝大部分都是北京牌照。我们销售人员就在高速路边接待看房的人群。买房和看房的顾客中，投资占了绝大部分，也有的考虑自住，比例大概在8：2。”
新房市场的跳涨也影响到永清县城的二手房。一家县城内中介称，“目前永清县城两居室卖得最好，最近价格波动较大。去年10月份，12000元/平方米算贵的，过了年单价都涨到一万三四，12000元/平方米算便宜的。我手里有一套学区房，两居室80平方米，总房款115万，价格大约为14000元/平方米。现在永清县引入一些产业，增加的流动人口也不少，看形势不会跌，只会涨。”
永清这样的房价除了北京的外溢人口，按照当地人的收入难以承受。公开资料显示，当地城镇、农村居民人均可支配收入分别为29942元和13308元，分别增长8.3%、8.9%。
一位业内人士担忧，类似于永清这样的外溢承接城市的确有发展潜力，但真正兑现尚需时日。目前仅借“概念炒作”的投资风险很大。
2017年1月开始建设，将在2020年6月通车的京霸城际铁路也是吸引投资客的主要原因。21世纪经济报道记者在一家大型开发商旗下楼盘售楼处内的规划图上看到，一条用红色标着地铁亦庄到永清的延长线。
“这条画上的地铁延长线有明确政策说明吗？”记者问。
“这是传说中的，传说很久了。燕郊都通地铁了，永清还会远吗？”销售人员笑脸盈盈地回复。
