南下拿走香港一半新拍土地，内地房企做得“在行”
在香港香港岛南区香港仔对面的小岛屿上，近日出了一桩大新闻。在这个全岛面积仅有1.3平方公里的小岛上，诞生了全香港最贵的一块地皮。
根据香港特区地政总署公布的数据，鸭脷洲利南道的住宅地皮以168.56亿港元(约合149亿元人民币)批出，折合每平方英尺楼面价格高达22117港元(即每平方米约21万元人民币)。按总价计算，已成为香港最贵地皮，较估值高出了10.3%。
而购入地皮的买家更令香港人感到熟悉又陌生。中标者是龙光地产(03380.HK)和合景泰富(01813.HK)的合资公司，两家公司都是在香港上市的内地房企。这一块地皮于2月17日截标，从投标的财团名单中可以看出，这块地皮引得几乎所有在港的大型地产商垂涎，而内地地产商的热情参与尤为引人注目。
资料显示，该地皮总共收到了14份标书，入标财团包括长实地产(01113.HK)、新世界发展(00017.HK)、万科置业(香港)、中信股份(00267.HK)旗下中信泰富、新地(00016.HK)、会德丰地产、中国海外发展(00688.HK)、英皇国际(00163.HK)和佳明集团(01271.HK)、恒基地产(00012.HK)与帝国集团合资公司。
项目占地大约11761平方米，可建总楼面面积上限为70,800平方米。龙光地产和合景泰富表示其位置优越，是香港岛区罕有的大型市区住宅地皮，背山面海，所有建成单位均坐北向南，可发展优质的大型住宅项目。而两家地产商的合作，主要是利用了彼此的优势，有利未来两家公司在香港长远发展。
香港鸭脷洲是一个相对独立的大型居住社区。
高力国际(Colliers International)亚洲区估价及咨询服务行政董事张翘楚称，尽管作价太高让人很难猜测日后发展项目的方向，但发展商应该会兴建洋房及中低密度的住宅项目，每平方英尺价格有望挑战6万港元(合每平方米57.2万元人民币)。但实际上，同样在鸭脷洲的地产项目“海怡半岛”，价格顿时显得经济实惠。根据中原地产资料，海怡半岛截至2月23日的平均售价为每平方英尺1.5万港元(即每平方米14.3万元)。
内地地产商抢地不计成本，令香港业者咋舌。实际上，从去年年底开始，内地地产商的身影开始频繁出现在香港的土地市场，究竟是什么原因，能够吸引这些房企呢?
内地开发商抢走香港新拍一半土地
除了鸭脷洲地皮以外，最近内地房地产企业似乎都把眼光放在香港市场上，引起了很多市场人士的注意。
第一财经记者梳理发现，从2016年5月至今，内地房企在香港购入9块土地，成交金额已经超过513.85亿港元(约合455亿元人民币)，占香港卖地总价的50%。
而最令人关注的，就是从去年下半年开始，内地房企在香港的抢地行为。海航实业集团(下称“海航”)在短短三个月内，就斥资198亿港元，投得启德三块地皮，是内地企业在香港投地的主力军。
香港地政总署资料显示，海航先在11月以88.37亿港元拿下了香港启德第1K区3号地皮，每平方英尺楼面地价为13500港元;在2016年12月再斥资54.12亿港元，拿下了启德第1L区3号地皮，每平方英尺楼面地价为13600港元;在1月25日，海航再出手拿下启德第1L区1号地皮，总价为55.3亿港元，每平方英尺楼面地价为13000港元，较嘉华国际(00173.HK)投得的相邻地价高出了27%。
海航并不是唯一一家舍得出钱的内地地产公司。2016年8月，五矿地产(00230.HK)以40.05亿港元夺得油塘崇信街住宅地皮，每平方英尺楼面地价为7068港元，是当时东九龙住宅用地平均楼面地价的新高。
莱坊(Knight Frank)高级董事和估价及咨询主管林浩文表示，内地地产商资金实力雄厚，同时人民币持续贬值，选择境外投资是实现资产配置及保值的方法，也是分散投资的手段。他还称，许多地产商更是在香港的上市公司，在香港的融资成本很低，且更为方便，发展风险也明显比内地要更低，预计未来内资仍会积极买地，尤其是稀缺的优质土地。而香港的地产商由于原本就有土地储备，相对而言，出价也不会很激进。
亚太房地产发展学会会长邵志尧对第一财经记者称，香港房屋政策相对稳定，没有限购令或限价令的束缚，加上香港没有资产增值税，所以香港的投资比起内地的还要划算一些。他预计，未来会有越来越多的内地发展商到香港投地，甚至可能会出现更高的土地价格;未来香港的土地市场，可能由财大气粗的内资房企掌握话语权。
内地房企真那么有钱？！
据地政总署统计，2016年5月至2017年2月期间，香港卖地总面积为31.4万平方米，卖地总价为1020.6亿港元，而内资企业从金额上就已经占据一半的位置。
从龙光地产和合景泰富的市值来说，都属于相对小的地产开发商，如果按照2月24日的收盘价计算，龙光地产的市值为184亿港元，合景泰富的市值为156亿港元。比起财大气粗的海航，龙光地产和合景泰富要吞下总价168.56亿港元的地皮，几乎可以用“蛇吞象”来形容。
根据龙光地产的中期报告，截至2016年6月30日，公司持有现金及银行结余约为124.38亿元(人民币，下同)，净债项权益率为74.6%;而合景泰富的现金及银行结余账面金额约为205.65亿元，净负债比率则为65.4%。
而从资金成本的角度来说，两家民企也远远比不上有国资背景的海航以及中海外。根据龙光地产公布的数据，公司在2016年12月23日，建议发行2亿美元的2022年到期的优先票据，年息为5.75%;合景泰富同样如此，公司在2016年12月30日，建议发行2.5亿美元2022年到期的优先票据，年息为6%。而相比之下，中海外在2014年发行的一批美元债券中，5年期的利率仅为4.3%，显示其资金成本要低很多。
但是为何两家公司还要冒险到香港拿地?邵志尧认为，实际上，能让两家房企下定决心赴港买地的，主要是香港的房价开始被深圳反超，形成价值洼地，所以才令这些房企愿意铤而走险，未来如果香港房价继续上涨，那么对于两家小型房企来说，也有品牌效应。
林浩文则认为，两家房企之所以敢出手，是由于项目确实有利可图，这一项目有望建数百豪宅单位，如果建筑成本按照每平方英尺5000至7000港元计算，但售价却可高达每平方英尺5万港元左右，意味着如果市况平稳，利润空间仍较大。
另一方面，香港市区豪宅或超级豪宅未来的供应很少，尤其香港岛未来3至4年的住宅供应只占整体的10%，豪宅只是少数，意味着香港豪宅可能会有较大涨幅。
除此之外，境外买房从去年开始，已变成了大热的话题。邵志尧称，未来如果两家房企真的在这块地皮上开发好了项目，也可以吸引其自身在内地的客户。
香港地价过高令人忧
香港特区政府财政司司长陈茂波在公开场合表态称，鸭脷洲的地价超出预期，令人担忧，香港特区政府希望可以让楼市尽量平稳，尽量遏制投资需求，等待供应量可以追上需求。他强调，如果美国加息速度加快，很可能影响资产价格，而近年香港特区政府推出的供应量持续增加，未来4至5年平均都有2万套房供应，令目前香港楼市存在风险，呼吁市民买楼需要量力而为。
上一次香港特区出现的高地价，还是在1997年3月25日。当天出售的是香港小西湾填海区的地皮，最后由信和置业(00083.HK)以118.2亿港元投得，楼面地价为每平方英尺5139港元，这一价格高出底价87%。彼时的发展商称“成交价相当合理”。
但随着美国宣布加息，让香港的利率由当年的8.5厘升至10.25厘，也让香港的楼市泡沫进一步破裂。在2000年信和置业发售项目的时候，按照建筑面积计算，平均每平方英尺价格仅为4288港元，面包价比面粉还便宜。
不过，与当年不太相同的是，现在的土地供应问题比当时更严重。市场人士认为，土地供应这个长期问题只要未解决，香港的楼价就很难下滑。据香港特区规划署估算，直到2046年，香港的土地需求最少需要4800公顷，即使所有现在发展的短中长期土地供应措施如期落实，香港仍需要再物色1200公顷土地。
不仅如此。林浩文称，目前香港楼市有70%的买家都是刚需的自用买家，但1997年时的买家主要是短线炒家和投资者，加上当时楼市负债比例达到了90%，但目前香港的利率只有3%，楼市负债比率也只有50%。
