“香港土地出让模式”是如何处理“续期”的？
在内地一直被争议的土地出让制度，70年产权，这些规矩实际上都是抄袭的香港模式，国内的土地出让制度在很大程度上是借鉴香港的官地批租制度。那么既然借鉴了香港的土地出让制度，在产权到期后，香港是怎么解决的呢？
先看一下国内的法规：
2007年10月通过的《物权法》的规定是：
第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
2007年8月通过的《城市房地产管理法》的规定是：
第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。 经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
法律写的是土地使用权到期，自动续期，应该提前申请，而且应该交钱。但是应该交多少钱，没说。
那么国内目前发生这种情况如何做的？凤凰财经披露了五个案例，各地政府续期缴费的法律依据都是《城市房地产管理法》，而不是物权法。其中青岛、深圳和温州政府至少都认为土地期满续期是有偿的。深圳、青岛续期收费依据是当地的“公告基准地价”，一般不过几百块、上千块，而温州执行的是“市场评估地价”，就是同类型的土地公开出让的价格大概是多少钱，续期费用远超深圳、青岛。
那么香港是如何做的？
先看一下香港的法规：
香港的到期土地续期处理主要由《政府租契条例》、《新世界土地契约(续期)条例》。
法规处理方式：
处理方式是土地自动续期，期限同上一次土地批租年限。
续期不需补交地价，仅需每年缴纳新地税，标准为年度差饷的3%。
差饷国内很多人没听过，实际上就是房产税。差饷的正式名称是地税或土地税(Rates, Land Rates)，是间接税的一种，差饷是香港对地税的说法，金额主要按土地价值、房产价值或物业租值根据一个比例作为计算，由政府向房屋或土地的拥有者征收。
按照法律，差饷为房产年度总租金的5%，依此换算，续期土地业主的年应缴新地税是差饷的3%，3%*5%=房产年租金的千分之1.5，即1.5‰。国内房租一般是房价总价的5-8%左右，也就是房租收益率。那么实际上土地续期费用就是房价的，1.5‰*8%=万分之1.2左右，一个100万的房子，一年交个100多，只是象征性的。因为未来内地房产税也是会收的，也会按照房地产总值一个比例征收，所以若高额征收续期费则属于双重收费。
负责征收和估值的差饷的，香港有个专门的部门——差饷物业估价署。该署会根据同区类似物业估价期间租金的市价，按照物业的面积、位置、设施、完工素质及管理水平等调算。然后再将租金乘以差饷征收率计算应缴税款，一般的征收率为5%。
所以国内房屋产权陆续到期，不交钱续期是不可能的。但是交多少钱？按照香港模式，交的钱可不是按照土地出让费来算的，而是按照租金乘以一个比例每年都交，相当于房产价值万分之一左右，大多数人完全可以承受。国内房产价值暴增，如果按照土地出让的标准来征收，对于普通老百姓就是一次灾难，所以既然我们抄袭了香港模式，就请抄袭到底吧。
