房企抢食万亿特色小镇蛋糕：土地和资金便宜是关键
万科、绿地、碧桂园、华夏幸福、美好置业、南山控股、云南旅游……在政策鼓励下，不少房企将开发特色小镇作为今年业务发展的重点方向，参与特色小镇建设的计划或项目也纷纷出炉或在各地落子。而吸引房企扎堆小镇概念的“兴奋点”，就是便宜的土地和资金。
一边是特色小镇的全国化布局亟需社会资本的参与，一边是房企发展面临升级转型，政府引导下“小镇计划”来势异常凶猛，万亿市场规模引得开发商争相入局。据记者观察，最近一周，陆续有美好置业、南山控股、云南旅游等上市公司披露了涉足小镇建设的计划。“越来越多房企开始把特色小镇作为2017年业务发展的重要方向和新变量，这里面不乏万科、绿地、碧桂园这些大型传统房企。”有地产界人士如此说。
这更像是一场你情我愿的新拿地模式。由于一二线热点城市拿地成本高企，房企毛利率及净利率持续下滑，再加上去年延续至今的楼市调控，让房企高价拍地、高价卖房的模式难以为继。而目前政府积极筹划建设的特色小镇项目，其土地出让不走招拍挂模式，有品牌有产业资源的房企完全可通过高明的整体规划来获取廉价土地资源。比如，华夏幸福获得的潮白河孔雀城楼板价仅952元/平方米，八达岭孔雀城甚至仅为253元/平方米。
此外，逐步成熟的PPP模式也给房企提供了充足的资金来源。根据财政部建立的全国政府和社会资本合作(PPP)综合信息平台统计，地方PPP项目需求不断加大，入库的所有项目中，城镇综合开发项目数有688个，其投资额占入库项目投资额的10%，相当于万亿规模。可见，房企在PPP项目建设中参与空间极为广阔。
争相入局
政策鼓励下，不少房企将开发特色小镇视为今年业务发展的重点方向之一，上市公司也在各地落子自己的特色小镇建设项目。
“小镇之风”始于2016年年中。2016年7月21日，住房城乡建设部、国家发改委、财政部联合发出《关于开展特色小城镇培育工作的通知》，计划到2020年争取培育约1000个各具特色、富有活力的特色小镇。随后，各地政府出台了各项政策支持鼓励。迄今为止，全国已有26个省市自治区明确提出小镇计划，其中浙、苏、鲁、湘、粤均拟建100个特色小镇，浙江、天津、江苏、福建、广州、贵州、甘肃等地均出台了相关政策，在土地、租金、税费等方面进行减免优惠。2月8日，发改委在官网发布《国家开发银行关于开发性金融支持特色小(城)镇建设促进脱贫攻坚的意见》，鼓励开发银行为特色小(城)镇建设提供多元化金融支持。
政策鼓励下，2017年年初不少房企将开发特色小镇作为今年业务发展的重点方向之一，上市公司参与特色小镇建设的项目也在接二连三落地。
今年年初业绩说明会上，绿地控股总裁张玉良首次公布绿地版的小镇计划，重点将“特色小镇”模式纳入2017年发展战略。张玉良表示，绿地将重点选择有大城市购买力溢出效应、有产业导入支撑的一二线重点城市远郊及周边，重点围绕智慧健康城、文化旅游城两个题材，启动特色小镇大盘项目。在张玉良的计划中，特色小镇有望成为绿地房地产主业新的业绩爆发点。他透露，近期绿地已和复旦、交大两所高校成立了两个科技产业集团，绿地各事业部正在全力落实小镇计划，最先落子长三角，以后再扩展到全国其他热点城市的溢出区域。
多年前曾操盘万科良渚文化村项目的北京万科(微博)总经理刘肖早已开始筹划属于万科的“中国小镇2.0”。去年10月，北京万科宣布与国开新城合作，通过成立合资公司的形式，开发位于北京门头沟区军庄镇项目，并总计获得超过3平方公里的土地开发和运营权。事实上，在北京万科的转型升级计划中，产业城镇是重要的组成部分之一，目前已经签约三个项目，其中门头沟项目争取在今年亮相，另两个在河北涿州和天津宝坻。
而作为小镇计划的先行者，碧桂园计划投资千亿元在全国范围内布局“科技小镇”项目，首期落地的6个项目均在广州、深圳两个一线城市周边，其中进展最快的惠州潼湖项目今年上半年即将动工，整体项目规划已基本完成。
华夏幸福则将产业小镇与产业园区作为集团两大业务发展线。去年11月4日，华夏幸福首次发布其小镇计划——未来三年在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。为此，华夏幸福于去年11月成立了专门操盘产业小镇项目的控股子公司。新年伊始，华夏幸福的小镇计划进展迅猛。2月8日，华夏幸福与武汉市汉阳区人民政府及黄陂区人民政府签署合作备忘录，发展产业新城和小镇项目，涉及面积分别为3.61平方公里及20平方公里。更大手笔的一次合作披露于今年1月19日，华夏幸福与河北省秦皇岛市昌黎县人民政府签署《旅游产业小镇合作备忘录》《干红产业小镇合作备忘录》《葡萄产业小镇合作备忘录》和《诗词产业小镇合作备忘录》，投资、开发、建设、招商及运营等合作涉及面积共计108.58平方公里。
中小房企则选择与大央企合作分羹特色小镇政策红利。2月16日，云南旅游发布公告，拟向华侨城投资管理公司定向增发股票募集资金不超过11.3亿元，设立婚庆产业公司投建“欢喜谷”项目，利用世博园的环境优势和景观优势，打造“婚礼小镇”，为新婚燕尔提供集婚礼策划、婚纱摄影、新婚庆典、婚宴酒席、蜜月旅游、婚纱礼物等完整的婚庆产业服务。
美好置业在其刚披露的年报中透露，公司通过“特色小镇”建设，整合各方资源，帮助政府对地方建设“提档升级”，成功开发武汉城中村“长丰村”等，引进华润置地、蓝光发展、东湖高新(8.290, 0.00, 0.00%)等知名企业。2016年，公司获得重庆永川来龙湖特色小镇(150.35公顷)建设项目，已与合作方签订框架协议，是公司土地储备的重要补充。
特色小镇模式亦引起了机构投资者的关注。2月15日，南山控股披露的机构调研纪要显示，公司副总经理兼董事会秘书沈启盟在接受调研时明确表示，公司旗下房地产公司南山地产将积极探索特色小镇业务。
两大动因
面对参与小镇开发可能带来的更加便宜的土地和资金，没有哪家开发商能不动心。
对于大多数房企来说，纷纷扎堆小镇概念更多的是生存之需。近几年来，房企的毛利率及净利率持续下滑，市场上三四线城市趋于饱和，一二线热点城市拿地成本高企，房企提高或维持其净利率的难度逐步增加。面对参与小镇开发可能带来的更加便宜的土地和资金，没有哪家开发商能不动心。
克而瑞房地产研究中心通过剖析从华夏幸福此前产业园区的操作经验发现，依靠与政府良好合作关系，华夏幸福不断在园区内乃至城市周边获取优质的土地储备，体量大且成本低，如潮白河孔雀城楼板价仅952元/平方米，八达岭孔雀城甚至仅为253元/平方米。此外，通过住宅销售，华夏幸福可从当地政府获得住宅土地增值补偿，这是企业产业新城模式的关键。如八达岭孔雀城，其2013年售价为9000元/平方米，几乎为土地成本的36倍，土地增值力度强劲，企业获得可观补偿，同时也弥补前期开发支出。
这些住宅项目与产业园区形成协同效应，一方面通过园区建设落地，推动住宅及相关配套开发，另一方面住宅建成将提升园区投资氛围，房源销售则为园区后续工作带来资金支持。企业切入园区人口导入，借鉴“以售养租”方式，以较为低廉的价格获取住宅等建设用地，住宅销售成为改善资金流、平衡政企利益的核心要素，这样的模式或将在目前诸多企业与当地政府的小镇合作中被借鉴。与一线及热点二线城市令人咋舌、居高不下的地价相比，这种合作模式给开发商带来的土地价格极具吸引力。
不仅是便宜的土地，在今年货币政策趋于收紧、房贷余额普遍不足的情况下，开发商再融资难度必将增加，而信贷政策方面对小镇项目的倾斜，无疑是开发商关注的另一个“兴奋点”。
2月8日发改委出台的《意见》明确要求，开发银行各分行要积极参与特色小(城)镇规划编制工作，统筹考虑财税、金融、市场资金等方面因素，做好系统性融资规划和融资顾问工作，明确支持重点、融资方案和融资渠道，推动规划落地实施。开发银行加大对特许经营、政府购买服务等模式的信贷支持力度，特别是通过探索多种类型的PPP模式，引入大型企业参与投资，为特色小(城)镇建设提供多元化金融支持。
据记者了解，信贷政策的支持在小镇项目中非常明显。“我们也在跟国家开发银行接触，小镇项目的开发贷款利率能在基准利率基础上给予折扣，并且贷款周期比一般开发贷要长很多。”碧桂园集团助理总裁、产城发展事业部总经理向俊波告诉记者，虽然不方便透露具体的贷款利率，但向俊波表示比一般开发贷确实便宜很多。不过，优惠的贷款资金只能用于小镇项目的基础建设、产业主体建设等，明确规定不能用于住宅开发，商业项目也须视情况而定。
除了便宜的土地和资金，房企以PPP模式参与小镇开发还有可能在项目实现招商后获得投资额分成。例如华夏幸福此前与政府合作的园区项目，在园区建设期，一级土地开发的土地整理工作、基础设施建设工作、产业招商服务等均由华夏幸福先行垫付，政府在这个时期不出资，但会高度支持并配合园区建设，等到园区售地、产生税收等之后，政府以建设成本加成10%至15%利息的方式将进行资金返还予华夏幸福。此外，园区实现招商后，华夏幸福可从政府获得落地投资额的45%。
风险几何
对于开发商而言，参与开发小镇项目将面临的风险是，前期资金投入量巨大，且回收周期长。对此，并不是所有房企都有足够思想准备和敬畏之心。
值得注意的是，在很多业内人士看来，小镇项目给开发商带来的好处显而易见，但并不是所有开发商都有条件做小镇。
碧桂园向俊波认为，重金打造小镇计划更多是由于公司达到一定规模之后，业务升级和转型的需要，操盘小镇项目的开发商必须有综合的城市运营经验。“与其说是开发商，不如说是城市综合供应服务商更为确切，产业小镇必须首先要导入产业，开发商是否具备丰富的产业资源和管理运营能力是项目成败的关键。另外，人口导入需要配套引入教育、医疗、商业、酒店等资源，这也是开发商综合能力的体现。”而很多急于获得低价土地和贷款的中小开发商显然不具备这样的能力。
北京万科总经理刘肖也表示，能否满足产业服务和居住生活服务的需求，能否使二者互相协同，这是开发运营小镇最大的难点。
“一个城市如果每年的正常人口增长只有5万，但你突然要在周边做一个50万人口的住宅配套，那你靠什么吸引人口呢？大家说靠产业吸引人口，那又靠什么来吸引产业呢？”刘肖认为必须要靠扎实的运营能力才能解决这个问题。他吐露了良渚文化村背后的艰辛，“弄个油条、包子都要吃几十家才确定，一个小小的皮划艇配套也要与世界冠军孟关良这样的资源嫁接。”
而对于开发商来说，参与开发小镇项目将面临的风险是，前期资金投入量巨大，且回收周期长。“因为在这么长的投资周期内，政策是否存在变化的可能，很难说。”有开发商人士向记者表示。
并不是所有房企对此都有足够思想准备和敬畏之心。记者在采访中发现，有些开发商只是看到小镇开发能够带来的利益，而建造模式、运营模式、盈利模式尚不清晰。在这种情况下，有业内人士担忧，若干年后难免会出现空镇、鬼镇这样的现象，小镇项目也会面临大量的库存和洗牌。
克而瑞房地产研究院分析师沈晓玲认为，从机遇的角度而言，房地产与特色小镇有着密切的关系。尤其在政府大力推进特色小镇的条件下，企业可充当建设者、运营者，甚至是发起者。但是鉴于特色小镇还是一个比较新型的模式，目前其建设和运维大部分还是以政府为主导，已有碧桂园、绿城、华夏幸福等房企试水这一类项目，后期能否成功，这依然还要考验房企在规划设计、运维理念等方面的创新能力。
