燕郊楼市样本：环一线卫星城的溢出效应将加强
类似燕郊这样的卫星城房价上涨都是需求外溢的结果，是一线城市限购、房价贵、没合适房源供应等因素综合作用带来的结果。分析认为，尤其是燕郊，在京津冀一体化和北京城市功能向外围疏解的规划利好情况下，未来这种趋势不会改变，还会加强。
城市是个有机体，它总会寻找适宜生长的环境和与环境协调的形态。于是，过分集中的大城市逐步疏解，大城市的郊区化就成为从被动到主动生长的现象。
在过去一年间，随着一线城市房价高企，不少人将目光转向环一线城市周边的卫星城。
根据搜 房评估网统计，燕郊二手房价均价已经从2016年2月份的14000元/平方米升至2017年1月份的26201元/平方米左右。21世纪经济报道记者对区域内房源进行大体汇总统计发现，约55%左右的房源单价在20000元-30000元/平方米之间，约30%房源单价在15000元-20000元/平方米之间，少量(约8%)房价已经突破了30000元/平方米。价格跨度较大主要由于房屋地段不同，以及房屋本身的楼龄、结构、朝向、楼层、装修等不同而导致。
一线城市的溢出效应令类似燕郊这样的卫星城楼市受到明显影响。
燕郊房价样本
环一线卫星城因地理位置优势而有着顽强生命力。
早在上世纪初，先是英国，后来是美国，都提出过卫星城概念，初期的卫星城谓之“新城”，是靠近大城市、依附其中心城区，或扩建原有小城镇，或在近郊空地新建。规模较小，也不集中，甚至偶有无序蔓延的状况，以此尝试分解大城市的压力。
地处河北省边界的一个三角地带——燕郊，因其临近北京而自发生长。一份2016年中国人口特大镇前10名榜单显示，燕郊2015年常住人口75.0万，位列全国第一。而早年间，燕郊辖区内只有8个村庄，3.3万人口，是一个以农业生产为主的京东小镇。
受地缘因素影响，不少刚需购房者将燕郊列为首次置业的起点，而这使得燕郊楼市在近十年来保持高速增长。尤其在2016年间，受北京房价高企、当地不限购等诸多因素影响，燕郊楼市在一年间表现出强大的溢出效应。
根据搜 房评估网的房价曲线图可以看出，从2016年初燕郊房价就保持了较快涨幅，一直到2016年10月份左右涨幅才开始放缓，从2016年10月到2017年2月间，燕郊房价开始出现高位盘整。
以燕郊楼盘天洋城为例。根据链家网数据，2017年1月份天洋城成交了39套二手房，均价在29000元-31000元/平方米左右，相比2016年9月份天洋城二手房的价格略有上涨；而2016年7-8月份，同样小区成交的二手房均价普遍在23000元/平方米左右；而6月份左右，该小区大部分成交的二手房还尚未突破20000元/平方米；2016年年初时，大部分成交的二手房均价为15000元/平方米左右。
首尔甜城一期2017年1月份成交的11套二手房平均价格在31000元/平方米左右，相比2016年底有小幅上涨，但变化不大。2016年年底，该小区均价已经在27000元-29000元/平方米左右，9月时一些朝向、楼层较好的房屋单价就已达到30000元/平方米以上；而7-8月时的均价还在20000元-25000元/平方米左右。6月大部分成交均价都在18000元-19000元/平方米之间；2016年年初时，该小区成交均价则在13000元-14000元/平方米左右。
南方财富网显示，在2016年10-11月时，燕郊二手房报价整体超过了北京怀柔、密云、延庆这些远郊区县。彼时，燕郊二手房挂牌均价达25684元/平方米，怀柔则为25162元/平方米。燕郊新盘报价也超越北京怀柔、密云、延庆等区县。
崛起背后的溢出效应
梳理2016年楼市发展历程可以发现，有几个重大政策影响了楼市变化。
2016年2月19日下午，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发出关于“调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策”的通知，2月22日起，将执行新的税收政策。契税方面，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。这在一定程度上鼓励了刚需购房者购房。
2016年5月25日，北京市“展望‘十三五’发展谱新篇”系列形势政策报告会上，北京市规划委副主任王飞表示，现在的北京城市副中心就是原来通州新城的范围，面积大约为155平方公里。2017年北京市属行政单位将整体或部分迁入通州。而在备受关注的通州与东部地区、特别是廊坊北三县(三河、大厂、香河)，未来将加强跨界地区统一管控，统一规划，包括共同疏解、划定城市开发边界和大尺度建设绿色空间。
被定义为疏解中心城人口和功能的同时，京津冀增量控制也随即被提为主题。
2016年5月，国土资源部、国家发展改革委联合印发了《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015-2020年)》。其中明确了各区土地利用原则和利用导向。
具体而言，减量优化区需要通过建设用地“减量瘦身”倒逼城市功能提升；存量挖潜区以存量建设用地结构和布局调整为主；增量控制区重点保障基础设施和公共服务用地，控制区域新增建设用地；适度发展区是承接北京非首都核心功能和京津产业转移的主要区域，应引导人口产业合理集聚，适度增加区域新增建设用地规模。
也就是说，控制新建开发，成为燕郊楼市的主要特点。
环一线城市的未来
21世纪经济报道记者同时观察了长三角和珠三角周边的卫星城。值得注意的是，其他区域的卫星城在近年来也表现出较为明显的溢出效应。
以上海周边的昆山为例。昆山位于江苏省东南部，是苏州市下辖县级市，地处上海与苏州之间，从昆山到上海全程约60公里，高铁从昆山南到上海仅需20分钟左右。
有关机构2016年11月中国房地产指数系统百城价格指数显示，近一年来，涨幅最大的并非一线城市，而是位于上海和苏州之间的江苏昆山，涨幅达47.4%，新建住宅均价从1月逾9500元/平方米上涨到11月逾1.4万元/平方米。其次是靠近北京的河北廊坊，上涨42.3%。北京购房需求的溢出效应直接推高了当地房价，同期涨幅43%。接下来是南京、中山、合肥、惠州、东莞、珠海，涨幅都在30%以上。
克而瑞研究院分析师杨科伟认为，类似燕郊这样的卫星城房价上涨都是需求外溢的结果，是一线城市限购、房价贵、没合适房源供应等因素综合作用带来的结果。尤其是燕郊，在京津冀一体化和北京城市功能向外围疏解的规划利好情况下，投资客也是趋之若鹜。
杨科伟认为，未来这种趋势不会改变，还会加强。
