融资收紧出货受限 京沪深房价环比负增长
随着中国基金业协会13日晚间发布4号文，私募对房地产投资的规范正在趋严。
事实上，早自去年下半年以来，监管层就已不断更新监管政策，遏制房地产的投资品属性，封堵不符合政策导向的创新金融工具，落实中央房地产调控精神。
比如去年10月，上海就率先对当时应用较多的土地款融资进行严查。上交所也加强了对房地产和过剩产能行业公司债券的监管。
2017年房企融资环境趋紧已成事实。对此，一央企开发商相关负责人14日接受第一财经采访时称，开发商如今“前有狼后有虎”，一方面融资难，一方面售价受限制，处境颇为尴尬。
重点针对热点城市住宅
去年前三季度，全国热点城市房价普涨。去年9月19日国家统计局公布的“2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，全国70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)比2015年同期上涨的城市达到62个；二手住宅也出现了全面普涨的情况。其中，新建商品住房价格涨幅最高的厦门同比上涨44.3%，合肥、南京同比也分别上涨40.5%和38.8%，“北上广深”房价涨幅则分别达到了25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。
随之而来的是全国范围内的楼市调控。去年四季度时，房价快速上涨的势头得到遏制。国家统计局今年1月的数据显示，2016年12月，全国15个热点城市中，除广州上涨、天津及杭州持平，其余12个热点城市房价环比均为负增长。京沪深等一线城市房价均出现环比负增长，无锡、郑州等这些之前价格上涨的龙头城市也全面熄火。
“房子是用来住的，不是用来炒的。”4号文重申了这一点。
不过，嘉丰达资产管理公司创始合伙人李宏分析称，由于土地价格和物业价格高企，真正有能力在北京这样的重点城市参与住宅项目投资的私募多是大型机构，数量不多，加上一线城市住宅土地供给有限，因此新政只会在有限范围内产生影响。
融资与出货的双重尴尬
由于去年房地产销售强劲，去库存压力减轻，同时售价较高，在一定程度上抵消了开发商土地成本上升带来的压力。然而，随着融资环境趋紧，开发商融资成本也面临回升。去年大批高价土地入市，对于高溢价拿地的企业而言，若资金成本上升、房价企稳或下跌，利润率便很可能失守。
一位在上海某金融机构从事房贷相关业务的人士告诉第一财经记者，去年开发商融资积极，且渠道多元，特别是上半年，除了传统的开发贷，股权、信托、土地款融资都是常用手段，直到去年10月土地款融资被叫停，她所在的银行不再接此类业务。到去年四季度，土地供应渐少，房企高杠杆融资的局面开始稳定下来。
债券融资方面，去年10月28日，上交所向各公司债券承销机构下发了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，拟对房地产及钢铁、煤炭过剩行业的公司债券发行审核试行分类监管。监管函还明确规定，房地产企业发行公司债券募集资金的使用，不得用于购置土地。
上述政策影响可谓立竿见影。中原地产研究中心统计称，去年四季度的房地产债权融资规模明显下降，而2017年1月份，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，相比2016年1月同期下降幅度达到了92%。与此同时，资金价格也出现了明显的上行趋势。
前述央企开发商负责人对第一财经分析，一方面待售项目受到限价措施约束，定价太高的项目没法拿到预售资格，这影响了开发商出货回款；另一方面开发商资金量需求不小，而如今融资政策趋紧，各种管控趋严，让开发商陷入双重尴尬。
第一财经记者日前走访市场时发现，一些房企已经开始在重点城市积极“出货”。如北京东五环外某改善型楼盘，是规模位居行业前三的房地产开发项目，原本计划去年9月开盘，但因报价与当地建委批的价格存在分歧，预售证迟迟没能拿到。2月13日晚间，该楼盘一置业顾问告诉记者，该项目预计本月底开盘，130平方米左右的产品原计划推出40套左右，但现在加推至80余套，150平方米左右的产品也比原计划的套数多了一倍。
