沪自持物业催生产业巨变 房企提前布局长租公寓
房地产行业蓄谋已久的巨变已近在眼前。在利润增长与业务创新的冲击下，大房企早已布局存量资产运营。
21世纪经济报道记者做了一项统计，上海去年一年土地出让面积为842.8万平方米，以住宅用地持有面积至少占到出让规划建筑面积的15%匡算，房企手上大约有超过100万平方米新增持有面积。
“很多开发商头疼这15%怎么办。”同策咨询研究部总监张宏伟(博客)对记者透露，一般房企会把这15%的开发成本先摊到85%可销售面积上，先卖85%，15%的留待规划。房企有的做长租公寓、有的做养老公寓，并且开始与长租公寓运营商、养老运营公司等展开合作。“近期业内的这种跨界交流活动也相应增加不少”。
万科于2016年年初统一旗下长租公寓品牌为“泊寓”，并展开各分公司的赛马机制，上海拟于年内做到开出30个项目，拥有1万间房的规模；龙湖已经将业务创新上升到集团战略发展层面，成立“冠寓”运营公司，年内最低开出3000间房间，目前首个落地的“冠寓”位于松江龙湖新壹城。
据透露，万科目前手头的货源已经有5万间储备，可能到今年下半年，就是行业的第一品牌了。
国内共享空间垂直媒体空间研习社创始人陈敏指出，政府希望房企承担存量去化、运营这一角色。自持物业逻辑也接近于此前在土地出让环节配套公租房部分。“让开发商做，然后政府回购也可以。加大自持比例是一个趋势，事实上有很多地方早就已经开始了，比如万科此前在北京，拿了一块地是100%自持的商业用地。”
目前切入存量物业的房企不在少数，多以自营或合作的方式进行。比如世茂房地产与凯信亚洲的合作，复星与途家、未来域等合作，阳光城与寓见合作，旭辉与华东师范大学合作推出长租公寓。
房企求变
2016年5月，上海周浦一幅住宅用地出让，规定了开发商必须自持项目15%住宅物业70年，只能租赁，不能销售。自此后，上海所有出让的住宅开发用地，都会有开发商自持面积的比例要求。
2016年11月28日上海发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，就要求培育和发展住房租赁市场，鼓励社会专业机构不断扩大代理经租业务规模，切实落实居住房屋租赁合同登记备案制度，规范住房租赁行为，稳定住房租赁关系，保障租赁当事人合法权益。
紧随其后的是北京。11月25日，北京市住建委就《本市“限房价、竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》公开征求意见，提出自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致，即拟为70年。
北京、上海两个一手房新增市场远远小于二手房增量市场的城市，相继出台让房企自持物业的土地出让新规，或许对于房企展开新布局是一种推动力。2017年新年伊始，广州发布商改住政策，而上海在春节前展开对类住宅项目的销售市场整顿均表明，房企运营长租公寓或能收获新的利润增长。
龙湖董事长吴亚军去年年初以双湖投资名义切入长租公寓，后来干脆成立了一个创新事业部，分管联合办公、长租公寓等新业务板块。
万科则在2016年开始涉足长租公寓，并经历了很多试错，最终于去年下半年统一泊寓品牌，但不是特别重视，仅将其挂靠在物业公司里面。
王石近期出席中城联盟论坛发表演讲时谈到万科接下来要进行存量物业的运营，万科早年涉足产业地产，也积累了存量物业运营的经验。
陈敏指出，上海安亭新镇十多年前是当地政府的地产公司在筹建的地块，运营不太理想，万科介入之后重新运营，包括引入公寓、图书馆、剧场等，比较像城市更新的项目。
目前房企介入长租公寓市场有四种模式：自持转做公寓、从乙方租赁物业、买地自建和通过与政府旗下的人才公寓、廉租公寓等运营合作，万科希望可以做到品牌输出、并做到溢价。这也恰好抓住了政府对于存量物业的盘活去化方向。
上述观察人士指出，长租公寓行业面临资金瓶颈，原来进入较早的公寓品牌是没有资金实力的，多个运营品牌商拿了融资之后抓紧扩张，更多的公司与品牌面临被收购。以去年发展异军突起的湾流为例，创始人是私募基金起家，从私募基金募资3亿，开店超过十家之后，现在资金后续也乏力。
而大房企有自有资金，比如上海地区一年买地资金预算拿出一部分就可以收购不少存量项。万科今年的目标是，包括15%自持在内，上海有30个项目开业。万科在去年有4个项目开业，而龙湖只有一个。
即便是号称行业内规模最大的魔方，也处于扩张的关键时刻。此前魔方与华平、中航信托联手成立蓝山资本，希望介入存量资产收购。
“目前长租公寓市场尚处于引导消费升级的阶段。”万科泊寓相关人士认为市场足够大，每年有40万毕业生涌入上海，并且万科上海会做新的产品，第一要做刚需型的产品，把产品做到极致，比如，在中外环做30平方米左右的户型、租金控制在2000元左右。
龙头之争
长租公寓行业从2015年开始，C端客户了解不多，联合办公加上长租公寓运营全国就有超过10万家。而万科大概在三年前开始做公寓项目，目前统一了品牌“泊寓”，但各地项目是分开操作的，目前有16个分公司同时在做。
上述观察人士认为，万科的赛马体制弊端是同一品牌分开运营，对于统一识别，势能集中发挥优势不明显，“但是野蛮生长状态也有助于新业务的发展初期，最后谁干得好谁就去吞并周边市场。”上述观察人士表示。
万科上海长租公寓已经发展到第二年，去年已经在经营的项目只有4个，1000多间房间，预计今年会到1万间以上。与龙湖类似，长租公寓在万科体系地位渐升，并计划3年以内要做到上海市场的最大。
“万科今年重点会布局长租公寓，有可能会成为第一大运营商。”上述观察人士透露，在卖方成本越来越高的趋势下，需要专业的运营商去做运营，现在万科与很多地方政府谈合作，“政府还是比较依赖信得过服务商，比如安亭万科集，体量非常大，万科在重新做运营。万科去之前，板块售价1万多/平方米，万科进去以后，板块内房价涨到了3万多元/平方米”。
龙湖在上海已布局松江、浦东、闵行、宝山等区域，尽管如此，今年长租公寓在上海项目占比仅有10%。龙湖相关人士指出，长租公寓新业务开展前期需要资金沉淀，但目前还没有融资需求，明年租赁80%-90%以上的出租率，就有望回收部分资金。
人力对于房企来说是最关键的问题。目前房企长租公寓运营人才一般都具有酒店背景、公寓背景。
但陈敏认为房企做长租公寓运营，不应该把眼光放在获取土地的便利上，不能仅仅制造营销噱头图谋资产退出。空间运营商需要真正的是做社区建设、服务升级、金融创新，但这又牵涉到大量人力、经验、品牌沉淀，需要专业的公司去做。
