专家：租赁市场作补充，年轻人不用先买房
媒体来源：21世纪经济新闻报道（广州）
(原标题：住宅租赁，有个建议)
李一戈
作为整个房地产市场重要组成部分的住宅租赁，长期被忽视了。过去10多年，我们谈到房地产调控，以为就是调控买卖，而很少想到，如果盘活了租赁市场，可以减轻买卖市场的压力。因为，租赁也是一种供应。
拥有一套自己的住房，也就是千方百计买房，几乎是一种集体无意识。我无意挑战这种强大的文化，但在买得起房之前，通过租赁市场解决住房问题，至少不失为一种值得考虑的途径。前提是，住宅租赁市场是规范、有序的。
长期以来，住宅租赁市场是以散租为主，也就是居民个人将自己的房子对外出租。当然，一般会通过中介机构。2016年中央经济工作会议提出，要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。这被业内解读为，中央鼓励发展长租公寓。
随着房价和地价的大幅上涨，一线和二线热点城市的公租公寓市场，必须解决两个问题，一是土地成本，二是资金成本。推进住宅租赁市场的Reits试点，是化解投资资金压力的重要举措。但这一块讨论多年，进展缓慢，目前看尚需时日。
大城市的地价那么高，如果让住宅租赁投资机构从公开市场举牌竞拍土地，很不现实。即使抢到了，从租售比看，60年也难以收回成本。据说北京需要100年。这就是为什么去年底几家地产商竞拍到地块后，政府要求全部持有，大家普遍表示“算不来账”的原因。
最近有两个城市的政策动向，值得注意。
广东省政府官网日前正式发布《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，明确鼓励住房租赁消费，并出台一系列优惠措施。允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
商改住用于租赁，水电气执行民用价格，这是一个重大的政策突破。不少城市都有一些闲置或半闲置的老旧厂房，如果能改建为住宅用于出租，无疑是长租公寓最佳供应来源。基本不存在土地成本的问题，资金成本主要是改建投入。新的投资方与厂房产权单位约定好分成即可很快实施。当然，厂房改建需要履行相关报批程序。我个人希望，房价较高的城市如深圳广州珠海东莞等，在符合城市总体规划的前提下，区一级政府能够快速放行。
但厂房改建有个客观问题。现在的地价那么高，企业很难抵挡直接卖地的诱惑。老旧厂房的位置都不错，卖地可一次性回笼大批资金，无论是用于工厂迁建还是员工补偿，都是一笔好生意。这需要地方政府下决心，统筹推进。
北京市提供了另一种可能。
1月中旬召开的北京市新农村建设领导小组(扩大)会议提出，将在大兴西红门镇、海淀东升镇集体经营性建设用地乡镇统筹的试点基础上，扩大乡镇试点范围，每区各选1个乡镇开展试点。北京市上述两个区是全国33个县市区集体经营性建设用地试点的一部分。
我个人理解，集体经营性建设用地试点，应该是可以建园区、厂房以及部分公寓的。当然，产权仍属于农村集体组织。我的建议是，试点地区拿出部分土地，用于建设长租公寓，投资机构与农村集体组织约定分成。但合同时间要长一些，以30年为宜。
选择试点建设长租公寓，应该是交通比较方便的区域，最好是附近有地铁站。因为像北京这种特大城市，集体建设用地大都是远郊区。一般来说，租住长租公寓的都是年轻上班族，如果交通不便，会给以后房屋的出租和运营增加困难。
集体建设用地上开建长租公寓，土地成本较低，改建成本可控，只要交通方便，出租是不愁的。此前我在文章里提到，一套厨卫设施齐全的长租公寓(比如30平方米，最好带个小客厅)，月租金控制在3000元以下，对年轻夫妇是有吸引力的。还可以分档级，譬如一套20平方米以内，月租金1500-2000元，适合单身员工。
长租公寓，市场巨大。除了投资机构的回报，农民通过集体组织的分红，可以获得稳定的收入来源。这与国家推进集体经营性建设用地试点的初衷相当吻合。
还有一点，北京疏散城市中心区人口，而集体建设用地多位于郊区和远郊区，在这些地块建设长租公寓，某种程度上也有利于疏散城区人口。根据西红门地区的试点，它们还会建设一些园区，工作与居住融合，是谓产城一体化，可减少交通压力。
非唯北京。一线和二线热点城市均适合。这是解决年轻人住房问题的好办法。而年轻人是城市的希望和活力所在。行动起来吧。
