京沪低于9折房贷优惠利率已绝迹 楼市资金链将趋紧
调控之下的2017年房地产行业，资金环境收紧之势已显端倪。记者最新了解到，近日已有沪上中小商业银行为缓解住房贷款余额压力，要求支行鼓励房贷客户提前还款，甚至对提前还款违约金给予减免优惠。此外，北京、上海这两大一线城市目前低于9折的住房贷款优惠利率已全面绝迹，已有商业银行将低于95折的房贷优惠利率审批权全部收归分行层面，想要拿到9折优惠利率更难了。种种迹象表明，2017年的楼市金融环境或将不再宽松。
??房贷余额承压利率悄然收紧
据记者了解，目前上海某中小商业银行为了缓解房贷余额压力，曾在1月底发出一份《关于月末紧急压降房贷余额的通知》，要求各支行、营业部尽快梳理现有住房贷款提前还款需求，对于已申请房贷提前还款以及前期有意向办理提前还款的客户，要求支行积极主动联系客户，尽快完成还款操作，并对部分提前还款客户给予免收违约金的优惠政策，引导客户利用闲置资金进行部分提前还款。
“虽然这种鼓励房贷客户提前还款的举措还只是个别银行阶段性的窗口指导行为，但中小银行住房贷款额度偏紧却是普遍现象。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者，沪上房贷业务量较大的四大国有银行目前还没出现这种情况，但多家中小商业银行都反映房贷余额趋紧，且仅仅表现在住宅类房产的房屋贷款上，商业类房产并不受影响。从京沪两地大型房产中介机构反映的情况看，目前银行住房贷款的放款节奏也普遍放慢。
不仅是房贷余额偏紧，商业银行也正悄然收紧住房贷款优惠利率。北京专门从事个人房产金融服务的专业机构“伟嘉安捷”市场部人士告诉记者，从今年元旦开始，北京各家银行便逐渐将首套房的利率全面调整为9折，85折、88折优惠利率基本绝迹。而沪上银行住房贷款优惠利率收得更紧，有业内人士向记者反映，已有沪上商业银行将低于95折的住房贷款优惠利率审批权收归分行，要求各支行将手头即将要办理按揭的贷款客户信息及贷款金额上报分行报备审批，分行审批通过的仍可执行最低9折的优惠利率，而分行一级拥有的审批权限房贷最低只能做到95折优惠利率。
“今年和去年不一样，去年各家银行都把重点放在房贷上，而现在房贷已经开始严控，房贷放款额要同比下降，所以银行不少资金投向了基建项目。”某股份制银行上海分行人士表示。
楼市资金链将稳步趋紧
“伟嘉安捷”统计数据显示，春节期间北京房贷市场交易量持续走低，同比去年下跌10%左右。这一方面是受到节假日影响，楼市成交量缩水造成贷款需求的短期下滑；另一方面是除去部分“改善”型置业人群外，不少刚性购房人群在目前信贷收紧的影响下选择暂时观望，对潜在贷款需求造成一定影响。
事实上，春节后的第一个工作日，央行全面上调了公开市场逆回购利率和SLF利率。虽然此次调整并非针对房地产市场，但银行放贷资金成本面临短期内升高，对商业银行的信贷投放能力来说影响十分直接，必将对业务比重占比较大的房贷造成影响，进而影响房地产市场。此外，伴随着商业银行资金成本的增加，原有针对房地产按揭贷款的各种优惠利率也将逐渐收紧甚至绝迹。
中原地产卢文曦认为，按照历年经验，一般年初银行贷款额度普遍比较宽松，而今年开局就保持较紧格局，中小商业银行贷款余额紧张。从一系列举措可以看出，今年楼市资金链必将较去年偏紧，使用资金成本或将提高，在“去杠杆”背景下，楼市交易过程或面临压力。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，伴随着融资成本的上升，2017年整个金融环境和货币政策都将是收紧的节奏。目前楼市尚处在资金链收紧和市场降温的初期，对于大型开发商来说，由于去年市场火爆、资金大量回笼，目前手中余粮尚多金融环境的趋紧并不会对其造成太大影响，甚至还将成为大型房企并购的上好契机。但这些影响的层层叠加或将在今年下半年开始显现，如果未来资金成本继续上升，市场中资金还会否向房地产流动存疑，届时开发商或将感受到资金压力。
