买房致富可耻吗？今天900亿炒房梦破灭换来一记耳光
媒体来源：365南京楼市
买房看任志强，励志看凤姐，这是我的朋友圈这两天的状态，很多年以后，买房赚到甜头的人都顿悟过来，只有大炮，句句是真话。
2016年的楼市疯牛让很多人措手不及，当前所未有的高强度打压楼市时，没买房和买了房的就掐起来了，到底多少人希望房价下跌？炒房是不是一种罪大恶极？
买房致富可耻吗？
到底有多少人希望房价下跌？
我来引用一下米框投资原话：
没买房的/想改善住房的/做实业不赚钱的人极力反对炒房，并把炒房客比喻成贪得无厌的蝗虫：他们吹高了房价，抬升了城市生活/生意成本，挤压了实业的存活空间，降低了城市的活力和竞争力，让无数怀揣梦想的年轻人败在一套房子下，资金的脱实向虚让泡沫越吹越大，并增加了金融的系统性风险，让国家置于危卵之下……
炒房客和尝尽楼价上涨甜头的人当然不这样认为：房价上涨是人口现象(城市化下的农村人口向大城市转移)和货币现象(尤其是2008年后，央行印钞太多)的叠加结果，他们那些购买力对房价的冲击相当于大海里浇了一盆水毫无影响。
事实是什么呢？让我先问2个问题：
1/这么多年来，唯一能让你一接触就觉得他是骗子，很多年以后才发现只有他没骗过你的人是不是，嗯——售楼员。没错，就是因为，时间告诉我们，房子这些年都在涨价，买的越晚越贵，买的越早房价都翻几倍了。
告诉你楼市会崩盘的大多专家偷偷买了好几套，大概从吴晓波开始，人们对追逐财富有了更高级的说法，赚钱并不可耻，和诗与远方从不对立，这位高级知识分子一不小心透露了投资理念：一年买一套房，也算是身体力行的告诉你，还是要买房。
2/你买房是不是既想着能住，还想着能升值？
嗯，99%的人都是这样，因为现有的征信体系下，个人的信用证明就是资产，而资产主要指房产。现代银行金融体系的发展，使得一二线城市的优质房产等同于现金(抵押贷款很容易)，这样就方便让房产和现金之间无缝转换。
请记住：一线城市的房产才更具有金融属性，二线城市兼具居住和金融属性，三四线城市房产只能用来住，这都是它本身的流通性决定的。所以，一个二手房交易越活跃的城市，房产越是值钱，你看那些当地人手上全是房子的城市，房产就是一动不动的不动产，这就是不同级别城市房产的区别！
房价高是伪命题！
炒房客的三大金融逻辑
最珍贵的一条忠告
房产增值的一切前提是房价长期上涨，事实呢？
终于国家还是出手了，唱空派搬出：中央政府开始打击炒房——房子是用来住的，不是用来炒的。
嗯，这是一场政策博弈，所以2017年谁敢冒头？有100种死法等你。不过，归根到底调控的思路是限制购买而不是扩大供应，我们都知道，洪水滔天，泄洪才是良策，堵起来，只能多一个堰塞湖，更大的冲击力只等一个节点。事实上，限制购买只会让房价在后期大爆发。不过也有一个悖论，房价到了大部分人都承受不了的阶段怎么办？嗯，这里我想用任志强举过的一个例子：
1992年全国房价996元，刚毕业大学生工资80元
2016年全国房价7000元，刚毕业大学生工资3000元
房价涨了6倍，工资涨了30多倍。
结论是：不论什么年代，房价都很贵，房价涨幅不是最高的。
炒房真的很难吗？背后隐藏着哪些金融逻辑？
米框投资总结出炒房关键就三点，你也可以此对照自己会否成为一个合格的炒房客：
1、寻找到价格上涨的房产(涨幅最低不低于债务费用)；
2、尽可能多的借到低成本资金(也就是加杠杆)，而成本最低的就是银行资金；
3、维持现金流的持续稳定而不断裂。
不知道你是否听说过名噪一时的900亿财富梦？曾经影响较大、组织性较强、能算得上全国性炒房团的是金朝阳——一个自称要让10万中国人实现财务自由、以财商教育培训为主业的财富俱乐部。牵涉到的金额高达900亿元。
它的操作手法跟现今活跃在各大炒房论坛，并被尊称为“神”的炒房大咖们如出一辙：想尽一切办法获取尽可能多的银行贷款，之后拿这些钱去购买房产，在房产升值后抛售套现或再抵押获取更多贷款，购买更多的房产。
具体的操作方法是：学员之间互相转账做流水(金朝阳的财商培训就是一个筛选机制，通过更高价格更高级别的培训筛选出更具有经济实力的学员)，之后申办大额信用卡以备套现(学员间也相互借贷)，买房—抵押—贷款—再买房，以此循环。
随手百度一下，金朝阳依然能搜出各种猛料，就在天涯，2014年还有人在咨询这个模式是不是骗人的，2015年他就溃败了。有兴趣的可以看看，有人暴富有人跳楼，这大概才是孤注一掷的可怕。
送给高位接盘的每个人的忠告：
炒房客的破产多是杠杆太高，负债太重，一旦遇到房产调控，房价不涨或下跌都会增加利息负担，若后续融资不畅，现金流断裂即前功尽弃、经济破产。由此推及其他，企业经营/个人生意都是如此，控制好债务，筹备好现金流，让自己活得时间足够长，才有机会翻身直至等到下一个泡沫的来临。
二线城市的楼市需求会越来愈大
城市价值与政治地位挂钩
那么房子还能不能买？我可以肯定的说还有很多机会，但是没有现金流不要碰纯炒房，不亚于走钢丝。那么机会在哪？我们把格局放长远点。
这几天任志强的言论首发的一批公众号都被删稿了，但还是有很多微信号在不断的重复转发，而这次言论出自2017中城联盟论坛，其实那天的论坛除了任志强，还有王石/冯仑/陈劲松/胡葆森等一大批地产圈大佬，今天我来分享一下来自论坛协办方明源地产研究院发布的当天干货，有几点我很感兴趣的：
旭辉集团股份有限公司董事长林中是这么说的
1、上海越来越像纽约，深圳越来越像硅谷，北京是纽约、加硅谷加华盛顿。二线城市继续在分化，其实二线城市的分化是2012年开始，时至今日，一线，强二线，二线城市的房价分化非常严重。未来拼的就是城市地位，如果你拥有的行政权利资源都比不过别的城市，即使房价超过它，未来也一定会回归。
万昕：让我再带你回忆一下最近比较火的几个城市定位，这是政治地位。
世界中心城市：北京，广州，上海，深圳
11座国家中心城市：天津，重庆，沈阳，南京，武汉，成都，西安，杭州，青岛，郑州，厦门
2、一线城市房地产：投资+自住，金融属性更强。二线城市房地产：自住+投资，功能属性和金融属性并存。三四线城市房地产：自住属性，只有功能属性，无投资无金融属性。一线城市的新楼盘都将进入改善定位博取溢价，刚需被全部赶入二手房市场。
万昕：一线城市新房进入豪宅时代，二手房流动性会越来越强，不断刚需涌入，二线城市具备金融自住双属性，大部分三四线只能住。核心城市的周边也有潜力，比如环北京、环上海、环深圳，南京呢？需要时间。
3、未来的城市房地产开发模式越来越向外挤压，北京上海越来越像香港，杭州南京广州越来越像北京上海，郑州武汉西安重庆越来越像杭州南京。城市地位越核心，高周转模式很难做，未来在北京上海肯定是高溢价的模式。
万昕：越是一线城市，高周转越是难做，北京上海已经高到无法承受地步，需求外溢明显。
4、未来二线城市是房地产销售的主战场，很大程度销售增长来自于二线城市，得二线城市得天下，未来强二线和1.5线城市会不错，尤其是二线城市轨道交通沿线，会带来大量的投资机会，这些城市，自身还在生长，版图还在扩张。对于三四线城市来说，除了环北京、环上海、环深圳之外的三线城市外，其它的三四线均保持谨慎。
5、按照上海北京目前的地价，不放三年就开发拿出来卖都不赚钱，三年拿出来卖基本上未必盈利，项目做好以后5年后销售才有利润。几十亿上百亿的资金，堆在那边5年，算算利息？如果背后没有资本背景和支持，很难很难。
万昕：高价地都会还几年才入市，而且都是豪宅。
6、一线市场的三个新特点：一手豪宅化，二手刚需化，户型趋小，千尺豪宅(单价升高倒逼房型面积越来越小)，泛都市化，未来一线城市里120平都是豪宅了。
万昕：新房大豪宅， 刚需涌入二手房小户型。
核心城市的周边都市圈可以长线作战
接下来的这个观点是需要商讨的，大多数地产老鸟的经验来看，南京周边远郊大多凶多吉少，但是楼市是动态的，硬币的另一面，也许传说了很久的事情可能有一天会实现，比如江北新区批复前夜，没有人相信江北会逆袭，有一天能卖到3万，时隔一年，这件事真的就发生了。
比如这个上车盘房价3:1的理论
陈劲松：核心城市上车盘价格是周边3倍以上的，购房者就会向周边扩散
上车盘：初次购房的总价
成熟都市圈存在高上车盘核心城市，核心城市和周边城市上车盘比率在3:1，购房者向周边城市扩散
核心城市居民超过当地购房25%
比如在惠州，深圳客占49.4%；在佛山，广州客占25.7%； 在固安，北京客占57.4%
轨道交通将是舒缓核心都市圈置业压力的重要途径
旭辉集团股份有限公司董事长林中：按轨道交通沿线布局是很大的成长机会
二线城市轨交沿线带来大量的投资机会。我们看到很多的二线城市发现城市边界还没有形成，这个城市还在成长。回头来看，一线城市的边界也没有宽度。所以在生长型的城市、板块还在成长的城市，按轨交沿线来布局是很大的成长机会。
三四线城市大家普遍不看好。但是三四线城市还是有少部分是好的。哪些三四线城市很好呢？第一个是能享受核心都市圈辐射的三四线城市，表现非常好。东莞、佛山、昆山、北京的廊坊，因为他们享受大都市圈、泛都市圈形成的重大的机会。还有一部分是有产业导入的，东部沿海的部分三四线城市，未来市场表现还是比较好的。
放在南京，我这么理解：
南京刚需房起步价200万，是总价70万左右的周边城市3倍左右，此时就会有南京人去买周边了，周边城市就得涨起来了。最好的例子就是，2016年初7000千多的溧水和宝华涨起来了。
马后炮没啥意思，那么我们说说未来。南京正在修的宁滁，宁句和宁和，还有加快宁镇扬一体化，长远来看，南京周边既有地铁，房价又只有南京三分之一的城市，将会是迎来一波需求。好吧，问题来了，长远来看的意思是持有可能5-10年，这是不是最优的选择？
编后语：
如果不是朋友圈天天都有各种《罗玉凤身上挥之不去的阶层焦虑，我们一直都有》、《买套房决定你的阶层》、《你没穷过，根本不知道世界有多残酷》这样的毒鸡汤，你可能从未如此焦虑，有时候不知道这是民智的开启，还是用阴谋论解剖现实，总之价值观和信仰，摇摇欲坠。
第一次怀疑人生，从发现老师教的和现实不一样开始。第二次从媒体失去公信力开始，媒体作为除了公检法之外的第四种权力，放到了自媒体反而没有了约束。因为在朋友圈，谣言永远比真相跑得快。你必须做的是兼听则明。我做的也只是，把这个世界更多面的内容呈现给你，希望你听自己的。
(部分资料来源：明源地产研究 米筐投资)
