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实用:北京新版购房合同1月1日启用

提要:水电不通、配套不齐、装修不达标......很多购房人在收房时都曾经遇到过种种惨痛经历,究其原因,不外乎实际交房情况和签约时的承诺不匹配,但由于此前的购房合同中对相关情况没有具体约定,因此很多购房者的收房维权行动只能停留在道德谴责层面,但北京市马上在明年1月1日启用的新版购房合同将在很大程度上解决这些纠缠不清的问题。

  一句话,北京新版购房合同让购房者买房、退房更有底气。

水电不通、配套不齐、装修不达标......很多购房人在收房时都曾经遇到过种种惨痛经历,究其原因,不外乎实际交房情况和签约时的承诺不匹配,但由于此前的购房合同中对相关情况没有具体约定,因此很多购房者的收房维权行动只能停留在道德谴责层面,但北京市马上在明年1月1日启用的新版购房合同将在很大程度上解决这些纠缠不清的问题。

12月16日,北京市住建委联合北京市工商行政管理局公布了关于对《北京市商品房预售合同》《北京市商品房现房买卖合同》示范文本修订的通知,并宣布将于2017年1月1日正式推行使用。

新版合同重点针对购房家庭反映较为强烈的双方责权不对等、产权登记办理、房屋质量、逾期交房等条款进行了修改,并且在合同中引入了《物权法》、《物业管理条例》、《不动产登记暂行条例》等一系列法律法规条款,和讯房产今天就用新旧对比的方式给购房人展示一下重要修改的部分,明年签合同的亲注意往下看:

修订对比说明

1、项目建设依据

根据《物权法》第一百三十七条的规定,将“国有土地使用权”的表述修订为“建设用地使用权”,增加了备选项。

实用:北京新版购房合同1月1日启用 详解哪些条款给你撑腰

2、针对重复抵押、产权不清做更严格约束

根据《物权法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定,增加了房屋抵押人和债务履行期限的约定,并对该商品房取得抵押权人同意销售的证明、解除抵押的条件和时间等内容进行了提示。

商品房抵押情况一定要看清楚,北京楼市的项目信用在全国来说算是比较好的,但个别项目也免不了出现重复抵押、产权不清的情况,新版合同要求对抵押情况作更详细的披露,算是一大进步。

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3、填补“一房两卖”、“司法查封”的约束空白

增加了关于“一房两卖”、“司法查封”等房屋状况的提示性条款,同时细化了相应的违约责任,为处理纠纷提供了依据,有利于保障买受人的合法权益,这之前的旧版合同可是没有约定的。

根据《消费者权益保护法》第四十九条的规定,设置了惩罚性赔偿金的约定,即出卖人支付不低于全部房价款一倍的赔偿金。违约责任中明确了“自买受人付款之日起”的利息起算点及“按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算”的利率标准。

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4、预售资金监管更严格

增加了定金的相关约定,细化了一次性付款和分期付款的付款时间及条件。基于实践中存在买卖双方已就通过贷款方式支付房价款达成合意,但实际办理过程中可能因各种原因(基于买方、基于卖方、不可归责于买卖双方)造成买方未能获得贷款或少于申请贷款数额的情况,在贷款方式中增加了相关约定,提示双方事前约定该类事项的处理方式。

根据《城市商品房预售管理办法》、住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》以及《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》的有关规定,增加了关于预售资金监管银行、预售资金监管专用帐户名称和帐号等信息的提示性约定。

提示买受人将购房款直接存入商品房预售资金监管专用账户。买受人申请抵押贷款的,买受人有权要求出卖人提供专用账户作为贷款到账账户。

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5、大招1:相关设施设备的交付时间与使用条件有细化约定

细化了合同中对于拟购商品房所在项目内的相关基础设施设备、公共服务及其它配套设施的约定,提示双方当事人事先明确约定交付时间、交付条件和违约责任。

基础设施设备中分为“达到正常使用条件”和“交付时线路敷设到户”两类。针对这两类设施分别增加了相应的违约条款,对于必须“达到正常使用条件”的基础设施设备,如出卖人采取措施后仍无法达到使用条件的,买受人有权解除合同并要求赔偿损失。

对于公共服务及其它配套设施设备,需以建设工程规划许可证为准,增加了公共绿地面积、绿化率、物业管理用房、规划的车位、车库等设施的交付条件。

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6、大招2:交接手续

增加“以该商品房所在地为交接手续办理地点”的约定,对于地基基础和主体结构外的房屋质量问题,结合《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关规定,进一步细化和丰富了房屋交接的内容、方式,对“可及时修复类质量问题”进行了列举。

针对实践中出现的大量因出卖人拖延或多次修复,而导致买受人无法按期入住的纠纷,将“可及时修复类的质量问题”是否修复完好,作为买受人是否同意商品房交付的条件之一。在维护买受人合法权益的同时,提示房地产开发企业关注和完善商品房质量。

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7、大招3:逾期交付责任

将解除合同时退还全部已付款的约定修改为退还已付房价款及利息(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率),并明确了利息的起算点及利率标准。

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8、大招4:规划变更后购房人有权解约、要求赔偿

结合《商品房销售管理办法》第二十四条的有关规定,强调了规划变更前出卖人的义务,约定涉及商品房规划用途、面积、容积率、绿化率、基础设施设备、公共服务及其他配套设施等规划许可内容变更的须经规划行政主管部门批准,且出卖人应当书面通知买受人,买受人有权解除合同或要求赔偿损失。

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9、商品房质量的约定

按照建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》的有关规定,将房屋质量问题分为 “地基基础和主体结构”、“地基基础和主体结构外的房屋质量问题”及“室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施”三类,并分别按照“应符合的国家或地方标准、违约责任及救济措施”进行约定。

对于房屋主体结构、地基基础不合格,不符合国家及行业标准,属于房屋重大质量问题,买受人在解除合同的同时,可以要求出卖人给予赔偿。

对地基基础和主体结构外的房屋质量问题,如经更换、修理,仍然严重影响正常居住使用的,买受人有权解除合同。

对于装饰装修及设备标准,增加了“及时更换、重作、修理”的处理方式,目前实践中与质量问题有关的纠纷层出不穷,细化合同相关内容以达到“定纷止争”的作用。

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10、保修责任落实到位

增加了保修责任异议的处理方式,列举了出卖人不承担保修与赔偿责任的两类情形。结合实践中出卖人拖延、推脱保修责任的问题,细化了保修责任实施的具体方式。

明确在保修期内,如超过约定时间后出卖人仍不履行保修义务或书面通知保修责任异议的,买受人可以自行或聘请他人进行维修,合理的维修费用由出卖人承担。

根据《北京市建设工程质量条例》,增加了建设单位应按照北京市有关规定投保建设工程质量潜在缺陷责任保险、办理住宅工程质量保修担保的约定。

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11、终身保修引入第三方

房地产开发企业是质量责任主体,对于主体结构和地基基础,房地产开发企业承担的是终身保修责任,但房地产开发企业一旦出现注销或破产、解散等情况,买受人将无法享有保修权利。

结合住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》([2010]53号文)的有关规定,增加了关于商品房质量担保的条款,由买卖双方事先约定第三方质量担保机构,对于“出卖人不承担相关责任或无法按合同约定承担保修与赔偿责任”的,由第三方担保,从而保证买受人对于商品房保修权利的享有。

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12、不动产登记

根据《物权法》、《房屋登记办法》的有关规定,增加“预告登记”的相关约定,对买受人进行此项权利的提示,并要求双方当事人事先约定“预告登记”办理的时间限制要求。增加了出卖人取得房屋初始登记后书面通知买受人的约定,有利于区分买卖双方对于逾期办证的违约责任。

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13、小区专有和共有部分的区分更明确

结合《物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,明确了买受人对建筑物专有部分的权利与义务,明确列示了业主的共有部分,并针对目前法律法规未明确所属的其它配套设施(例如规划的车库和车位),提示双方当事人事先自行约定。

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14、花园、露台等共有部分不能再做大礼包了

针对实践中出现的开发商送花园、露台行为是否合法的问题,增加了提示性约定,即出卖人无权处分“依法或者依规划属于买受人共有的共用部位和设施”。实践中,商品房项目基本都有公共管道检修口、柱子、变电箱等此类设施。

考虑到买受人的弱势地位,增加了出卖人针对这一事项向买受人作出明确承诺的约定。根据《物权法》的有关规定,增加了买受人应当按照规定和约定合理使用房屋的内容。

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