孙宏斌一年砸361亿并购同行: 看中的是土地价值
文章来源：澎湃新闻网
并购达人”孙宏斌(博客)继续买买买。12月20日晚间，融创中国(01918.HK)发布公告称，融创全资附属公司杭州融鑫恒与金翰和金成房地产订立了三份框架协议，以总代价约8.59亿元收购杭州金泓17.34%股权、杭州金合17.34%股权以及杭州都成34%股权。此外，由于杭州都成交叉持有金泓和金合49%股权，因此最终收购交易完成后，融创将持有金泓、金合和都成各自34%的股权。
在孙宏斌这次收购的三家公司中，金泓主要从事余政储出(2015)47号地块开发，金合主要从事余政储出(2015)41号地块，而都成从事英特学府项目的开发。
其中，47号和41号地块由金成在2015年9月斥资约7.5亿元获得，累计可建体量约33万平方米，目前尚未有房源销售；而英特学府项目已经在售，目前剩余可售面积约13.5万平方米。
“这个行业主要看中的是土地价值”
孙宏斌的收购热情可追溯到其2014年收购绿城中国(03900.HK)失败之后，在与宋卫平的绿城“分手”之后，孙宏斌还曾尝试收购陷入危机的深圳佳兆业地产(01638.HK)，但最后仍以失败告终。继收购绿城和佳兆业失败之后，2016年1月，孙宏斌在收购雨润上再次遭遇失败。
尽管三次收购均以失败告终，但这并不能阻止孙宏斌在收购这条路上继续前进。自从进入2106年开始，孙宏斌在并购市场上的表现可谓兵贵神速。
据澎湃新闻(www.thepaper.cn)不完全统计，截至目前，孙宏斌在并购市场上已经斥资约361亿元。
5月21日，融创以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权，借此首次进入深圳市场。
8月22日，融创公告称，公司的间接全资附属公司海南融创斥资20.54亿，收购杭州金翰的50%股权及债权。
9月18日，融创和联想控股(03396.HK)双双发布公告称，融创拟收购联想控股41间目标公司的相关股权及债权，该等目标公司主要拥有42个物业项目的权益，框架协议项下拟进行的交易事项总代价约为人民币137.88亿元。
三日之后，9月21日，融创宣布拟通过定增入股金科地产(000656.SZ)，以40亿元认购16.96%的股份，成为其第二大股东。11月30日，融创宣布继续买入金科，斥资8.39亿元，持股比例达到20%。
11月30日，孙宏斌又从许 家印手中将嘉凯城(000918.SZ)位于青岛项目的股权以36.63亿元的价格收入囊中。但收购该项目还要加上嘉凯城青岛项目的贷款，因此融创在该项目上的成本为102.08亿元。
孙宏斌将2016年定义为融创的新起点，销售目标为800亿元，并将在2017年冲击1000亿元。
融创2016年半年报数据显示，公司收入总额约为105.86亿元，与2015年同期相比增加94.5%，盈利约21.62亿元，毛利约14.06亿元，毛利率约13.3%，在借贷方面，截至6月30日，融创借贷总额由2015年底的417.98亿元增加至627.98亿元。目前公司现金余额为401.47亿元，负债总额约为1279亿元，净负债率为85.1%，而上一期(截至2015年12月31日)公司的净负债率是75.9%。
有开发商对澎湃新闻表示，通过二级市场拿到的地块虽然可能会在价格方面有一定的优势，如可以控制购地成本，但同时也会面临一定的风险，例如拆迁、审批、股权、债务等问题，而且从拿地到开发会经过一段时间，而这个时间有时会比较久。但通过招拍挂方式拿到的是“净地”，拿地之后可以免去上述问题。
不过，孙宏斌并不这样想。
在孙宏斌看来，房地产行业投资逻辑中最重要的是土地价格。“我看了很多公司，一种是现金流没有问题，但土地价值有问题，然后运转就转出一个窟窿；第二类公司是土地价值没问题，但现金流有问题，因此活不下去。对房地产行业而言，第二类的企业可能更好一点，因为这个行业主要看中的是土地价值。”
后续现金流将经受考验
孙宏斌除了在并购市场上连续出手之外，在土地市场上也没有松懈。自2016年1月份开始，融创就频繁出现在全国各地的土地公开出让市场上。
1月份，融创在杭州先以23000元/平方米高价拿下钱江新城江河汇流区地块，随后，又在泛城东新城地块竞拍中以16500元/平方米刷新该区域土地楼面价纪录。
3月24日，融创以总价27.5亿元拍下合肥政务区地块，溢价率达到400%，刷新该区域总价纪录。5月11日，融创一举拿下上海松江地住宅用地，楼板价38000元/平方米，溢价率112%，刷新区域单价纪录。
5月18日，融创在太原以18.1亿元、楼板价5430元/平方米摘地。
2016年半年报数据显示，截至6月30日，融创的土地储备总面积约为3775万平方米。在大举拿地之后，融创在上半年的净利润仅为1.03亿元，较去年同期减少91.8%。
但这并未阻挡融创继续拿地的步伐，进入下半年以来，融创继续在土地市场发力。
8月16日，融创以28.9亿元竞得武汉东西湖住宅地块，楼面价约11000元/平方米，溢价率397%。
8月18日，融创在郑州的土地市场出手，以25.54亿元拿下郑政东出[2016]13号地块，折合楼板价36000元/平方米，溢价率142.31%。
同一日，融创在杭州的土地市场上也斩获一幅地块。杭州申花板块以32.2亿元的总价拿下庆隆单元FG01-R21-03地块，楼板价34000元/平方米，溢价率为76.4%。
除此之外，在8月24日和25日两天之内，融创挥金67.8亿元在天津拿下三宗地块。
8月24日，天津津东丽津(挂)2016-104号地块，经过202轮竞拍后，融创以总价30.8亿拿下该地块，溢价率177%，整体楼面价19049元/平米 。
接下来的津东丽津(挂)2016-105号地块，同样是融创拿下，成交总价30.2亿，楼面价18035元/平米，溢价率182%。
8月25日，融创再次出现在天津的土地交易中心，以6.8亿元买入天津地标路段南京路沿线1宗商业金融业建设用地，溢价率70%。
融创在短期内拿到不少地块，在后续的开发中对公司现金流是一个很大的考验。上述开发商表示，融创可以选择与当地企业合作，这样不仅可以控制风险，同时还可以降低成本。
