“抢筹”休战800亿市值蒸发 机构“更换”万科A估值算式
随着万科与深铁联姻的失败、恒 大表态不会入主万科、宝能系谋求退出的传闻，万科股权之争的走向逐渐清晰。然而，万科A的股价也正在一路向下。
有意思的是，在万科股权之争、未来存在重大不确定性之时，其二级市场股价扶摇直上；而当股权之争渐近明朗、接近尾声之时，股价开始大幅下挫。从11月18日以来，万科A累计跌幅达到24.70%，市值蒸发816亿元。
11月18日成为万科A股价的分水岭。在监管层明确加强对险资监管态势下，显然险资给外界带来的想象空间开始消失。
“目前时点，宝能系持股即将解锁，恒 大持股已跌破成本价，并且正值加强险资及杠杆交易监管的风口浪尖，核心股东持股面临较大不确定性，将对短期股价产生重要影响。”招商证券赵可指出。
高盛高华分析师王逸则明确指出，万科A的股价已经远远超出了通过合理的资本配置可实现的净资产价值扩张潜力。“我们的12个月目标价人民币16.5元所隐含的35%的下行空间，我们重申对万科A 的卖出评级。”王逸指出。
20日，丹阳投资首席投资官康水跃也向记者表示，万科A仍存大幅下跌空间。“至少到17元才有止跌回升的可能。”康水跃表示。
近一月累跌24.70%
万科股权之争持续已有一年之久。在这场不确定的股权争斗中，万科A二级市场股价却扶摇直上。从去年12月1日至今年的11月18日，万科A累计涨幅达到了91.64%。11月18日，盘中股价曾一度达到29元/股，创造了历史最高点。
在这场股权争斗中，宝能系也曾出现巨额浮盈。然而，当股权之争逐渐明朗之时，万科A股价也开始一路下挫。从上月18日至12月20日，万科A股价累计下跌24.70%。市值蒸发816亿元，占当前总市值的36.36%。
宝能系的浮盈收益开始出现回吐。而恒 大若以23.3元/股的增持成本计算，至12月20日，浮亏已经达到12.87%。在万科A股价跌跌不休之下，恒 大浮亏继续，宝能或也将面临浮亏可能。
11月18日，成为了万科A股价的分水岭。此前一路高昂的万科A股价开始急转直下。而这背后的原因与监管层对险资的态度不无关系。
12月3日，证监会主席刘士余在基金业协会第二届第一次会员代表大会上，罕见怒斥险资的野蛮举牌行为。随后，保监会严查万能险，并暂停前海人寿万能险。在监管层对险资严格监管之下，外界对险资已开始逐渐减少了想象空间。
12月18日晚间，万科公告将终止与深圳市地铁集团的重组协议。恒 大集团总裁夏海钧表示，恒 大无意成为万科的控股股东。而近日市场传闻宝能系将退出万科股权之争。
“减持的传闻必然会对万科A股价产生影响。买进来(事实或传闻)推高股价，卖出去(事实或传闻)则压低股价。最终怎么来的，还就会怎么回去。”康水跃表示。
康水跃向21世纪经济报道记者表示，保险资金今后的投资风格将回归理性，尤其是前海人寿，市场会猜测它将择机减持万科。而这种主流资金的动向影响散户，在主流资金将会流出的预期下，会造成资金的出逃。
在万科A明确与深铁联姻失败后，19日，万科A下跌6.06%；20日，再度延续下跌态势，截至收盘，万科A报收20.33元/股，跌幅3.65%。
而在多位机构人士看来，万科A的下跌远没有结束。深圳一位私募人士评价称，万科A股价从多少涨上来到最后还会回到原点。
估值或会回归合理
12月20日，记者采访的多位人士认为，万科A仍存在较大下跌空间。“至少在17元/股才会止跌回升的可能。”康水跃向记者表示。
王逸给出的评级则是“卖出”。“万科A的股价已经远远超出了通过合理的资本配置可实现的净资产价值扩张潜力。”王逸指出。
王逸在研究报告中明确表示，鉴于该股估值远高于正常水平，且我们的12个月目标价人民币16.5元所隐含的35%的下行空间，我们重申对万科A的卖出评级。
王逸指出，万科A当天估值远高于2010年以来历史区间的1个标准差，且相对于A股同业存在大幅溢价。基于2016年年底净资产价值的12个月目标价格为16.5元/股。若如此，意味着万科A仍将有18.84%的下跌空间。
万科A股价的下跌不仅仅受到险资股权之争的影响，也与地产行业发展的现状有关。
“整个地产行业去库存压力都很大，而万科在住宅地产的优势逐渐消失，能否保持领头羊地位则受到市场质疑。”康水跃向记者表示。
康水跃向记者明确表示，不会配置地产股，2017年将不会碰地产股。“地产已经变成了一个艰难的行业。”康水跃表示。
12月20日，盈投控股总裁助理兼投资经理卢伟也向21世纪经济报道记者表示，预计明年房地产调控日子会很难过。“做投资会追求绝对收益，我会选择未来行业发展空间更大的，在行业中业绩增长好的。我有更好的选择，所以我就不会选万科。”卢伟表示。
“房地产发展的黄金时间已经过去了。房地产存在泡沫，但是这种泡沫破与否，什么时候破以及破的方式都是不可预料的。如果是我的话我不会选择地产行业。”卢伟告诉记者。
不过，也有机构仍然看好。12月19日，国金证券给出的评级依然是增持。“公司在今年前11月实现销售额3414亿，土地拓展方面表现积极，基本面依然优秀。依然维持公司增持评价。”国金证券地产分析师胡华如指出。
