上海楼市11·28新政“半月谈”:最受伤的是刚需？
2016年最后一个月的上海楼市，因为11月28日砸落的新规重锤而变得扑朔迷离。新政的发布过程本身就充满了缜密布局的意味：28日中午12点，上海市政府官方公众号“上海发布”忽然推送了一条和楼市无关的信息，打破了“每日一更”的惯有节奏，直到当天晚上9点，云里雾里的“观众们”才发现，这是为了紧急加推楼市新政做铺垫。
比之“3·25沪九条”更加严苛的是，“11·28”新政生效的时间就在第二天，加上公布时当天的网签渠道已经关闭，几乎难有“漏网之鱼”，“3·25”前夜疯抢2000套的盛况被彻底扼杀在摇篮里。
从政策内容看，网友也惊叹此次上海决策层可谓“狠下杀手”，一举终结了此前上海购房资格认定“认房不认贷”的惯例，变成“既认房又认贷”。只要曾有过房贷记录，即使名下无房也视作二套的做法沉痛打击了去年底以来引领涨势的改善型需求。另外，即使被认定为首套房，首付比例也从30%上升到35%。
至记者截稿时，新政面世已然半月有余，前期如惊弓之鸟的市场逐渐恢复本真面貌，《中国经济周刊》记者注意到，意料中的成交“速冻”确实如期而至，但调控“毒丸”的边际效应却也不断递减，买卖双方的“耐药性”似乎逐渐加强，单纯的限购、限贷未能改变后市继续看涨的预期。
迟来的调控力度比“谣言”更甚
记者从多个渠道了解到，早在8月底，相关人士就已经在研究调控的升级版，岂料捕风捉影的上海楼市立即启动了近乎疯狂的交易“反扑”，让“调控预期”反而成为了助涨房价的燃料。8月20日、21日的周末，上海新房成交量不过900多套，8月25日传闻四起，当天和次日的成交均破900套，随着传言愈演愈烈，接下来三天单日成交量纷纷过千，到了周末竟然直逼3000套。
尤其是以提前排队离婚来阻击新政可能限制离婚买房的情形，更是引发社会热议。新政传闻释放出如此威力，这恐怕是政策制定者也始料未及的。面对这场由“9月1日调控升级”传闻刷屏引发的集体恐慌，出于综合考量，决策层不得不暂时放缓调控的步调，还抓获了7名恶意编造、传播相关谣言的中介人员来安抚市场。
事实上，经过了几番审慎研究，从“11·28”新政内容看，这次迟来的调控力度其实比8月底流传的各种版本更加猛烈。《中国经济周刊》记者对比发现，8月底流传的调控内容包括“名下无房但有过按揭贷款历史的，首付最低五成”，而“11·28”新政规定，这类购房者购买非普通住宅的首付比例提升到七成；传言中“名下无房亦无贷款记录的购房者首付维持三成，仅利率优惠取消”的条款，落地后变成了“首付提升到35%”。
“‘11·28’新政最厉害的一点是对‘二套房’的认定标准大改，有数据显示，上海当前楼市交易最核心的支撑力来自置换，楼市游戏的参与者很多并不是‘白手起家’，而是‘中途换车’。”上海房地产行业协会一位不愿具名人士对记者分析，“之前最普遍的一种玩法就是把手里原有价值300万~400万的‘老破小’先卖掉，名下无房被认定为首套，可以从银行获得高杠杆贷款，换一套800万的‘准豪宅’没什么压力，而现在是掐住了一部分置换游戏的咽喉，只要当初买‘老破小’贷过款，现在卖了再买入仍然算二套，改善型房源几乎全是非普通住宅，房贷杠杆从70%锐减到了30%，卡住最低市值的交易，直接让很多人换不动。”
据悉，目前上海对“普通住宅”的定义是：坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。以上海实际成交价格看，除了少数远郊房源，鲜有符合标准者。“11·28”新政击中了绝大多数改善需求的痛点。
交易现状调查：
置换搁浅，“老破小”抛盘减少
“11·28”新政落地后，记者采访了数位意向购房者，了解到因新政搁置意向的不在少数。“以往围绕户口调控的限购原则其实是剔除了一小部分竞争买家，一旦房东看中了置换房源就可能降价抛掉，现在已经不是价格的问题，而是变相压缩了房东换房的资格，价格链下游的房子就算能高价抛掉，也换不了上游房。”外企销售组主管朱鸣鸣告诉记者，三年前曾入手一套有着20年房龄的“老破小”作为小夫妻的过渡婚房，原计划等年终奖到手后，趁着年底淡季淘金换房，如今恐怕只能选择“持房过冬”。
服务于一家通信运营商IT部门的李真也为此黯然神伤。“当时因为总价限制，只能暂时贷款买了一套3.4米层高的迷你房搭建成上下两层来‘蜗居’，现在小生命快要诞生了，爬扶梯不方便，这套房卖掉也就200万，就算改善成普通住宅首付比例也要五成，而400万要在我们的生活圈半径买两房是绝对不现实的。”
相比这些已经有安身之所的潜在购房者，本身就是中介一员的陈显处境更加尴尬，由于“出道”较晚，他缺席了2009年的那波“大行情”，2015年下半年不错的“收成”才让他攒足了第一桶金。“‘3·25沪九条’以后我被限购了，想着房价还要涨，就先去老家省城‘帮忙’去库存，在郑州新城贷款买了一套三房，谁知道就此错过了在上海高杠杆买首套房的机会。”
上海还是老家？这道原本可以双收的题目成了必须择其一的难题，而新政带来的另一个结果更让包括这些人在内的“刚需”受到负面影响。不少中介都对记者反映，原本成交最活跃、流动性堪比现金的“老破小”在“11·28”新政后的抛盘明显变少，许多房东选择撤销挂牌，捂盘不动，而本身“刚需”人群就是“老破小”的主要消费对象。
“房东的心态发生了重大变化，在七成首付是天价的背景下，既然卖掉一套等同于失去了一个‘购房资格’，很多认为通胀大环境不会改的房东宁可选择长期持有。”在“成交量大区”闵行深耕10年的资深中介罗淼对记者解释道。在他看来，因为供应锐减，所以“老破小”的价格依然坚挺。
根据罗淼的测算，原本“老破小”与大房子的价值比例大约在50%~60%之间，也就是说，改善型人群有50%~60%的资金是来自抛售“老破小”，如今“老破小”抛盘的萎靡传导到价格链的上游，“新政以后，我手上已经有三个单子‘飞了’，全部都是买家违约，政策坚持时间一长，二手豪宅可能滞销。”
一二手房现价格倒挂，
新房批量打折入市
就在有悲观论调称“年底上海没有二手房市场”时，《中国经济周刊》记者注意到，相比二手市场的冰封，一手房市场反而出现了热火朝天的景象。就在新政颁布后的第5天，位于宝山杨行板块的招商花园城开盘，从9点15分开始摇号，到14点左右，推出的200多套公寓及50多套叠加别墅在5小时内全部售罄。
“买家的心态也发生了重大变化，因为‘11·28’新政相当于只给了每个购房者一个机会从银行拿到高比例贷款买房，那不如一步到位，不再考虑先买不够满意的‘过渡房’。”罗淼对记者表示。
另一方面，背负着巨大还贷压力的开发商也不可能像二手房房东那样淡定地“持房过冬”，所以“打折入市”使一手房的性价比大增。12月12日，在线购房互动平台“一房一万”发布调研显示，最近主要开盘项目都较周边标杆二手盘拥有价格优势，看来开发商“低价甩”已然成常态。
根据调研数据，招商花园城备案价格为叠加别墅4.3万元~6.0万元/平方米，公寓3.7万元~4.7万元/平方米，而杨行板块内目前最高售价的二手房禄德嘉苑距其仅仅300米，今年成交39套，成交最高价4.8万元/平方米，现在挂牌价为5万元/平方米，新盘相当于打了9折。
位于奉贤海湾板块的绿地香溢更是相比距离600米的二手房招商海廷打出了高达8折的折扣。据悉，前者备案价格1.7万元~1.9万元/平方米，后者今年最高成交价是2.4万元/平方米，如今挂牌价多在2.9万元/平方米左右。
无独有偶，位于松江车墩的金地JIMU积木和位于青浦朱家角的中骏雍景湾两个楼盘也给出了相当于8折的优惠。其中，中骏雍景湾附近的楼盘绿洲江南园今年最高成交价达到4.5万元/平方米，而中骏雍景湾的备案价只有3.5万元~3.6万元/平方米；而备案价2.2万元~2.7万元/平方米的金地JIMU积木附近的热门二手盘同润玫瑰芳苑普遍挂牌价3.5万元/平方米。
不止一家开发商营销团队告诉《中国经济周刊》记者，新房性价比的凸显是为了迎合客户情绪，加快去化的速度。记者从网上房地产数据看到，12月第一周入市的4个项目推出房源共计752套，第二周7个项目推出房源1563套，新政后第二周，楼市供应不降反增，但从环线分布看均位于外环外，且都是小户型。
值得一提的是，购房者并未因为“11·28”新政熄灭热情，而只是将原先对于市区“老破小”的热情转嫁到了这些“远郊小户型”上。“一房一万”数据显示，新政后推出的主要一手盘多数售出70%以上。
而更加耐人寻味的是，在这次新政中首当其冲的恐怕还是刚需人群。记者注意到，总价在300万~500万之间的新盘客户在新政发布后的折损率最高，比如总价450万~580万的上坤樾城、总价400万~500万的新城盛世、总价350万~370万的禹洲丁香里、总价300万~350万的佳兆业君汇上品，以及总价270万~400万的南桥碧桂园，“一房一万”统计的客户折损率都达到了50%以上。
相比之下，原本就占据着更优质客户的“上游”项目并没有受到太大打击，楼市“马太效应”似乎仍在加剧。总价500万~800万的楼盘中，新政前后客户折损率约为30%，而总价1200万~2000万的尚海湾客户折损率仅为10%。
