人才公寓：上海房租市场“暗礁”
文章来源：国际金融报。日前，上海黄浦区黄金地段中华路近光启路的外滩金融人才公寓(中华苑)，成为新闻主角。
据《国际金融报》记者了解，在上海，人才公寓非新鲜事，“较低的房租，政府补贴，完善的设施”，是外界贴的标签。
不过，记者调查发现，人才公寓运作上，还存在一些待改进完善的地方。
已经退租的金女士告诉记者，先前居住的公寓公共空间看上去很不“整齐”，“乱七八糟”的人不少，“认识的一些朋友在工作稳定后也陆续搬出来”。
已经退租的张先生告诉记者，“住进去才知道，自己的房租比其他人都高出600元，二房东就是和他合租的室友。”
等待一年住进去的王先生告诉记者，“住进来后才知道，人才公寓资源有多稀缺，一套房子背后有好几万申请人。”
租金：
肯定比市场价低很多
近日，中华路近光启路上的外滩金融人才公寓启用，将引入第一批住户。
寸土寸金之地的人才公寓究竟怎样？
《国际金融报》记者沿河南南路行至中华路805号，独栋、咖啡色外墙、小高层。小区保安询问记者来意，放行。
保安提供的信息是，外滩金融人才公寓(中华苑)共276套房源，每套房源面积从40到85平方米不等，一楼设有健身房，还有让单身年轻人社交的场所。
相关工作人员带领记者看了两套一室户公寓的构造，虽然户型较小，但是内部设施齐全。
“这里的家居配套设施，入住者都可以选择，现在的年轻人喜欢个性化，所以可以选择自己喜欢的套餐。”该工作人员对《国际金融报》记者表示，“每个房间都有网络接口，满足住户的工作娱乐需要。空调、洗衣机等这些生活必需的家用电器一应俱全。”
据悉，公寓已经处于最后清洁阶段。“全部清洁检查完毕，就能够迎接住户了。”工作人员说。
至于租金方面，该工作人员告诉记者，暂时无法透露，但是“肯定比周边的租房市场价格低很多”。
据记者了解，外滩金融人才公寓并不是个例，目前黄浦区共有15处人才公寓项目，共计1000余套房源可供使用，已经正式对外运营的有800多套，出租率近72%，累计已为400多位金融人才提供服务。
记者获悉，黄浦区房地局筹措的另一房源——东元坊项目，预计2017年上半年可交付使用，届时可提供120余套房源。
黄浦区政府一位工作人员告诉《国际金融报》记者，黄浦区可供金融人才租赁使用的人才公寓分为三大类。一类是经济型酒店式人才公寓(汇晶宾馆)，第二类是主要面向核心骨干的舒适型人才公寓(分别为普通公租房和建德坊)，第三类是面向重要高管的居家式高端人才公寓，“目的很简单，为了吸引更多的人才，减轻来沪人才的生活负担，毕竟在这些地段，房租压力非常大”。
他告诉记者，黄浦的人才公寓资源相对往金融行业倾斜，重点服务金融机构，申请方式是员工先向金融办递交审核相关材料，金融办审核机构资质，然后由人保局审核人员资质，区、市房管局审核人员房产情况，再到区公租房运营公司完成资格准入的手续，最后通知申请人员签订租赁合同。
“每个步骤审核都很严格。”这位工作人员说。
“人才公寓的存在是必要的，尤其对刚工作的年轻人来说，住房条件太重要啦。”张江科技园的一位企业家告诉《国际金融报》记者，他的很多员工就住在浦东人才公寓。
据他介绍，1994年建立的上海浦东人才公寓，主要面向本科以上人才，户型主要是二居室、三居室，有装修，有单独居室，“据我了解，当年最低租价每人每间240—320元，最高租价每人每间1300—1400元。现在可能有些上涨，但是不会上涨太厉害”。
房源：
一套房有好几万申请人
对于人才公寓，官方解释是，专项用于人才就业的生活配套租赁公寓，解决人才在某地创业的短期租赁和过渡周转用房。目的很简单明确，给人才缓解租房压力问题。那么，发展了这么多年后，真正解决这个问题了么？
一位申请张江人才公寓的IT技术人员王先生告诉《国际金融报》记者，七八个同班同学一起申报人才公寓，结果只有他住进去了，而且等了快一年。“房源太小，申请人太多，等待期间，大家都在外面自己租房”。
作为“幸运儿”，王先生对记者感叹，住进来后才知道，人才公寓资源有多稀缺，一套房背后有好几万申请人，“而且住房和住酒店不一样，不会一天两天就会有房子出来。大家只能年复一年地等待”。
房地产专家蔡为民(微博 博客)告诉《国际金融报》记者，人才公寓分类很多，有些针对性很强，基本是针对一些指定专业人才，比如黄浦区的人才公寓，条件很好，但主要和金融单位挂钩。而普通的人才公寓，比如给本科大学生申请的，房源并不多。基本上是难以满足上海人才的需求，因此，住房难租房难的问题会依旧存在，目前上海人才公寓并不能有效缓解这个问题。“对比庞大的人才住房需求，人才公寓显然是供不应求”。
管理：
有些房源在中介手里
遭遇这些的不止金女士一个人，很多人由于对人才公寓了解不多，在房屋中介上被骗的情况屡见不鲜。现住长宁区的张先生曾经就遭遇过人才公寓的“二房东”。
“中介告诉我，人才公寓二居室的一个主卧，房租比外面低，管理不错，直接帮办理居住证。我当时什么都不了解，直接签了合同。”提到这段往事，张先生对《国际金融报》记者大吐苦水，“住进去才知道，自己的房租比其他人都高出600元，自己不过是被之前申请到人才公寓的人，转手联合中介提价再租给他，原先的房租不过才1000元，二房东就是和他合租的室友。”
张先生与中介以及这位室友理论，结果对方并不认账，并且拿出合同要求他履行到合约结束，“自那之后，我对人才公寓什么的避而远之”。
记者发现，很多租房网站都会挂着人才公寓出租的字样，价格确实比周边市价稍低一些。
“按道理说，人才公寓入住是要经过资质审核的，但是有些房源已经在中介的手里，随意租给租户，甚至会搞起群租。导致人才公寓市场很乱。”智云咨询合伙人李培告诉《国际金融报》记者，人才公寓有很多种，青年公寓、高级人才公寓、高级专家公寓、专业人才公寓、博士公寓、留学生公寓等。目前上海市场上主要的是青年公寓和专业人才公寓。
“学校类的博士公寓和留学生公寓比较小众，管理方面也不会出太大的纰漏，而青年公寓和对外的人才公寓，一直以来问题百出。最终根源都出在住户身份审核和安全管理上。”李培告诉记者，一部分确实是自己管理不当，而一些所谓的青年公寓和人才公寓都是假把式，不过是打着旗号，去忽悠年轻租客，其实并不正规。
“正规的人才公寓是不可能没资质审核的，张江人才公寓那里，申请的时候就是要提交个人身份资料：身份证、学位证书的复印件等，进入上述网址进行申请。”李培告诉记者，很多年轻人住的，基本不是正规的人才公寓，所以这方面还需要政府多普及，申请端口，申请步骤方面，多多向社会宣传。肃清一些业内违法出租的现象，让人才公寓起到真正的作用。
退租：
因交通和安全问题
金女士毕业后刚来上海的时候，通过介绍，申请了在浦东的唐巢人才公寓。
“房屋装修条件还不错。”金女士告诉《国际金融报》记者，30平方米左右的单间价格在1700元/月，家电都齐全，小一点的大概在1200元左右。除了上下班交通稍微有点不方便，其他的条件还不错，毕竟价格确实很低，而且签了合同之后，直接帮我办理了上海居住证。
金女士告诉记者，住了一年后，发现管理水平有待提高，尤其对于单身女青年来说，公寓公共空间看上去很不“整齐”，“乱七八糟”的人不少，“每天晚上下班都绕着走，生怕人身安全受影响。最后，坚持了一年合约到期后，她直接搬离了公寓，以高出原先房子700元的价格在2号线地铁附近的一个小区租了个一室户”。
“不管住什么地方，安全管理很重要。”金女士告诉记者，她认识的一些朋友在工作稳定后也陆续搬出来，原因很简单，交通问题和居住环境安全问题。
政策：
公寓不能全交给市场
对于管理上的完善，政府也有动作。
据记者了解，除了黄浦区对人才公寓的政策扶持。近年来，徐汇区面向漕河泾国家高新技术产业开发区试点运营的“iFlat”人才服务公寓，受到了青年科技人才的欢迎。其他一些区县也分别根据自身情况，推出了不同的人才公寓、购房补贴、租金补贴政策等。
青年科技人才住房问题依旧存在，甚至已经成为上海人才环境建设中的一块主要短板，严重影响了上海引、留人才的吸引力。
业内分析认为，因为现行政策的覆盖面主要仍限于部分园区，支持对象主要集中在“千人计划”、海归学者等已经功成名就的高端人才，而多数正处于事业发展上升阶段的青年科技人才却未能因之受惠。此外，有的政策没有明确具体的措施，执行乏力；有的政策因制定时间较早，在当前情况下已难以落实。
上面提到的“iFlat”人才服务公寓中的工作人员就告诉记者，公寓要支付管理人员费用，加上一些清洁、机器维护保养的费用，如今的房租并不便宜。
记者从网上资料获悉，这幢由原803航天招待所改建而成的新公寓，是打着“快捷型都市白领公寓”的旗号，采用“可住一月、可租一年”的纯租赁方式开始对外经营的。当时，一间单身公寓的租金为3500元/月。16平方米朝南单间，“装修豪华”，租金为1480元/月。“这个价格，普通的白领承受不起，所以这边居住的基本是外国人、国内高端人才和一些频繁来上海出差但是想住酒店的商务人士。”该管理人员对记者透露，目前这里的入住率并不是特别高。
他认为，如果真的要解决上海青年科技人才居住困境，政策层面上要有更多的支持和保障。“很多和我们同样条件的公寓都存在这个问题，房租价格越来越不便宜，有些酒店改装的人才服务公寓，甚至连水电费都是商用价格。所以，人才公寓能完全交给市场，人工费和各方面费用的叠加，基本上和外面的租房价格没有差异了，甚至还会更贵。那么它存在的意义也就没有了”。
