吴钊海：精装房成本及材料作用
春来花自青，秋至叶飘零。任何矛盾都在等待能够给出答案的智者。国内大城市地王频现，人多地少的矛盾日益加剧，使得人们想要在城市拥有一套自己的住房越来越难。年轻人无法负担城市中心区的高房价和租金，往往只能选择群租、合租甚至蚁居的状态。在以往媒体的报道中，“蚁居”是一种不得已、不讲究、不修饰的居住方式。
12月9日由新浪地产(微博)设计频道、优采共同主办的DesignXImpetus设计驱动未来主题论坛，宣告新浪地产设计频道正式上线，更以设计的力量告诉你，经过建筑师的巧思，10平米也能拓展出它的品味，10平米也是一个世界！
精装行业知名专家 吴钊海
以下为会议实录：
吴钊海：
大家中午好！我从三个角度讲讲，一个是精装产品研发；二是作为甲方眼中掌握一些理想分供方；三是精装未来的增长点。
一、精装研发。
精装房无外乎几个点，合理的户型、舒适的使用性能、初中的效果、符合客户需求的部品。
在空间上来说，它只是一个多功能设计，尺寸规划合理，空间利用效率高。也就是说，现在的房子到底是多大最合适，多少才好满足当下的需求，尺度上面需要进行去研究。效果是审美观念的一个问题，作为设计方，不能够每堵墙、每个角落都塞满了他设计的想法。所以我刚才看看王教授的家都是白的，按照我的理解，我也会全是白的，可以挂我的画，每个家庭的风格不一样。部品部件在我的理解当中，还是把它当做制造业来做，只要有拆解.才有机会进行深究。
产品研发的过程就是，研究如何满足客户需求的过程。产品研发的过程就是成本控制的过程，产品研发的成果可以以部品部件能分解组装，满足量产及复制，产品研发是工程质量保证的前提，产品研发必须持续进行和改进，研发成功的及时归纳和总结，客户研究的重要性。
精装房，我们作为开发商，其实最大的挑战，一个是企业内部的财务考核及利润率指标，二是市场对精装产品的认知。
其实我在重庆市的产品住宅精装房的标准是我有参与编制的。有很多人说，只要有一条缝或花形不对，这就造成客户跟我们的房产商进行很难的交流，因为我们没有很强烈的很精准的交流点，包括墙纸，都会遇到这一点。所以这个认知跟客户的了解和市场的推广有关系。
产品研发流程分析。客户基础研究和产品定位研究，我们是放在第一位的，每次我们装修的时候，遇到一个持续性，一定要有客户的总结，客户居住后的感受，回到客户前面研究基础。
汽车生产与房子生产模式的区别。我们经常说坚持也是一种创新，我很认同这句话。比如在座的很多人都穿西装，西装就那么几种款式，但是你会发现它还是在不断创新，因为喜好不一样，根据潮流不断变化，变化带来的影响就跟当下的审美有关系。
产品研发的成本规划。其实这点跟在座的分供方就是材料商有很密切的关系。很多产品，比如有些终端产品，我们在开发的时候第一考虑的就是成本的杠杆作用。每个项目都会做一个很长的研究，我们发现一个问题，越高端，成本就会越往部品部件挤，因为他们对这些品质的要求越高。
杠杆平衡原理：提高功能，减低成本；同价质优，同质价优；成本略有上升，功能大幅提升。
综合统筹，就是成本规划。加在哪里，减在哪里，客户是否满意，我们在用设备的时候，往往在客户触摸到越多的地方，投入成本越高。在极小空间里面，我们自己在做一个研究，在一个110平方米的空间里面，人一天24小时的活动里面，可利用面积只是达到35%，也就是60%-65%是浪费的，很多都没用的。比如我们经常回到家里面，可能在沙发上活动，或者在厨房或者卫生间里活动，很多空间其实是没用的。
经验传承应该是可以循环的。
二、甲方眼中理想的分供方，设计、材料还有其他，是我们的分供方。
设计应该是量体裁衣、扬长避短、引领潮流。现在很大部分的房子都是先建成，再去做精装修的，很多缺陷就靠精装修去弥补，很多弊端就靠精装修去弥补。
材料最重要的一点就是会讲故事。我为什么会说讲故事？其实房子买卖，促使客户买的原因有很多，就是生活在一个家里面的便利跟不便利性。举个例子，我们遇到一个人来买房子，他带着妻子、小孩来了，当时营销人员看到他们来了之后，小孩子大概是7岁左右，我们推销的是大平方，因为小孩跟经常会在楼梯里摔倒。说到这，他的妻子就拼命在讲，儿子从每个星期都有一次从上面滑下来，爸妈从摔下来就不得了，所以成交了两套，一套给自己，一套给爸妈。
材料的另外一个点就是，数据沉淀。分供方可以根据自身材料、方案的特色，并结合客户群的需求讲述其核心，通过对零售市场以及网络渠道的各类数据的收集、梳理、分析、归纳出客户的敏感点，并性开发出新产品满客户的需求，提高开发商产品的竞争力。
第三个是功多手热。
第四个点是设备和材料等。举例：重庆人喜欢做，放泡菜坛子，其实水斗下面是潮湿最好的，这都是卖点。
新建材研发，干式隔音装隔墙，保证型型向变式地暖系统，3D悬挂收纳系统等等。
三、精装未来的增长点。
我们接下来的主力一个是小户型，二是再改善，三是大平层。
随着一线城市的增高，国际一线城市的价格几乎无限接近，国家对于新拿地的要求也对小户型有明确的规定，受到价格和政策的双层，小户型是未来的主要方向。长租公寓其实就是小户型。一个工薪人一年能够存10万块钱已经很了不起，但是买房贵，所以他只有租。
大平层的稀缺，未来受众面不一定最广，但是很多地方还是会有大平层的出现。
我毕业以后一直从事这个行业，从无到有，我也希望趁这个机会，跟大家作一些有效交流，也想借这个机会，其实现在精装修真正的春天现在看得到了。谢谢大家！
