吴钊海:精装房成本及材料作用

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  春来花自青,秋至叶飘零。任何矛盾都在等待能够给出答案的智者。国内大城市地王频现,人多地少的矛盾日益加剧,使得人们想要在城市拥有一套自己的住房越来越难。年轻人无法负担城市中心区的高房价和租金,往往只能选择群租、合租甚至蚁居的状态。在以往媒体的报道中,“蚁居”是一种不得已、不讲究、不修饰的居住方式。

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精装行业知名专家 吴钊海

  以下为会议实录:

  吴钊海:

  大家中午好!我从三个角度讲讲,一个是精装产品研发;二是作为甲方眼中掌握一些理想分供方;三是精装未来的增长点。

  一、精装研发。

  精装房无外乎几个点,合理的户型、舒适的使用性能、初中的效果、符合客户需求的部品。

  在空间上来说,它只是一个多功能设计,尺寸规划合理,空间利用效率高。也就是说,现在的房子到底是多大最合适,多少才好满足当下的需求,尺度上面需要进行去研究。效果是审美观念的一个问题,作为设计方,不能够每堵墙、每个角落都塞满了他设计的想法。所以我刚才看看王教授的家都是白的,按照我的理解,我也会全是白的,可以挂我的画,每个家庭的风格不一样。部品部件在我的理解当中,还是把它当做制造业来做,只要有拆解.才有机会进行深究。

  产品研发的过程就是,研究如何满足客户需求的过程。产品研发的过程就是成本控制的过程,产品研发的成果可以以部品部件能分解组装,满足量产及复制,产品研发是工程质量保证的前提,产品研发必须持续进行和改进,研发成功的及时归纳和总结,客户研究的重要性。

  精装房,我们作为开发商,其实最大的挑战,一个是企业内部的财务考核及利润率指标,二是市场对精装产品的认知。

  其实我在重庆市的产品住宅精装房的标准是我有参与编制的。有很多人说,只要有一条缝或花形不对,这就造成客户跟我们的房产商进行很难的交流,因为我们没有很强烈的很精准的交流点,包括墙纸,都会遇到这一点。所以这个认知跟客户的了解和市场的推广有关系。

  产品研发流程分析。客户基础研究和产品定位研究,我们是放在第一位的,每次我们装修的时候,遇到一个持续性,一定要有客户的总结,客户居住后的感受,回到客户前面研究基础。

  汽车生产与房子生产模式的区别。我们经常说坚持也是一种创新,我很认同这句话。比如在座的很多人都穿西装,西装就那么几种款式,但是你会发现它还是在不断创新,因为喜好不一样,根据潮流不断变化,变化带来的影响就跟当下的审美有关系。

  产品研发的成本规划。其实这点跟在座的分供方就是材料商有很密切的关系。很多产品,比如有些终端产品,我们在开发的时候第一考虑的就是成本的杠杆作用。每个项目都会做一个很长的研究,我们发现一个问题,越高端,成本就会越往部品部件挤,因为他们对这些品质的要求越高。

  杠杆平衡原理:提高功能,减低成本;同价质优,同质价优;成本略有上升,功能大幅提升。

  综合统筹,就是成本规划。加在哪里,减在哪里,客户是否满意,我们在用设备的时候,往往在客户触摸到越多的地方,投入成本越高。在极小空间里面,我们自己在做一个研究,在一个110平方米的空间里面,人一天24小时的活动里面,可利用面积只是达到35%,也就是60%-65%是浪费的,很多都没用的。比如我们经常回到家里面,可能在沙发上活动,或者在厨房或者卫生间里活动,很多空间其实是没用的。

  经验传承应该是可以循环的。

  二、甲方眼中理想的分供方,设计、材料还有其他,是我们的分供方。

  设计应该是量体裁衣、扬长避短、引领潮流。现在很大部分的房子都是先建成,再去做精装修的,很多缺陷就靠精装修去弥补,很多弊端就靠精装修去弥补。

  材料最重要的一点就是会讲故事。我为什么会说讲故事?其实房子买卖,促使客户买的原因有很多,就是生活在一个家里面的便利跟不便利性。举个例子,我们遇到一个人来买房子,他带着妻子、小孩来了,当时营销人员看到他们来了之后,小孩子大概是7岁左右,我们推销的是大平方,因为小孩跟经常会在楼梯里摔倒。说到这,他的妻子就拼命在讲,儿子从每个星期都有一次从上面滑下来,爸妈从摔下来就不得了,所以成交了两套,一套给自己,一套给爸妈。

  材料的另外一个点就是,数据沉淀。分供方可以根据自身材料、方案的特色,并结合客户群的需求讲述其核心,通过对零售市场以及网络渠道的各类数据的收集、梳理、分析、归纳出客户的敏感点,并性开发出新产品满客户的需求,提高开发商产品的竞争力。

  第三个是功多手热。

  第四个点是设备和材料等。举例:重庆人喜欢做,放泡菜坛子,其实水斗下面是潮湿最好的,这都是卖点。

  新建材研发,干式隔音装隔墙,保证型型向变式地暖系统,3D悬挂收纳系统等等。

  三、精装未来的增长点。

  我们接下来的主力一个是小户型,二是再改善,三是大平层。

  随着一线城市的增高,国际一线城市的价格几乎无限接近,国家对于新拿地的要求也对小户型有明确的规定,受到价格和政策的双层,小户型是未来的主要方向。长租公寓其实就是小户型。一个工薪人一年能够存10万块钱已经很了不起,但是买房贵,所以他只有租。

  大平层的稀缺,未来受众面不一定最广,但是很多地方还是会有大平层的出现。

  我毕业以后一直从事这个行业,从无到有,我也希望趁这个机会,跟大家作一些有效交流,也想借这个机会,其实现在精装修真正的春天现在看得到了。谢谢大家!

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