安信证券电话会议：上海二手房明年或有10%降幅
文章来源：华尔街见闻。本文是安信证券房地产组电话会议纪要。嘉宾：中原地产卢文曦。
中原地产卢文曦：本次调控始于930之后的调控，是由上而下的全国性行为。之前二线城市已经开始本轮楼市政策来的第二波的调控升级，上海第二波政策的出台也不意外。
目前上海房地产市场成交量在第一波调控政策出台之后已经有所下降，但是成交价格并没有太大松动。由于政府调控的目标是房价，因此成为第二波政策出台的触发因素。直接手段就是通过打压二套，也就是置换型需求，来进行成交均价上涨的抑制。因为置换需求是购买更好的房子，势必拉高成交均价。
从措施来看，本次限贷政策已经非常严厉。从首套房来说，对于上海刚需总价500万的房子，首付比例变化影响大约是20多万，可能推迟入市一段时间后还是可以继续购买，因此影响不大。
但对于置换影响则非常大。本次政策类似于11年时候的政策，对于置换需求的首付成本上升冲击非常大。
对于征信方面，本次是要查全国征信，力度是前所未有的，对之后的购买力是有封冻作用的。
目前政策出台比较急，有商住两用贷款记录的，可能需要等银行具体贷款认定细则出台后来判断，但是从目前政策来看，只要有贷款记录就认定为有贷款记录。
目前上海中环以内9成的客户都是置换型，外环是6成左右，限贷政策对于这些置换影响非常大。同时，公积金贷款数额从余额的40倍降到30倍，虽然总额有限，但也有影响。
对于价格，中原地产卢文曦认为，目前二手房议价空间已经有3%-5%，千万总价可能会到8%，预计明年1季度议价空间会进一步增加。二手房价格松动会最先体现，如果明天3月新房市场没有出现小阳春，则新房房价也有可能出现价格松动。大约在明年7月二手房价格可能会开始调整，保守估计二手房价格调整幅度可能类似14年大约10%的下降。
安信证券认为：目前针对开发商的再融资收紧政策与10年的再融资限制很像，当时房地产股表现很弱。目前银行也在主动收缩房地产贷款，但目前没有办法判断量缩的程度。在再融资收紧的背景下，要规避高杠杆公司，尤其是在上半年高价拿地的小开发商。
目前可以关注的是三类房企：1.融资能力强的品牌房企；2.土地储备丰厚的公司，可以承担销量下降的冲击的；3.具备国企改革可能的。
