调控阴影下拿地规则渐变：花样更新 走向严苛
土拍烽烟再起
时至年底，在上半年热点城市土地供不应求的背景下，加大供应开始成为普遍表现。
而规模房企出于补仓意愿，尽管面临自9月30日开启的大规模调控深化，但依旧难抑购地热情，再次推动新一轮土地争夺战。
但不可规避的是，包括北京、广州、南京等地在内的城市陆续推出从土拍规则流程、房企拿地资金来源等方面的严厉监管，也是房企在拿地过程中需要考量的重要问题。
对此，已有不少业内人士表示，看不懂部分地块出让的账本该如何计算。当然也有房企高管坦言，如今在参与土拍时已经隐含“赌”的成分。
在新一轮土拍烽烟之下，政策层面是否还会有新的变化？
导读
拿地制度的调整方式五花八门，既有对原有规则的强化，又有不少“创新”之举，其目的直指过热的土地市场。随着11月以来广州、武汉、长沙再度诞生高价地，土地出让制度恐将近一步收紧。
尽管今年以来销售旺盛、资金充裕，但大多数房企逐渐感觉到，拿地难度正变得越来越大。
一方面，企业的拿地区域集中在少数热点城市，由于供应相对不足、竞争激烈，导致土地成本越来越高；另一方面，拿地规则越来越严苛，企业不得不对资金风险做更多考量。
随着房屋交易回暖，今年土地市场表现活跃，高价地数量和频率均高于往年。这不仅对房价形成推涨作用，也容易对市场情绪带来影响。从今年上半年开始，南京、苏州率先对拿地规则进行调整，随后越来越多城市加入调整行列。期间，证监会、银监会还针对资金来源问题，专门做出过表态。
拿地制度的调整方式五花八门，既有对原有规则的强化，又有不少“创新”之举，其目的直指过热的土地市场。随着11月以来广州、武汉、长沙再度诞生高价地，土地出让制度恐将近一步收紧。
规则的沿革与“创新”
政府部门对拿地规则的调整主要集中在两个方面：严查资金来源、调整交易方式。
今年10月4日，广州市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》指出，严禁投资基金、银行信贷资金违规进入房地产市场。其中隐含对拿地资金来源的管控。
11月17日，广州市国土资源规划委员会再度发文，对规则进行细化。按照要求，银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险理财资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。
其中在执行层面，竞得人应承诺资金来源为符合规定的资金，向政府部门提交相关文件进行资格确认时提交承诺书。一旦违反规定，取消竞得(中标)资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，并在三年内不得参加广州市土地招拍挂。
广州并非今年首个出台类似规则的城市。在此之前，南京、上海都曾发文，对拿地资金予以监管。上海还专门成立由上海市规划国土资源局、上海市金融办和金融监管机构等部门组成的“商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组”。
这种做法显然是遵循了相关部门的要求。今年7月，证监会规定，企业再融资募集所得资金不得用于补充流动资金、拿地和偿还银行贷款。10月，银监会要求银行业“严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域”。
从过往经验来看，这种情况并不罕见。2011年和2013年，当楼市火热、“地王”频出时，监管层都曾要求严控拿地资金来源。但在执行力度上，本轮政策的严格程度可谓空前。
在“交易方式调整”方面，手段较为多样。最常见的是，提高竞买土地的保证金、缩短付款周期等。今年，这种方式被很多城市普遍采用。但或许是高价地出现得过于频繁，不少城市还创新了许多土地出让规则。
今年5月，南京、苏州分别推出拿地过程中的“熔断机制”。由政府对土地实施最高限价，当土地竞拍超过这一价格后，终止土地出让，竞价结果无效。随后，两地有数宗土地因触发了这一机制而未能成交。
8月，这两个城市又推出“摇号”拿地的方式。即当土地竞拍到一定价格之后，报价超出上述价格的企业通过参与“摇号”竞得买主。
“熔断机制”和“摇号拿地”均为历史首创。但从具体实践来看，宁、苏两地只在少数土地出让中进行尝试，后续是否会继续推广尚不得而知。
10月，北京也推出了一项全新的拿地制度。在海淀区的4宗土地出让文件中，试点采用“限房价、竞地价”的交易方式。具体而言，这4宗地块均设定合理土地上限价格，当竞买报价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为通过竞报自持商品房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部用于租赁，不得销售。
由于竞争激烈，这4宗土地最终以“全部自持”的形式被竞出。11月25日，北京市住建委通知，自持商品房的期限与土地期相同，亦即长期持有。
2010年，北京就曾试点过“限房价、竞地价”的出让方式，位于房山区长阳镇的一宗地块当年5月出让，限定销售价格12500元/平方米。但并不要求开发商对该宗地块自持。
2011年，在国土资源部相关政策的鼓励下，北京还试点“限地价、竞房价”政策，对土地设置最高限价，在报价达到最高限价的基础上，转而竞报将来销售的最高房价，报价最低者成为最终得主。
同年，“限地价、竞保障房面积”的土地出让方式也被推出。在报价达到最高限价的基础上，企业转而竞报配建的保障房面积。该政策脱胎于此前的“捆绑出让”政策，即在商品房用地出让中，搭配一定比例的保障房建设。
长期以来，上述几种竞价方式多在房价高企、土地供应相对不足的北京推行。今年，“限地价、竞保障房面积”的出让方式已经在南京、苏州等多个城市推广开来。
抱团亦难取暖
面对高昂的土地价格和严苛的出让规定，企业也有应对之道。
最常见的方式体现为，参与拿地的企业共同约定，当土地竞拍到一定价格之时便不再报价。当企业按照该价格获得土地后，其他企业以入股的方式共同参与开发。此举可在控制拿地成本的同时，使企业共同分享开发收益。
在多宗土地出让中，企业往往共同约定报价。此前获得土地的企业，在后一宗土地的竞拍中选择“战略性”放弃，从而增加其他企业的中标概率。此举同样是为了避免地价过高给企业带来资金压力。
北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，过去几年，企业普遍采用这类“抱团取暖”的方式应对，但这也并非良策。
“最大的风险并不是企业违反约定，而是在土地拍卖中，总有‘不速之客’前来搅局。”他说，一些房企(尤其是新进入该城市外来房企)对这类约定不以为然，仍然不断举牌，从而打破原有的“价格同盟”。与此同时，由于区域市场的土地竞争越来越激烈，企业拿地意愿空前强烈，这种“同盟”本身也变得不那么牢固。
今年以来，众多花样翻新的土地出让规则，更让企业缺乏招架之力。
某中型房企南京公司相关负责人向21世纪经济报道记者表示，尽管企业有拿地意愿，今年仍然放弃了数宗土地的竞买。原因在于，出让条件苛刻，地价又过于高企，企业认为不值得冒这种风险。
中原地产首席分析师张大伟认为，土地出让条件渐趋苛刻，进一步将资金、开发、品牌实力不足的房企挤出，使土地市场变成“大鳄的游戏”。从10月以来的土地交易情况不难看出，中小房企的参与度明显下降，大型房企真正成为主角。
对于企业来说，情况似乎还在恶化。11月以来广州、武汉、长沙等地连续诞生高价地，证明市场的内生动力仍然强劲。从业者普遍认为，这可能招致包括土地政策在内的政策打压。
易居(博客)克而瑞的分析认为，近期商品房市场大幅降温，但土地交易趋热。主要原因在于，调控城市供不应求的基本面并没有发生改变。该机构指出，在供应方面，预售证监管加严、房价“限涨令”等政策打击了不少项目的推案热情。在需求方面，限购、限贷等政策并没有从根本上消灭合理购房需求，只是将购房需求延后。
因此，热点城市前景预期未变，资金流入的冲动依然存在。在社会资金成本仍然不高、企业销售业绩良好的支持下，房企的拿地欲望仍然强烈。
上述机构指出，为了真正达成2016年的调控目标，防止高涨的地价再次成为房价上涨的推手，不排除地方政府将进一步出台加码政策。就土地政策而言，不仅是资金来源监管将进一步加严，类似南京、合肥的“土拍限价”、“捂盘囤地者禁拍地”、“拍地时即约定上市时间和价格”等行政干预政策也可能会在更多城市出现。
