房企拿地生态观：退出江湖？还是继续活着？
导读
分析人士称，规模性房企算土地账，虽然也算单账项目的成本利润，但也算并表总帐。有些项目可能只做货值或现金流，有的项目是承担集团转型的试验田作用。而部分房企高管则向21世纪经济报道记者表示，当前拿地其实算不过来账，主要在赌政策。
是退出地产江湖，还是继续活着？这是房企在拿地过程中的重要思量。
对于当前房企拿地能否算得过来账这一问题，21世纪经济报道记者采访了多位房企高管。他们普遍的回复是，“算不过来账。有赌的成分，主要赌政策。”
对赌，是房地产行业多年来践行的生态观。适者生存，不适者最终被淘汰。所以，近年来房地产行业中百强房企的市场占有率越来越高。
中原地产研究中心做了一项统计：截至11月23日，在出台调控政策的22个城市中，拿地金额超过百亿的房企合计达到37家，合计拿地金额达9108亿，合计建筑面积为8066.7万平方米，平均拿地成本11290元/平方米。相比2015年标杆房企在这22个城市的拿地平均成本增加42.8%。从房企拿地金额、数量，到高价地出现频次，都刷新了历史最高纪录。
“部分企业拿地金额远超销售额，压力很大。我不知道他们是怎么算过来账的。”中原地产首席分析师张大伟对21世纪经济报道记者说。
房企账本
多位开发商高管向21世纪经济报道记者表示，当前拿地其实算不过来账。只有一家房企声称，“只要拿到的土地，都是算得过来账的，并且利润很好。”但该人士拒绝回复，在拿地账本中，他们对房价上涨预期对赌了多少空间？他表示，这是机密。
兰德咨询总裁宋延庆(博客)感慨称，“规模性房企算土地账，虽然也算单项目的成本利润，但也算并表总账，有些项目可能只做货值或现金流，有的项目是承担集团转型的试验田作用。纯粹的单一项目算账法，是真不太了解房企。”
新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“如果我们看当前的房价和当地地价比，这是算不过账的。绝大部分是对赌未来预期。”
在近期一次论坛上，欧阳捷曾主持一场题为“长三角土地有多贵？”的对话。欧阳捷问：是拿到地更焦虑，还是拿不到地更焦虑？三位开发商的一致回答是：拿不到地更焦虑。
欧阳捷认为，开发商拿地主要是绝处逢生和对赌未来。“股东焦虑是因为没有成长，董事会焦虑是因为没有业绩，员工焦虑是因为没有前途。”
对于如何算账，欧阳捷举了一个例子。“比如，一块土地地价是五万(指每平方米价格，以下均同)，一般建安成本只要5000元，税费成本要占到三分之一。另外，房子上市后不能是毛坯房，还需要装修成本。综合下来，至少要卖到八万，卖不到就会亏本。这样开发商就必须对赌未来房价上涨约60%。所以，很多房企实际在对赌未来房价每年上涨30%，但是否能达到这一涨幅？大家的对赌方式是，两年涨不到，可以等三年。”
欧阳捷称，开发商的逻辑是，热点城市无地可供，甚至各个城市都是减量化的政策。所以，房价和地价就会一直往上走。
京投银泰总裁高一轩也对21世纪经济报道记者说，当前房企拿地有赌的成分，主要在赌政策。
融创中国董事长孙宏斌(博客)的看法是：“即使在下行期，中国大的经济发展趋势并没有发生变化，投资的逻辑和规则也没有发生变化，所以即便经济下行压力较大，依然可以在国内找到发展机遇，始终看好国内的房地产发展。”
拿地逻辑进退
谁还在努力留守？中原地产统计显示，今年以来截至11月23日，在出台调控政策的22个城市中，拿地金额超过百亿的房企合计达37家。这些房企在这22个城市合计获得土地532宗，其中溢价率超过100%的地块达112宗(总价超10亿的单宗地块达72宗)，占全国地王总数的接近30%。
张大伟认为，从数据上看，融信、信达等年销售额在200亿元左右的企业，拿地金额已相当于17-18个月的销售金额，这都属于非常激进的房企。
在张大伟看来，由于土地成本普遍上涨幅度达50%，房价预期涨幅起码也要在50%，甚至很多已经翻倍。拿地成本的增加使未来房价上涨预期更加强烈。而一旦房价进入调整周期，房企很可能面临巨大的销售难题。
易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期对于土地市场走势，实际上存在不同的判断。拿地房企更多是出于补库存的导向，同时加大对核心城市投资力度。但一些经济发展水平较高的三四线城市，也会在土地出让过程中出现高溢价，这体现部分房企“加码三四线”的战略导向。
严跃进补充道，不拿地的房企，也分为资金充裕和资金并不充裕两类。资金充裕的房企，实际上和今年国家统计局公布的房企到位资金数据等较吻合，即有相对多的资金，这时买地产股比购地显然更划算，所以近期加大持股力度的现象较多。而资金并不算多的房企，则更希望做轻资产或准房地产项目，比如商业零售业经营业务等。
市场将愈发集中
每轮调控低谷期都是房企战斗力的转折点。
严跃进认为，近期融资层面收紧，很多房企对拿地还是不拿地都存在很多分歧。当然，销售市场虽然有所降温，但不至于断崖式下跌，而且对比过去十年发展水平，预计2017年销售数据并不会很糟糕，甚至个别月份还会有惊喜地反弹，所以很多房企依然会在徘徊一两个月后继续进入土地市场。
孙宏斌的判断是，房地产行业的趋势是集中度越来越高。目前行业前一百名房企的市场占有率约在40%，相信5-10年后会集中在超过70%，前十名的占有率会到达百分之二三十。未来小公司将不断被大公司收购。截至今年10月底，房地产销售规模已经达到9万亿，而到10万亿规模后便很难再高速增长。
克而瑞研究显示，房地产行业规模化愈发凸显。从前10月销售表现来看，预计全年实现1000亿规模的房企有望达10-13家，2000亿规模的房企有望2-3家，3000亿有可能会出现3家。华夏、万达、绿城、金地、龙湖也有机会跨进1000亿门槛；恒 大、万科成为今年首次突破3000亿大关的房企，碧桂园今年以来销售增长十分强劲，不排除在年前也有突破3000亿的可能。
“未来的趋势就是，百强房企的市场份额会占到50%；一二线市场份额也会占到50%。”欧阳捷称。
