上海老牌房企重组记 上海地产集团185.2亿资产注入中华企业
连续两年亏损面临退市警告，上海地产集团旗下的上海老牌国资房企中华企业(600675.SH)，在年底迎来了利好消息。11月23日,中华企业发布公告称，公司资产整合取得重大进展。通过买资产、发股票募资这两步，中华企业正式踏上了资产整合的新征程，与此同时，也有望迎来新东家——央企华润置地(01109.HK)。
185.2亿资产注入
中华企业的资产整合主要分为两部分：从上海地产集团买入资产、同时向华润、平安等六家企业以定向增发股票的方式募资。
买入资产部分可以看到，中华企业披露，公司拟购入的资产为上海地产集团所持中星集团 100%股权，标的资产预估值约185.2亿元。中华企业向上海地产集团所需支付的交易对价，分为股份和现金支付这两种方式。通过股份支付占交易对价的 85%，现金支付对价金额，将占交易对价的 15%。
但由于过去两年连续亏损，中华企业难以支付高达185.2亿元的交易对价。因此通过向华润、平安等六家企业定增的方式，募资95亿元。在定增18.16亿股的股份，华润通过附属公司认购的数量，达到13.98亿股。定增完成后，华润将持有中华企业20.9%的股份，华润也将成为位列上海地产集团之后的第二大股东。
那么，中星集团是什么来头，为何需要支付如此高的对价？
成立于1982年的中星集团其前身是上海市居住区开发中心，1988年经过改制，更名为中星集团。目前中星是上海地产集团的全资子公司，而上海地产集团也是中华企业的控股股东。
在上海，中星不仅建设了仙霞、田林、中原、彭浦等40多个大型居住区，还开发了74块基地。该公司官网显示，中星共开发建设了150个项目，开发面积超过3400万平方米。
对于中华企业来说，虽然母公司向自己注入了优质资产，但自己却无力用足够的资金或资产来支付母公司的这笔高达185.2亿元的对价。于是就有了另外一部分，通过定增来引入新的投资者和股东，为注入的资产买单。
作为资产整合的另一重要组成部分，中华企业将通过向平安磐海汇富战略基金、中远海运资产经营管理、上海金融发展投资基金等六家企业，通过非公开发行超过18.16亿股股票的方式，募资95亿元。
这其中华润置地通过旗下的华润商业运营管理公司CRL认购13.98亿股，占定增近3/4的比例；平安不动产认购1.18亿股。
完成定增之后，中华企业的股权结构将发生重大变化。据华润披露的信息，按目前认购股份的数目，华润通过旗下附属公司CRL将持有中华企业扩大后发行股本约20.9%的比例。认购款总额为73.15亿元。
第一大股东仍为上海地产集团，而华润则由此将成为中华企业第二大股东。
连亏两年面临退市警告
“从近几年业绩来看，中华企业的确令人遗憾。已经两年出现亏损，如果今年业绩得不到改善，明年退市几乎要成定局。”一位证券分析师表示，经过资产注入和定增，中华企业至少将暂时摆脱被退市的风险。
分析人士认为，此番整合后有望结束中华企业“披星戴帽”的历史，解除退市风险，进而有可能走入新的发展阶段。
在其他房企实现大幅增长、业绩飘红的时候，今年上半年中华企业归属于上市公司股东的净利润却是-0.6 亿元。据中华企业半年报，虽然今年上半年亏损6000万，但与2015年同期相比，已经减少亏损 6.79 亿元。
直到第三季度，中华企业才以3 亿元的净利润实现了扭亏为盈；而去年同期，这一指标为-13.16 亿元。
据中华企业年报，公司2014年亏损4.89亿元，去年亏损额达24.87亿元。由于连续两年亏损，中华企业被实施了退市风险警示，股票则变为了*ST中企，成为披星戴帽的公司。
有着国资房企背景、拥有A股上市平台资源，为何这家上海老牌国资房企却连续两年亏损，面临被强制退市的境地。
业界认为，这可能与其运行机制有关。
“比较一下同起源于上海的绿地和中华企业。绿地能做大做强，很大程度上是由于职工持股会占公司此前较大比例，加之管理团队善于开拓市场把握新的机遇。中华企业则可能由于自主积极性发挥不充分，而错失了发展机会，并造成过去两年陷入被动境地。”一位不愿具名的分析人士表示，如果这种情况不改变，中华企业能否真正走出被动，很令人担忧。
华润和另外五家投资人进入中华企业后，能否改变这家上海国资房企的困境。
有上海分析师认为，老企业引入新鲜血液当然重要，但更重要的是公司运营能否得到改善。“如果包括华润在内的六家机构无法改变中华企业的运营基因，一旦注入的资产开发完之后，中华企业的发展前景仍然堪忧。”前述分析师认为。
不过对华润进入中华企业，瑞信给出了交易轻微正面的评价。
瑞信预计，未来两年中华企业的项目将分别产生2.33亿及2.8亿元净利润，由此将按比例提升华润每年盈利约1.2%的水平。
