陈杰：地王频出背后的哲学思考
文章来源：中国房地产金融。在22城密集发布楼市调控新政后，10月9日迎来了调控背景下的首次土地竞拍。北京、成都各有一幅宅地均以高价成交。其中成都宅地溢价率191.67%，北京自住商品房地块经47轮报价，溢价率39.74%，楼板价2.08万元/平方米，已接近2.3万元/平方米(含全装修成本)的销售限价。
回顾近年来的市场走势，楼市的各种调控政策似乎并没有从根本上解决房地产市场的诉求。当那些由于政策限制而没能买房的购房者再次回归市场的时候，往往又将迎来更加猛烈的需求爆发。
也许正是由于这样的市场反馈，对于运营周期较长的房地产开发商而言，调控政策的影响有限，这些政策并不能真正影响企业对地块的价值判断。房企们似乎更愿意相信“做地王找死，但是不做地王立马就死”的“江湖戏言”。
上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授对此表示：“地王问题不是一两家开发商的事情，我们要问的是市场背后的逻辑。”
陈杰认为，近段时间媒体上所谓的“流动性过剩、资产荒、货币超发”等问题并不是人们理解的那么简单。毕竟，如果简单说央行印钞票就能产生这些事，那肯定是荒谬的。很多事情，放在中国，就应该属于中国特色的故事，而不是全球其他国家都能适用的问题。重要的是从房地产的背后看对中国经济、今后的就业形势等其他一连串的事物会有什么样的影响。
疯狂的市场，疯狂的地王
“今年8月，上海出现了一个地王，这个地王单价110亿元，买了3万平方米，折合楼板价11万元/平方米，我自己测算，扣除商业自持以外，可售物业楼板价每平方米13万-14万元。13万-14万是什么概念？旁边一个高端房源价格大概11万元/平方米，现在房地产面粉高于面包的价格已经司空见惯了，但这还是非常有震撼力，因为按这个价格相当于在赌这块地2-4年将来按照每平方米16万-18万元去卖，才能正常回本并有收益。这说明上海不夜城的房价未来三四年还要涨50%~60%。一些风险偏厌恶型的投资者会觉得这已经是很疯狂了，但只是一个缩影。”陈杰说。
陈杰口中所说的这个拿下110亿元地王的房地产开发商叫做融信，在过去5年时间里，融信的增长率极高，据克而瑞研究中心(CRIC(微博))和亿翰智库发布的全国房企2016年半年度销售业绩排行榜显示，今年年初刚上市的融信在全国排名已经进了前三十。2015年一年融信的销售业绩更是出现了近100%的增长。
“不仅仅是融信，今年的地王层出不穷，将来有可能售价5万元/平方米以上比比皆是，上海、深圳、南京、厦门这些城市中看上去深圳相对比较保守，这不是因为深圳那里的土地不值钱，而是因为深圳没有土地。上海8月份本来有土地出让，最后却都叫停了，因为如果继续出让肯定又会出现地王，不敢出让，说明市场情绪已经干柴烈火，稍微有一点火星，就会蔓延成熊熊大火。”陈杰举例说。
在这个市场上，有部分人群觉得现在是一个欣欣向荣的市场，但陈杰却对此表示怀疑，他认为当房地产市场和其他市场一起火热的时候，那才可以算是欣欣向荣，但像如今这样房地产市场一头热的局面，这不是一两家企业过度自信，而是整个市场、整个房企、整个开发商都非常狂热。
地王背后的市场逻辑
“既然地王不是一两家的事情，那么我们就要问背后的市场逻辑。大家可能在媒体上已经不断听到这些名词，比如流动性过剩、资产荒、钱没有出路等等。像流动性过剩、货币超发背后的原因是什么，这要追本溯源。所以我把我长期的思考拿出来，跟大家相互探讨一下。”
陈杰认为，形成目前这些问题的主要原因并不是简单的货币超发，因为很多国家，如津巴布韦就出现过恶性通货膨胀，但是中国的情况却不太一样，一方面中国的部分领域出现了流动性泛滥，另一方面，除了房价，其他地方的流动性并不泛滥，或者其他的通胀其实并没有表现出来。所以放在中国，应该是属于中国特色的故事，而不是全球其他国家都能适用的情况。
“中国到底有什么特色？这里主要看‘货币化’，或者叫做货币深化和金融化的过程。1978年的时候要推动1元GDP，可能要5毛钱，但是后来我们慢慢地发现，要让经济活动起来需要更多的货币，而这个过程在当时是一个健康的好事，我们叫做货币深化，我们有很多实物分配，比如医疗教育、保险，特别我们的房子都是实物分配的，这部分进入到货币过程中，变成需要货币交换，所以产生了货币深化，但是这解释不了我们现在为什么到1999年，或者2004年之后市场上所发生的一系列事情，很多媒体上经常用M2来解释这一切，但是我觉得M2并不是个特别好的指标，更有意义的是用信贷资金去解释。”
陈杰解释说，在2004年之后，1元GDP需要1元钱的信贷去推动它，但是越到后面越发现信贷推动的效率变低了，直到去年1元GDP需要2元的信贷资金推动，信贷资金慢慢地沉淀了下来。“2004年到现在，我们叫货币超发，或者叫流动性泛滥，2004年以前是实物交换变成需要货币交换，产生的货币需求，后面货币需求越来越沉淀下来，这是因为什么？”
2004年之后，中国的经济高速增长，老百姓钱多了，企业钱多了，政府钱也多了，市场上集聚了大量的钱，市场上也有很多需要钱的人，两者互相配对，钱就能被需要的人利用起来。按理，货币本身应该是周转较快的，但中国的金融体系却有着自己的规则。在这一规则下，资金不能直接配对到有信贷资金需求的人，而是必须通过银行进行。而银行信贷，尤其是国有银行，受到政府约束和调动，所以大量的钱更多地给到了国有企业，于是就有很多的钱到了国有企业被沉淀下来。
信贷资金从银行贷款越来越少，因为银行贷款要优先保障国企，银行对它来说是比较低效的，在国内还没有给房企建立有效的融资，给房企的对接也很困难，所以2004年以后，大量的钱没用在国内，信贷资金将近20%被外汇占据。比如买国债，这些收益率非常低，但是没办法，如果留在国内更加没有出路。就这方面来说，银行感觉房地产在所有资产中是相对最优质的。
房产定价权在于最终成交者
对于今年全国房地产市场出现的大反转，陈杰表示，上海、北京、深圳目前来看还是处于上行。但是对于未来网上喊出的15万-20万元/平方米的价格，他还是持保留的态度。
陈杰说：“假设中国继续发展，突破了中等收入陷阱，不断上升，我们确实可以有上升空间，但是在人类历史有没有见过这样非常陡峭的房价上升。我研究过不少国家，当然日本在1988年到1990年曾经出现过，一些局部地区带曾经出现房价在短短一年上涨70%~80%，但只是一个局部。上海这么一座城市，一年房价上涨50%以上。这在人类历史上可能真的是绝无仅有。”
从目前来看，这些房地产市场火热的城市还没有看到任何回落、停滞的倾向，不仅是上海，还有很多二线城市，长三角或者大长三角，比如南京、合肥、厦门这几个热点城市。
陈杰解释说这个是动力的问题：“眼下这一轮的房地产形势跟以前还是有蛮大的区别，这一轮的房地产商不缺钱，来钱的地方有很多，即使是政府或者银行不理它们，它们照样花样百出，现在融资手段非常多，对银行依赖度已经非常小了。”
据不完全统计，银行贷款在房地产开发企业中的融资比重只有16%，如今的房企可以直接从各方拿到钱，源源不断地，各种渠道都向它敞开。
回到最早的地王问题，当一个地区出现一个地王的时候，就会有房地产自有的放大效应，哪怕这个项目不盈利，但是只要把地价炒起来了，其他项目就可以炒上去，用其他来补贴单个项目存在的风险，这是房地产行业所特有的。
“房子到底值多少钱，谁说了算，最后是买家说了算。你说10万元，如果有人出12万元，马上大家就认为那个地方就值12万元，如果再有人出15万元，大家就认为那个地方值15万元，因为他拿出是真金白银。大家相信他不会自己蒙自己，所以房地产的特点是以小博大，只要边际上最后一个人提高的价格，所有价格就会被拉上去。某种程度上，这是房地产的特性，这就使得地王的出现非常有动机，把地价、预期炒上去，其他就好做了。”陈杰说。
