前顺驰董事长：不拿地王，在北京就没法儿干吗
白银时代的房地产行业，轻重分离和企业并购成为业内最具话题性的事情，而在地价越来越高的今天，重资产开发的难度越来越大，前几天前顺驰董事长兼CEO、现北京嘉丰达资产管理有限公司执行董事汪浩提出一个问题：“不拿地王，在北京就没法儿干吗？”
“轻资产在说怎么分享重资产溢价，做重资产的公司说怎么去做金融，那些金融大佬们坐在一起研究的是我们成立一个金控平台，通过控股上市公司，再去上市公司做基金，把你们通吃掉。”11月10日，在财讯传媒《地产》杂志主办、主题为“结构择优与魔幻批判”的第十二届中国地产金融年会上，汪浩表示房地产行业的变化实质上还要看其金融和经济属性。
五年之后再去卖房子剪羊毛
汪浩认为中国的经济起码还有五年，五年之后再把中国的房子卖掉，再去剪羊毛，可能是最好的时候，原因是今天看到的特朗普当选、英国人脱欧，包括新兴经济市场等这些国家的经济给中国带来了百年难遇的机会，剪羊毛的机会不是在现在，应该还有五年的时机。
看一下中国房地产的投资，房地产占GDP投资比例去年年底是一个低谷，今年二季度到6%、8%，三季度下行；另一方面来讲，今年我们的GDP整体达到6.7%很有可能，房地产在一二季度已经达到了8%，其实经济不好的时候，把房地产拉出来作为稳增长这是一个定海神针的利器，使命已经完成了，进入四季度可以打压房地产了。
另外一个是我们的企业杠杆率145%，我们国家现在的去产能，其中一项是降杠杆，我们国家的负债率是GDP的225%，居民杠杆40%，政府的杠杆40%，企业杠杆145%，这是全世界都非常高。
现在做的事情是增加居民的杠杆，减少企业，尤其是国有企业的杠杆，就是说老百姓(603883,股吧)借钱买房子，把国有企业的杠杆降下来，让这些企业有能力再去投资，在过去的12个月里面我们做的就是这个事情，刚才有一个数字说房地产贷款，尤其是上半年按揭贷款增加了多少，那个钱加到居民杠杆上，减的是企业的杠杆。
现在必须要把企业杠杆减下去，明年、后年才有新的投资机会和能力，你会看到现在房地产经过一到九月份，完成了重大的使命，增加居民杠杆，降低企业杠杆，为明年和后年的再投资创造空间。
资金错配 65%负债在国企
很多人把房地产供给侧改革理解为我们增加一些一二线城市的土地，压缩一下三四线城市，增加一些新的科技园区，压缩一些好的开发区，但是供给侧改革最核心的问题不是通过行政的手段降需求、限购限贷，而是生产要素的重新配置。
我们国家的核心在北京、上海，今年涨幅都很多，北京今年成交了八块住宅地，加在一起48万平米，而北京的住宅一到八月份卖了480万平米；同时三四线城市大量的住宅在空置，而目前三四线城市还在大量供应土地，一二线城市土地又非常少，这是土地的错配。
另外是我们说的资金，中国存在两个资金市场，一个是国有企业，一个是民营企业，为什么在北京只有大的央企和上市公司可以拿地，为什么北京可以出现地王(是资金成本决定的)。
举例来说，以北京一宗楼面价5.8万元/平米的土地来说，预计销售价是10万元/平米，毛利大概2万元/平米，如果你的资金成本10%，压两年就把毛利吃掉了，所以只有一种企业能做地王，就是它的资金成本只有3%。
今年上半年上市房企大量的发债，他们的成本只有3.5%，一季度3.5%发债，二三季度拿地王，只有3%~4%的成本的钱可以压住这块地，反过来一线城市拿地王变成了买国债，如果钱足够多，一次性50亿，就买一块地。
今年上半年六七月份参加金融机构的论坛，他们谈的就是一个问题，资产荒，到底是“荒”还是“慌”，所有人都在谈大类资产配置，这里面最核心的一块就是配置到房地产，配置到写字楼里面。
因为发现当十年期国债收益率只有3%的时候，未来判断三四年利率继续下行，假设今年在北京上海拿一个写字楼，租金回报率是3%到4%，跟今天的利率相比，资产贵了。但是如果两三年之后利率继续下行，那么今年以4%回报率拿的楼，三年以后就便宜了。
整个金融系统的顶端比如保险公司关注的就一个问题，三四年以后中国的利率市场到底什么水平。
所以资金错配存在两个市场，民营企业和国有企业，所有的负债65%在国有企业身上，这个财富也在国企和民企之间做一个转移。
中国不会重复日本的楼市危机
中国会不会出现1990年后日本二十年的房地产危机呢？
从2000年到2016年北京房价和调控走势关系看，中国的调整跟美国、香港、日本完全不一样，中央有绝对的信心，第一保住房地产的增长，第二，我有足够的工具
中国的房地产市场从2000年到2016年，十多年的时间，基本是三年一个周期，2003年、2006年、2009年都是好年份，2013年和2016年也是好年份，2010年是一个顶，2011年调整，2012年~2013年上涨，基本上我们的调整周期是12个月，上涨的周期是12到18个月。
未来我们是一个大调整还是小调整，我觉得不可能放在日本或者是美国的模型下看，中国的房地产看短期是看需求，限购、限贷；看中长期，看自己的禀赋。
中国的问题现在是三个问题，土地、户籍和人口，如果这三个问题解决了，这是我们比日本、美国存在的好的条件，就是我们解决问题之后将迎来更大的发展机会，这个问题就是资源的错配。
土地一线城市不足，三线城市很多，农村9%的经济用了44%的人口，能不能解决他们的户籍上他们到城市里面来。最近农村土地三权分立，农民把地流转出去，我到城市里面来，增加农村的效益，同时给城市带来更多的人口。
我对中国的经济非常有信心，就因为我们碰到了最大的问题是资源错配，我们不是没有资源，而是我们错配了，如果这个问题解决了，会有一轮更大的发展。
房地产其实也是这样的，但是并不是说我们房地产就很好，现在带来的最大的问题是人均财富的不均匀，土地财政的问题是把农村的收入转嫁给地方政府，地方政府通过高地价销售住宅，把杠杆加到了居民身上。
离开地王 还有别的机会
我不认为中国的房地产会像美国一样，带来银行的危机，经济的危机，我相信中国有很多的办法和土地财政，不可能出现资产的崩裂，中国的三四线城市贫富差距怎么办，中国的发展动力在哪里？
如果我们不离开核心城市，不做地王，还有别的机会吗？我说看趋势，专业创造价值。
今年六七月份，房地产公司的股票一直下行，但是你看并购市场现在，如果关注那个行业，其实今年上半年我们国家的并购行业非常的活跃，BAT收购谁了，我们做产业园就关注他们。
他们收购的行业一定是未来有发展的行业，看看大机构收购的是谁，互联网、IT、金融、生物医药，电子信息技术，在这几个领域里面，并购发生的数额非常大。其实这个就是在资本市场很敏感的，就是未来几年产业升级最具活力的行业。
国家布局大的实验室和航空发动机，金融资本投资的是这几个领域，这些领域和地域可能是未来经济转型当中有希望的产业。
你会发现这些产业往哪去，其实还是往核心城市去，如果核心城市价格太高，就外溢到卫星城镇，今年一到九月份涨的最高的就是18个城市，北上广深以及周边的卫星城等等。
人口一定是往一线城市汇集，但是一线城市又限制人口、产业，这部分人口和产业去哪里，城市更新会接受一批，城市更新消化不了的，就会外溢出来去卫星城。
在做这些产业投资与做地产重资产开发相比，如果你可以拿到利率3.5%的债，你去一线城市拿地王，买国债，流动性很好，但是收益一般；如果资金成本高，也不要逆势而为，可以在一线城市核心区做城市更新，外围的卫星城镇做产业升级。
未来作为投资，第一是看大趋势；第二在这个趋势下准确的定位；第三是合作，引进新的运营服务商，新的内容导入，满足这些90后和新兴产业的需求，这是下一步的方向。
