观点时评：如何解读前10月房地产销售9万亿？
2016年走近尾声，经过前10月的高速发展，房地产行业整体呈现怎样一种态势？
从国家统计局公布的前10月全国房地产开发投资和销售情况来看，这是“破纪录”的一年。
11月14日，国家统计局公布，1-10月份，全国商品房销售面积120338万平方米，同比增长26.8%；商品房销售额91482亿元，同比增长41.2%。
这样一组数字一眼看上去似乎毫无特别之处，比较抢眼的就是商品房销售额增长速度比较大，而且比销售面积增长速度快。
显然这些也是亮点——首先，近几年来国家统计局公布的全年商品房销售数字，很少出现如此高的增长速度。
据观点指数统计，从2008年开始，中国房地产商品房销售金额年平均增速为16.35%。其中，有两个年度增速为负，分别为2008年同比增长-19.5%，2014年增速-6.3%。而且只有一个年度增速超过今年前10月，即2009年，全年增速达到75.5%。
综合可见，2016全年房地产销售额将会是仅次于2009年4万亿刺激与救市政策出台后的爆发式增长一年；16.35%的增长速度，也大幅超过2008年来的GDP平均增速。
从销售金额总量来看，这八年来，中国房地产全年商品房销售额从24071亿元增长至超10万亿元，增长幅度将近5倍。
按照2016年度月均销售额计算，预计今年全年商品房销售额将达约11万亿元。虽然最后两个月的数据仍然属于预测，但只看前10月91482亿元的销售额，已经创造了新的纪录，此前高点为2015年的87281亿元。
其次，从销售面积方面来看，前10月26.8%的同比增速较销售额增速为低，显然可以判断，本年度房地产价格较上一年度有较快速度增长。
观点指数根据国家统计局数据计算，2008年全国商品房销售均价为3882.4元/平方米，2009年大幅增长至4694.7元/平方米。
此后数年，全国商品房销售均价保持平稳增长，2010年踏上5000元的台阶，并保持了3年之久，直到2013年突破6000元关口，达到6237.3元/平方米；2014年(6323.5元/平方米)与2015年(6792.6/平方米)均价与2013年同样保持平稳增长，直到本年度(截止到10月份)销售均价达到7602.1元/平方米。
量价齐涨的行业态势随着10月份全国二十多个城市出台严厉调控政策而有所回落，但这并不会改变全年房地产销售额与销售均价创造新纪录的局面。
具体到房地产企业，前10月销售金额超过3000亿的企业有两家，超过2000亿的有三家，超过1000亿的有八家。与过去数年保持七家数量不变不同的是，本年度随着房地产销售额的大幅增长，千亿房企俱乐部也将增加数位新成员。
首先成功上位的是融创和华夏幸福，绿城和华润置地也基本可以确定，在接下来两个月内达成1000亿销售规模目标。
另据观点指数统计，前10月排行前三位的恒 大、万科、碧桂园销售总额为9001亿元，占全国商品房销售额比重9.84%；销售金额前十企业总额约为18300亿元，占全国商品房销售额比重约为20%。
对比观点指数统计往年的比重，前十企业销售额占比分别为：2013年13.69%、2014年17.65%、2015年17.57%。
“强者恒强”的格局在销售方面的表现一年比一年显眼，这也代表着房地产企业间的并购整合必然会加速。
虽然只是前10月的数字，但我们已经基本可以判断行业全年的走势。年初较为平稳，三月之后开始爆发式增长，年中销售额同比增速一度连续三个月超过50%，8月开始增速降低，但到目前为止，仍保持着40%以上高位。
如果是“去库存”目标，那么一二线城市特别是出台了调控政策的20多个城市，可以说已经基本完成了去库存任务，我们还需要继续关注的是三四线城市。
至于行业的未来，观察房地产开发投资数据，1-10月份，全国房地产开发投资83975亿元，同比增长6.6%，增速比1-9月份加快0.8个百分点，比上年同期加快4.6个百分点，其中住宅投资增长5.9%。
6.6%的增速较今年最高点7.2%少了0.6个百分点，而且已经连续两个月回升。但是，在政策收紧、监管部门大力整顿市场秩序的背景下，房企开发投资增速回调是很大概率事件。
还有一组数据值得关注：央行11月11日公布的金融统计数据报告显示，10月广义货币(M2)余额151.95万亿元，同比增长11.6%；人民币贷款新增6513亿元，与上月新增1.22万亿元相比明显放缓。
其中，住户部门中长期贷款增加4891亿元，占比约75%。
