第一太平戴维斯：上海2016三季度住宅销售市场简报
8月份上海住宅成交环比激增，推高三季度成交量环比上涨32%，9月和10月初成交量有所下跌。
概述
8月份上海住宅成交环比激增，推高三季度成交量环比上涨32%，9月和10月初成交量有所下跌。
三季度，上海新建商品住宅新增供应环比回落43.7%，共计约190万平方米，同比下跌47.8%。
·三季度，一手商品住宅成交量同比回升31.6%，共计约420万平方米。
·三季度，一手商品住宅成交价格环比上涨16.9%，为2008年以来最快单季涨幅，成交均价达人民币每平方米41,500元。
·三季度，一手高端公寓供应共计约22.7万平方米。两个全新高端住宅项目入市，即华润华发
静安府和阳光城(000671,股吧)滨江悦。
·本季度一手高端公寓成交量共计约33.1万平方米，环比增长78.5%。
·一手高端公寓成交均价环比继续上涨3.8%至人民币87,700元/平方米。
·宅地竞拍竞争激烈，成交宅地平均溢价率依然维持高位，达到132.5%。
·尽管上海房价快速上涨且房价收入偏离度扩大，上海依然是国内置业优选城市。
“市场需求强劲使得房企继续积极争抢新宅地，然而拿地成本日益高涨，也挤压了房企的营运利润空间。” 简可，第一太平戴维斯中国区市场研究部
市场概述
8月份，坊间传闻上海楼市政策将在9月初收紧，刺激大量潜在购房者提前完成交易，从而推高8月份尤其是当月最后一周的成交量和价格。
成交量的激增使待售库存下跌至700万平方米以下，较去年年底的1,080万平方米明显减少。待售库存的逐月下跌，加之高端住宅新供应的入市和改善型需求的增加，使一手商品住宅成交均价环比上涨16.9%，涨势明显加快。
10月8日，上海推出六项政策强化楼市监管，完善监管、规范市场，包括：
·进一步加大商品住房用地供应，尤其是进一步增加商品住房用地中保障性住房(含人才公寓)配建的比例和房地产开发企业自持住房的比例
·进一步加强商品住房用地交易资金来源监管
·进一步加强新建商品住房预销售管理
·严厉查处房地产市场违法违规行为
·全面实行存量住房交易资金监管制度
·加强政策解读和宣传
而“为稳定市场，争取让市场回归理性”，曾连续举办20多年的上海十一楼市房展会，今年意外停办。
10月8日起，上海全面实施不动产统一登记制度，所有形态的不动产均须进行统一登记。自此，登记的是不动产所有权而非不动产本身。这将对未来政府更好地整合、统一市场起到积极作用，顺应市场演变。
整体商品住宅(商品住宅指所有住宅，但不包括动迁安置房和经济适用房)市场
三季度，上海新建商品住宅新增供应环比回落43.7%，共计约190万平方米，同比下跌47.8%。
传统楼市淡季不淡——市场对9月初出台新政的谣言刺激了8月份成交量显著上升(环比增长42%，同比增长50%)，单月成交量达到190万平方米。这使得本季度一手商品住宅成交量同比回升31.6%，共计约420万平方米。
一手商品住宅成交价格环比继续上涨16.9%，并创下2008年以来最快单季涨幅，成交均价达到人民币41,500元/平方米。
随着上海房价涨势快于租金，小业主住宅的租金收益率继续走跌至历史低位，仅1.5%-2.5%。因此购房者多为通过房产增值来获利的投资客，而非买入出租型投资客。更看重租金收益率的投资客也可考虑投资商住产品。
二手住宅成交回升更为显著，成交量环比激增65.4%，共计约940万平方米，仅次于今年一季度的单季历史高位。
本季度二手住宅成交均价继续走高，环比上涨6.4%至人民币33,200元/平方米，低于一手房价25%。由于二手房网签价通常低于实际交易价，因此实际价差或小于25%。
高端住宅销售市场
三季度，一手高端公寓供应共计约22.7万平方米。两个全新高端项目入市，即位于大宁板块的华润华发
静安府和位于杨浦滨江板块的阳光城滨江悦，分别为市场带来478套和278套新增供应单元。
因政府严控预售证发放，一些报价较高的高端住宅项目不得不推迟入市计划，适当下调报价以取得预售证，其他一线城市如北京市场亦是如此。近期，上海为遏制房价过快上涨而出台的六项措施中，也包括进一步加强新建商品住房预销售管理。
三季度一手高端公寓成交量共计约33.1万平方米，环比增长78.5%，较一手整体市场31.6%的涨幅更为明显。
本季度，一手高端公寓成交价格环比继续上涨3.8%至人民币87,700元/平方米。
本季度的两个新盘均录得了较好销售表现。截至季末，
静安府和阳光城滨江悦已分别去化251套(推出478套)和126套(推出278套)，成交均价分别达到人民币85,000元/平方米和95,000元/平方米。
项目聚焦
静安府
静安府位于静安大宁板块，是由华润、华发共同打造的全新高端住宅项目。项目毗邻汶水路地铁站(1号线)，并靠近中环高架和南北高架路。
华润华发联合体于2015年3月和6月分别购得项目09-03地块和10-03地块，总价为158亿元人民币，折合楼板价分别为38,000元/平方米和35,000元/平方米。项目可建面积为43.3万平方米，规划建造54栋住宅楼，共计2,835套单元。
2016年7月，项目推出首批478套公寓产品，为市场增加61,900平方米销售面积。主力户型为三房至四房(95-135平方米)。截至第三季度末，项目已去化251套，成交均价为人民币85,000元/平方米。
预计项目首批住宅单元将于2017年底精装交付。
住宅土地市场
本季度共计成交14幅含住宅性质的土地，共计约130万平方米可建面积。
成交宅地平均成交楼板价再度上涨至人民币每平方米39,500元，环比涨幅达37.6%。其中，福建融信集团以人民币110.1亿元总价摘得静安区中兴路一幅商住用地(其中90%规划为住宅)，折合楼板价为人民币每平方米100,200元，创全国最贵单价地王。此外，新城地产以人民币37亿元总价购得虹口区凉城地块，折合楼板价为人民币67,400元/平方米。
宅地竞拍竞争激烈，成交宅地平均溢价率维持在高位，达到132.5%，充分显示开发商对未来上海住宅市场信心依旧。此外，银行的新融资方式和开发商合作融资也对房价上扬起到了推波助澜的作用。
住宅销售市场展望
位于杨浦滨江板块的八埭头滨江园，预计将于今年年末开盘，项目由集伟投资、锺伟地产携手波特曼集团共同打造，预计报价自人民币12万元/平方米起。此外，由瑞安集团开发的翠湖天地隽荟，预计将于今年四季度加推其第二批次，共计50套公寓单元，报价或达到人民币20万元/平方米。
尽管今年8月份已透支一部分需求，或影响短期楼市成交量，但没有意外政策出台的前提下，预计四季度上海楼市成交表现仍将向好。
