一块地引发纷争南昌湾里区"撕毁"合同高价卖地？
文章来源：中国经营报。“友谊的小船说翻就翻。”南昌市湾里区一块400余亩的土地一年之间猛增三倍之后，当地政府废除之前的“婚约”再次“嫁女”，纷争由此引发。
一年前的10月10日，湾里区政府与原合作方南昌大学签约，这块地原本计划用于建设南昌大学职工房“赣鄱兰亭”。然而，将要娶进门的媳妇却进了别家的门，南昌大学对湾里区政府这种“违约”行为难以容忍。
据了解，双方的冲突缘于湾里区政府在今年9月将这块土地拿出来“招拍挂”，在10月21日网拍时被一家知名房地产商以24.16亿元的价格竞得，是南昌大学原预计成交价的3.55倍。这也是南昌实施新一轮限购政策后拍出的首宗高溢价地块，备受市场关注。
而这一问题的争议焦点在于，湾里区政府为何要“出尔反尔”？是“新官不理修旧政”，还是真的“见利忘义”？湾里区政府就此事对上级政府呈文汇报称，前述土地项目交易程序合法合规。
《中国经营报》记者就此事联系南昌市湾里区主要领导及招商部门负责人，得到的答复是，“一切按规章程序办理”。南昌大学则表示，已通过合法途径向省政府表达诉求。
卖地风波
在新一轮限购限贷、国家严控房地产融资后，南昌市在10月21日高溢价拍出一块总面积为400.658亩的商住用地，起拍价200万元每亩,成交价为24.16亿元，溢价率达202%。
上述商住地块位于南昌市湾里区天宁西路与兴湾大道路口，分成DAGJ2016029、DAGJ2016030两个项目地块拍卖，面积分别为184.569亩、216.089亩。
谁曾想，这一看似正常的土地交易却引来巨大的风波。原来，上述被拍卖的地块已是“心有所属”，地图软件上已标示为“赣鄱兰亭”。
湾里区政府网站资料显示，2015年10月10日，湾里区政府与南昌大学就“赣鄱兰亭”( 商住小区项目暂定名)、教育合作、医疗合作事项签订了正式项目协议书。赣鄱兰亭拟用地面积为488亩，计划建房约5500套，总投资35亿元。
在此之前，双方已经过长达10个月的前期洽淡，南昌大学对此项目还进行表决并获得通过。双方签约后，南昌大学开始筹集资金、选择合作开发商准备开建赣鄱兰亭。
据了解，南昌大学超过5000名教职工参与了赣鄱兰亭的集资认购工作，每人交纳两万元购房订金。今年3月18日，南昌大学又对外发布招标公告，邀请房地产商参与赣鄱兰亭的建设，最终选定的开发商为南昌绿地申飞置业有限公司。
而就在南昌大学紧锣密鼓地筹建赣鄱兰亭项目时，合作的另一端却发生了变化。今年7月前后，南昌市湾里区新一届政府领导班子组建，随后南昌大学的前述签约项目被调整，项目用地被重新拿出进行拍卖。
9月23日，前述400.658亩商住地块信息被挂上了网公开招拍并公示。在见到赣鄱兰亭项目地块的网拍信息后，南昌大学紧急向南昌市政府提交报告，请求中止上述地块的交易程序。
但交易程序随后仍正常进行，直至10月21日网拍成功。这引起南昌大学的极大不满，双方纷争由此拉开序幕。
“毁约”之争
最早公开“声讨”的是南昌大学原党委书记郑克强，他是一名拥有十万粉丝的当地知名经济学者。郑克强博士10月22日看到前述土地的网拍新闻后在其个人微博中发出《有人不看好南昌是有道理的》帖文。
帖文称，“南昌大学教职工新宿舍(指赣翻兰亭)几年前被湾里区骗招过去，学校已交购地款，老师也交了两万元订金并选户型。可借楼市调控之际，湾里区政府突然就变卦了，竟然要重新拍卖土地，以图多捞点钱。现在学校上下已骂声一片，担心要出大事。”
此文一出即引发社会广泛关注和讨论。跟帖和围观者争论的焦点问题是，湾里区政府将赣鄱兰亭用地拿出来拍卖是否属于“毁约”，为什么要这样做，是不是坐地起价、“见利忘义”？
事实上，在公众关注这一纷争之前，南昌大学在9月29日已经就湾里区政府“毁约”问题向江西省政府提交了紧急报告，请求协调解决相关问题。而在此之前，南昌大学也多次与湾里区政府交涉，并请南昌市政府进行协调。
据了解，在湾里区政府新一届领导班子7月上任后，其主要领导出面商洽解决的第一个大难题就是赣鄱兰亭项目。8月初，湾里区政府将原定用于赣鄱兰亭的地块按200万元每亩的起始价公开出让。8月19日，经南昌大学交涉，在南昌市政府的协调下，此地块暂停挂牌。
之后，双方进行了多轮协商。南昌大学认为，双方原定的起拍交易价为170万元每亩，而现在按200万元每亩起拍，南昌大学将无法获得这块土地。此外，学校教职工都已交纳订金，如项目无法推进，将引发更多问题。
而湾里区政府认为，在南昌“揽山入城”战略及市场推动下，湾里区土地价值迅速升温，已成交的周边地块已是南昌大学约定购地价的两倍多。经评估，赣鄱兰亭意向使用地块初始估值达197.67万元每亩，所以确定起拍价为200万元每亩。而且，南昌大学也认可了土地升值的事实，整个过程也保持了沟通。
不过，双方最终没有达成新的协议。9月23日，湾里区政府将赣鄱兰亭意向使用地块再次挂网公开出让。南昌大学随后向江西省政府提交报告，并要求设置相关条件。比如，竞得人在交易结束后3日内与南昌大学签订《限价房开发建设协议》，限定售价为4300元每平方米，并向南昌大学职工出售。
截至记者发稿，前述地块的交易程序仍在正常进行。
湾里区政府认为，此项交易遵从有关土地法规政策，而南昌大学设置条件的交易要求影响公平交易。南昌大学却认为，湾里区政府需要为违背双方原先约定的行为担负相应责任。
利益博弈
事实上，双方争执的一个根本问题是，湾里区政府为何要“出尔反尔”，是否应为此事担责。而据记者调查，双方利益博弈的背后，还潜藏着各自的“难言之隐”。
有南昌大学教职工对记者称，为解决教职工住房难题，几年前南昌大学开始与湾里区接洽，去年初开始商谈。按原先设想，赣鄱兰亭建设后，将形成一个近10万人的居住小区。此外，南昌大学还将托管湾里区人民医院，附中、附小也在规划之中，湾里的教育、医疗资源也将更为丰富。
“湾里区‘毁约’是一种只追求卖地价值最大化的短视行为。”一位王姓老师称，南昌大学的进驻会让当地百姓享受更多经济和民生福利，长远来讲，引进南昌大学比引入房地产商的综合利益更大。
不过，湾里区政府并这么认为。记者调查发现，在南昌大学与湾里区洽谈的一年多时间里，湾里区土地交易价逐步回升，特别是今年上半年以来，地价增幅迅猛。已成交的数据表明，一年来当地土地价值是成倍数增长。
比如，与赣鄱兰亭紧邻的一幅地块DAGJ2016022在今年7月拍出时成交价达到364万元每亩，而周边土地的楼面价已由原先的1500元每平方米左右迅速拉升到4500元以上。9月23日当天成交的南昌青山湖区两幅地块的楼面价甚至高达11147元每平方米。
虽然南昌市在国庆期间也开始实施新一轮限购政策，但湾里区不在限购范围。因此，到10月21日成交时，赣鄱兰亭原定地块以每亩603万元的高价拍出，楼面价达4522元每平方米，比南昌大学设定的4300元每平方米的限购房价还要高，更是其约定土地交易价格的三倍多。
值得注意的是，记者在当地网络问政平台还查询到，赣鄱兰亭用地属于教育用地，至公开挂卖成交前，DAGJ2016029、DAGJ2016030地块已经在走土地划拨程序。也即是说，南昌大学将以更低的成本拿到这块住宅用地，然后再进行招标与房地产商合作建设。
对于其中的法律问题，南昌多名不愿具名的法律界人士和地产界人士称，如果按原来的合同执行，“双方都有问题”。有业界人士称，土地交易都需要走“招拍挂”程序，也不能设置相应限制条件。“或许是湾里区新任领导出于经济利益和政治风险双方面因素考虑，才将这块土地公开出让”。
而南昌大学一名不愿透露姓名的教师说：“是我们学校的动作太慢了。”据称，如果在去年或是今年上半年就走完了“招拍挂”程序，“就什么事都没有”。
