市场变数打破房企预期 新政下地王谁会是被套者?
文章来源：经济观察报。10月中旬, 信达地产 稀释地王杭州滨江奥体地块股权至50%,融创和滨江分持滨江奥体地块股权40%、10%,123.18亿元的地王土地款也由信达、融创和滨江房产按持股比例承担,公布合作时间,距离信达抢购地王时间约135天,距离楼市新政出台时间约15天。
知情人士分析,“杭州滨江奥体地块稀释股权和信达上海新江湾地王、广州的广日电梯地王路径一样,都是信达的常规化解自身有钱、开发能力弱的套路,信达平均融资利率不到2%,对房地产公司来说,吸引力巨大。”
经济观察报记者通过多渠道调查获悉:楼市新政出台后,包括恒 大、融创等在内的19家房企正研究地王的风险控制。同时各大银行投资负责人正主动寻找优质地王项目,希望提供贷款,其背后支撑是,一般的地王项目资金回报率超过8%。
地王解套术
信达的合作开发地王,并不是个案。
10月18日,绿城集团公告称,绿城将与厦门建发集团按7:3的比例联合开发杭州潮鸣地王,绿城引入建发联合开发的项目,是杭州今年的单价地王,楼面地价是4.5万元/平方米,刷新了杭州年内楼板价的最高历史纪录。
杭州房管局公开数据显示:10月1日至10月24日,杭州主城区新建商品住房成交量和成交面积分别为2261套和30.2万平方米,日均成交套数和面积与9月相比,已下降了47.5%和42.7%。
绿城一位内部人士透露,“此次建发是以财务注资为主,绿城则负责项目操盘、管控,此次更多是绿城和建发合作的试金石,两者未来有望在华南地区再度合作,两者合作地王肯定比单独开发地王风险小。”
根据中原地产、克尔瑞数据,截至新政出台前,今年全国共成交247宗高价土地,融创、恒 大、中国金茂、 中国电建 、 葛洲坝 、华侨城等是这轮地王热潮中较为积极的参与者,信达、融信是这轮地王热潮中的新进闯入者,其中溢价率超过100%的地块达到了122宗,这122宗地王合计金额超过2500亿元。
一位恒 大集团内部人士称,“信达融资成本低,发愁开发。但对房企来说,担心的地王,主要是钱和市场,一般房企的资金能熬个1年半载,但再延续会艰难。楼市新政持续1年对我们影响不大,具体到此时应对地王风险机制就是紧盯地王城市市场、分析地王城市已有项目的来访、认购等,根据这些数据来筹划和打磨地王产品的定位和客群。”
这位恒 大内部高管还介绍,恒 大地产在前三季度销售为2805.8亿元,其他很多房企的销售额在今年都获得了丰收,有充沛现金流,短期内能够应付地王压力。“调控政策周期持续6月左右,基本上没有影响,但如果调控政策周期持续30个月以上,在市场环境不好的情况下,可能需要外部融资。”
谁会是被套者?
尽管有引入合作者和资金方的路径解套,但调控之下的市场变数总归打破了很多房企的预期。一些地王很可能要付出颇高的财务成本。
不过,除企业外,调控下的一系列连锁反应还会有其他的受影响者。“调控后,在地王这个问题上心痛的不只是买家,还有卖家——地方政府。”前述知情人士说。
这位知情人士的言论并不是没有数据依据。据中指院统计,2012年、2013年政府持续调控楼市,2014年面临楼市成交量低迷的情况,基本上没有品牌开发商倒闭,反而是2014年前三季度,政府出让金累计为1.7万亿,同比下降22%,全国300个城市各类用地出让金合计4159亿元,同比下降近5成,其中,住宅用地2653亿元,同比下降超5成。无奈之下,政府会出台各种救市政策和土地“饥渴营销”、“肥瘦搭配”等各种卖地营销策略。
这位知情人士透露,“某一线城市12月份会疯狂推出一批土地,这个一线城市基本上已有半年时间没有推出一块土地,放在年底卖地是想把GDP的数量冲上去的,国庆期间这个城市已执行楼市新政,现在政府部门怎么办呢?计划12月份推出的几块土地的规划、容积率、土地性质等要变化,这些地块很多开发商都盯了1年时间,很多内部规划方案都已做好。”其他城市,面临着和该一线城市类似的情况。
