“全国总价地王”引资解围 地王制造机信达地产扩张路径浮出

提要:信达地产(600657.SH)今年在杭州拍下的全国总价地王,将项目股权稀释后,找到了另外两家合作方。将地王股权稀释至五成,分别以四成和一成的股权引入融创(01918.HK)、滨江房产(002244.SZ),信达地产由此使全国总价地王的投资风险,由一家独自承担分散为三家共担。

  信达地产(600657.SH)今年在杭州拍下的全国总价地王,将项目股权稀释后,找到了另外两家合作方。将地王股权稀释至五成,分别以四成和一成的股权引入融创(01918.HK)、滨江房产(002244.SZ),信达地产由此使全国总价地王的投资风险,由一家独自承担分散为三家共担。

  近一年以来,信达地产在土地市场的持续激进拿地,被业界称为地王制造机。不到一年的时间里,信达地产在土地市场砸下了近352亿元,并在全国四个城市拍下了6块地王。通过前述方式,包托杭州奥体地王在内,信达已经为上海新江湾地王、广州广日电梯地王三个地王解套。

  万科退出后引入融创、滨江

  地王制造机信达地产正试图解套手中的地王项目。

  信达地产近日公告称,公司与融创、滨江房产就合作开发杭州的杭政储出【2016】9 号地块达成了协议。

  根据三方的合作框架,信达地产对这一项目所持股权由此前的100%降到 50%,而新引入的合作方融创占 40%,滨江房产则占10%。

  信达地产所稀释股权的这一杭州项目,是今年信达地产在杭州拍出的全国总价地王。

  今年5月27日经过一个小时激烈竞争,信达地产与万科联合体击败龙湖、保利房企,以123.18亿元的总价、近2.2万元/平方米的楼板价拍下杭州滨江区奥体单元地块,即前述9 号地块。

  由信达地产与万科联合体在杭州拍下的这一土地,创造了多个纪录。滨江区奥体地王不仅成为杭州史上第一幅超过百亿元的土地,也成为今年的全国总价地王。

  不过令人唏嘘的是,信达地产刚刚拍下全国总价地王,其拍地时的同盟万科却在不久后悄然从这一项目抽身而去。有杭州当地房企表示,杭州地王所拍价格超过了万科杭州公司的授权范围,万科由此从全国地王项目中退出。

  “杭州市场上也有这样一种观点,认为万科觉得地块价格拍得有点高,因此借机退出。”杭州一家机构分析师说。

  有杭州业界表示,万科退出后,信达地产就开始寻找新的合作方。“无论是楼板单价还是总价,在那片区域都比较高。以信达地产的开发能力,独立成功运作这个项目有一点难度。他们需要的是在高档房领域具有一定操盘能力的同行。”杭州一家房企高层说。

  此次与信达合作的融创已为外界所熟知,而滨江房产则是杭州当地豪宅领域仅次于绿城的角色。

  按三方的合作约定,在杭州的这一地王项目将由浙江信达、融创及滨江房产三方共同投资、管理,在共享利润的同时也共同承担风险。

  对信达来说,通过找到合作方,成功化解了全国总价地王的风险。据了解,这幅全国总价地王的土地出让金及其他费用的支付义务,将由浙江信达、融创和滨江房产按持股比例承担。

  “若项目融资需提供担保,三方将按持股比例提供担保。”信达地产在公告中表示。

  信达式地王解套术

  虽然信达地产有着央企背景,然而外界仍然对其在土地市场的激进表示了错愕,一家房企一年用于拍地的金额如何能超过当年的销售额,并勇于在多个城市屡拍地王。

  就此疑问,有分析师梳理出信达地产一年多以来的路径:先拍地,然后通过发债、夹层融资等手段筹资,公司规模由此有望迅速扩大;对于难以解套的地王,则通过引入合作方来为地王解围。

  “通过引入合作第三方来化解地王,成为这家央企地王制造机化解地王成本其中一项重要的方式。”一家福建房企人士说。

  杭州全国总价地王之前,信达地产去年以来与泰禾、金茂等房企展开合作,先后在广州地王和上海新江湾地王项目上,已用这种方式降低了两个地王项目的风险。

  去年11月底,信达地产斥资近73亿元拍下上海新江湾D7地块。扣除保障房与建安成本后,可售住宅的楼板价超过了6.3万元/平方米。

  “当去年土地市场没有今年这么火的时候,这个价格完全震惊了上海地产界。信达地产在豪宅领域基本没有影响力,拿下来基本是一块烫手山竽。”中原地产一位分析师说。

  拍下新江湾地王两个月后,一月初信达地产披露,信达将与泰禾集团合作开发上海新江湾地王项目。有地产界人士透露,新江湾地王项目信达地产与泰禾按5:5的比例进行开发,操盘方为泰禾。“信达想通过引入泰禾院子系来为地王解套,并增强项目的盈利能力。”上海一位分析师说。

  用类似的方式,信达地产还成功为广州广日电梯地王化解了风险。

  去年六月份信达地产斥资44亿元拍下了广州广日电梯旧改商住地王。就在外界猜测信达地产如何开发这一广州地王的时候,五个月后信达地产引入了中国金茂,双方将联合开发这一项目。但信达地产并未披露合作的股权比例。

  虽然通过引入合作方化解了地王的部分风险,但因对资金杠杆的使用量较大,已经影响到这家地王制造机的盈利能力。

  信达地产半年报显示,今年上半年营业收入30.7亿元,较去年同期21.6亿元增长了四成多。虽然营收增加了,但其它的财务指标却并不理想。信达地产上半年归属于上市公司股东的净利润下降了44.66%,归属上市公司股东的净资产则下降了2%。

  另一方面,信达地产去年上半年的财务费用为8907万元,今年上半年的财务费用猛增至2.61亿元,上升幅度高达193%。

  分析师认为,信达地产虽然有较强的融资能力,但其开发操盘能力并不强,高额的不对外融资增加财务负担,也在一定程度上吞噬了公司的利润。

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