楼市去杠杆：房企公司债发行和再融资均受限
文章来源：经济观察报。在新一轮房地产调控下，房地产企业公司债发行和再融资两方面，近期均呈现出监管收紧的趋势。
据财新等媒体报道，券商已接上交所窗口指导，“一刀切”式暂停受理房地产类公司债发行申请。“短期确实是一刀切地停掉了。”有要求匿名的券商人士对经济观察报表示。
此外，房企" href="http://money.163.com/keywords/6/3/623f4f01/1.html" target="_blank">房企再融资同样受到限制。10月23日，世茂股份(600823.SH)宣布，其酝酿7个月的定向增发方案，因证监会的不予核准而宣告失败。
自2014年降息周期开始，房企进入又一轮的加杠杆周期，其融资渠道包括银行、资本市场、公司债、非标债券等多元化的融资结构。
2015年以来，公司债的爆发式增长使得其在房企融资结构中的占比越来越高。加杠杆也导致A股房企整体净负债率处于高位。
随着新一轮房地产调控的到来，由于政策收紧，房企开始向去杠杆方向转变。
中信建投房地产小组跟踪发现，近期，已经有数家上市房企下调了定向增发额度和公司债额度。中信建投认为，房企去杠杆的篇章已经拉开大幕，预计之后企业融资的进一步改善空间可能会逐步减弱：“房地产企业融资监管趋严已经是大势所趋，由此带来的房企分化将更为明显，部分房企的风险需要逐步引起警惕。且监管预期不会浅尝辄止，存在不断强化的可能性。”
公司债暂停？
房企公司债暂停的传闻始于10月19日的市场消息。随后据财新报道，券商已接上交所窗口指导，在审的房企公司债项目都停止审核。
上交所的公司债信息披露，10月19日，贵阳城南地产(集团)有限公司2016年非公开发行规模为30亿元的公司债状态显示终止。
但近期依然有不少企业披露了发债获批的信息。18日晚间，A股上市公司新城控股公告披露，其获准面向合格投资者非公开发行面值不超过人民币50亿元的公司债券，并于10月18日完成发行，最终发行规模为25亿元，票面利率为4.41%；10月20日，泰禾集团发布公告称，深交所对公司申请确认发行面值不超过60亿元人民币的泰禾集团股份有限公司2016年非公开发行公司债券符合深交所转让条件无异议。
“拿到批文并且发掉了是运气好的。据我了解已经拿到批文还没发的也已经被停掉了。”一上市公司高管对经济观察报分析，政策收紧的目的是控制流向房地产土地市场的资金。
前述要求匿名的券商人士表示，目前暂停房企公司债没有时间表：“可能会到12月份。”
公司债目前已经成为房企最为重要的融资工具之一。2015年1月出台的《公司债券发行与交易管理办法》为房企融资打开新通道，带来了房地产公司债的爆发式增长。
据Wind数据测算，2015年房企发行公司债4122亿元，占公司债总体发行的18.94%，2016年前三季度发行规模达7481亿元。截至10月19日，今年以来房企公司债发行额达7796.44亿元，与去年同期2650.18亿元的发行额相比，增长幅度接近3倍。
根据中信建投证券发展研究部的测算，今年上半年，全国开发商到位资金结构分别为：银行贷款占比25%、自筹资金占比63%、非银金融机构贷款4%、其他渠道8%，较高的自筹资金占比与当前公司债发行井喷、大体量的基金信托等非标融资余额的情形吻合。
公司债的快速发展也推动了企业的投资意愿，尤其是对土地市场造成较大影响。据中信建投的梳理，2015年至今的土地扩张中，参与过地王项目的企业都发行了一定规模的公司债，包括A股和内房股，“部分企业融资较为依赖公司债，公司债占整体有息负债比重较高，且部分企业在获取公司债融资后，并未形成有效投资，虽然并未规定公司债具体使用用途，但这偏离公司债初衷，也潜在带来监管层对房地产公司债的关注。”
分类监管
房企公司债收紧，和近期有望成文落地的公司债分类监管新政不无关系。
9月底，多家媒体报道称，交易所针对落后产能行业及房地产企业公司债审核形成了具体操作标准，在此基础上强化对发行人的信息披露和偿债能力要求，强化增信措施和债券契约条款安排，强化募集资金用途管理。
一份名为《629号：关于房地产业公司债券的分类监管方案(试行)》的市场文件显示，随着经济增速下滑、需求增速放缓，行业潜在风险逐渐凸显，为合理控制房地产业的债券融资规模，防范市场风险，经会同沪深两所共同研究，现明确房地产业公司债券的分类监管标准，据此进行分类监管。
分类监管新政的主要思路是根据房企具体财务状况指标进行分类审核，分为正常类、关注类和风险类，对其中整体资质较好、偿债能力较强的企业进行正常审核；对整体资质稍差、偿债能力相对较弱的“关注类”发行人实施重点监管，包括执行差异化的信息披露制度、要求提供增信措施、强化债券契约条款限制、强化募集资金管理以及强化中介机构核查要求等方面；对“风险类”的发行人，原则上要求承销机构强化风险控制，审慎承接相关项目。但此类发行人通过第三方担保等增信措施使债项评级达到AA+及以上的，可按关注类企业进行审核。
根据文件，房企公司债发行主体原则上限定于四类房企：境内外上市的房地产企业；以房地产为主业的中央企业；省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业；中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。
目前交易所申报发债的房企中有111家符合上述四项标准，另有53家不符合上述要求，包括北京鸿坤伟业房地产开发有限公司、四川新希望房地产开发有限公司、大连亿达发展有限公司等。
此外，交易所设立了5项审核指标：最近一年末总资产小于200亿元；最近一年末营业收入小于30亿元；最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值；扣除预收账款后资产负债率大于65%；存货中开发产品、开发成本、土地储备在三四线城市占比大于50%。
据了解，触发两项指标的企业认定为关注类，触发三项指标以上(含三项)的企业认定为风险类。
根据对上交所截至今年3月底申报的164家房企的测算，正常类、关注类和风险类的数量占比分别为57%、23%和20%。被列为“风险类”的房企不少于32家，基本上很难申报发债，包括江苏凤凰置业投资股份有限公司、北京金泰房地产开发有限责任公司等。
融资全面趋紧
除了公司债，监管层对房企融资政策的全面收紧已有趋势。“对于房企的融资会是系统性地收紧，各个方面，包括门槛之类。”一位不愿具名的券商分析师对经济观察报强调。
尤为突出的是对房企再融资的收紧。根据公开报道，在7月底证监会召开的保荐机构专题培训会议上，证监会官员指出，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向。不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。
从数据上看，今年房企再融资规模和募集资金用途较去年相比确实有所收窄。
据Wind数据，今年前8个月，21家上市房企通过股份定向增发募集资金总额接近740亿元。而去年全年，房地产行业共38家企业完成了股票定向增发，募资总额约为1687亿元。
10月23日，世茂股份的再融资方案被否，公告称收到证监会《关于不予核准上海世茂股份有限公司非公开发行股票申请的决定》。此前，世茂股份宣布拟向不超过十名特定对象发行7.5亿股的A股股票，募集来的66.7亿元将用于收购世茂房地产旗下的三个项目。
根据世茂股份的公告，证监会主板发行审核委员会认为，世茂的非公开发行股票申请存在上市公司证券发行管理办法第三十九条第(七)项规定的情形——严重损害投资者合法权益和社会公共利益，不得非公开发行股票。
前述券商人士同样认为，接下来房企融资政策会全面趋紧：“说白了就是收紧土地融资，抑制企业盲目非理性拿地行为。从目前来看，全面收紧的趋势会维持到明年年中。”
各地方政府确实也在加强这方面的监管，严查企业拿地资金来源。上海市住建委、上海市规土局有关负责人10月18日表示，上海市各相关部门正在按照住建部及相关文件要求，依法查处房地产开发企业不正当经营行为，进一步加强商品住房用地交易资金来源监管，规范房地产市场秩序。
“对房企的融资政策确实是收紧的。之前受到发债等新的融资渠道的影响，银行的开发贷款增速一直是下滑的，接下来我 认为银行贷款以及信托等房企融资比例会增加。”新城控股高级副总裁欧阳捷对经济观察报分析说。
