项目及土地储备三四线超50%视为“风险”

  据了解，9月下旬，交易所对房企进行分类管理，先满足准入标准，然后按照规模等指标继续分类。新政的准入门槛为主体评级AA级及以上，且满足四个条件：1.境内外上市公司；2.省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房企；3.以房地产为主业的央企；4.中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。

  达到准入门槛后，房企以5个关键指标作为分类。5个指标包括：最近一年末总资产小于200亿元；最近一年末营业收入小于30亿元；最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负值；扣除预收账款后资产负债率大于65%；存货中，开发产品、开发成本、土地储备于三四线城市占比大于50%。

  若触发一项及以内为“正常类”，触发两项为“关注类”，触发三项及以上为“风险类”。对正常类，交易所会给予正常审核；对关注类，房企需要更详细的信息披露，细化到项目具体细节，进一步明确契约条款或增信；而对于风险类，原则上不予受理，需要增信达到AA+级以上，再按照关注类审核的要求进行审核。

??“廉价”公司债推动房企制造高价地？

  交易所为何收紧房地产企业的公司债发行？此前，有分析师表示，房地产企业的公司债是房企的重要融资渠道，其低廉的资金来源是频繁制造高价地的推手。

  统计显示，从2015年初到今年9月，国内公司债累计发行数量3400多只，其中房地产行业就达到了1800多只，占比接近54%；发行额方面，房地产行业公司债发行规模15017.33亿元，占比发行债券总额比例超50%。这意味着，房地产行业公司债发行数量和发行规模占总比均过半。

  公开资料显示，仅今年8月份以来就已有包括中天城投、宝鹰股份、阳光城、新城控股等7家内地上市房地产公司发行公司债，合计规模达239亿元，占同期上市公司发行公司债总规模的47.7%。房地产行业在公司债方面的主导地位比较明显。与房企大量发行公司债相对应的是，地产企业公司债的利率屡创新低。券商研报指出，目前房企公司债成本的普遍水平在4%-7%之间，发债就相当于赚钱。如中海地产、保利地产两家央企发行的公司债利率水平仅3.4%，万科3.5%，金茂3.55%等，其成本之低甚至接近了“国债”的水平。这意味着开发商通过发行公司债获得了巨量的廉价资金，进而推动土地市场的火爆。

  收紧公司债或将给火热的土地市场降温

  北青报记者注意到，今年以来，多家取得高价地的房企均在债券市场上保持了活跃的身影。以融信为例，其今年以来的债券市场融资包括：3月22日，融信完成发行第一批私人公司债券，本金额5亿元人民币，为期3年，年利率7.5%；4月29日公告称，完成发行第二批私人公司债券，5.5亿元，为期3年，年利率7.4%；6月24日公告称，完成发行第三批私人公司债券，10.5亿元，为期3年，年利率7.52%；7月29日公告称，完成发行第四批私人公司债券，29亿人民币，为期3年，年利率5.8%。可以说，在银行对高价地的贷款收紧之后，债券市场已经成为制造高价地最重要的资金来源。

  野村中国地产研究部主管高剑锋表示，某些房企规模很大，但负债率和现金流存在某些问题，因此应对房企发债进行明确和严格的细化。在市场下行时，企业的现金流本身就会出现短缺情况，此时如果投资者要求赎回债券，则企业的现金流将遭遇很大压力。

  昨日，“交易所疑似‘一刀切’式暂停地产公司债”的消息没有得到权威部门的证实，但地产公司债发行的收紧却正在成为事实。楼市调控波及地产公司债？收紧公司债无疑将影响房地产企业的资金链，其对楼市将产生何种影响？多名券商人士表示，收紧公司债难以对楼市产生立竿见影的效果，但无疑将给火热的土地市场带来降温效果。