楼市调控下热点城市二手房有价无市：客房源比速降至1:1
文章来源：新金融观察。国庆长假去了趟新马泰，回来却发现楼市已变了脸——短短七天，北上广深等19个城市先后发布新楼市调控政策，二套房首付高歌猛进，二手房业主一脸蒙圈，有报道称深圳二手房连夜降价70万元!与热点楼市急剧降温不同的是，房价处于洼地的未调控城市承接了部分购房需求，“成都限购，火了重庆”“合肥限购，转战长沙”“郑州炒房团空降西安”……引发强烈关注。
最严调控
10月6日，史上“最狠”的楼市调控在南京落地——限购限贷双双加码，全力阻击投机投资，封堵假离婚漏洞……成交量断崖式下跌随即出现，新增客源与新增房源比从5：1急剧向1：1滑落。
从具体内容看，南京房贷收紧力度空前：居民家庭首次购买普通住房，最低首付款比例不低于30%。对于有购房贷款记录但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭、有1套住房但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商贷购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于50%。居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商贷购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于80%。
在部分客户担心新政实施贷款受到影响而悔约后，有的业主主动把挂牌价降低20万元，也有人继续提价刺激购房者神经。然而，无论业主如何调价，南京楼市买方市场已有开启迹象，客户面对业主唯唯诺诺的受气包形象有望反转。
南京江宁区武夷绿洲品茗苑业主王雪(化名)，心理预期随着限购不断加码有所回落。“我所在的小区虽不属于核心区，但紧邻地铁交通便利，房价从去年10月的19703元直奔今年9月的26188元。听到限购传闻，我赶紧把房源挂出，期待能在最高点出手，换一套位置更好的学区房。”令王雪感到郁闷的是，她100平方米270万元的房子，并未如中介人员所说那般好卖，挂牌20天看房30次仍未成交。“10月6日后客户越来越少，现在一天有一个看房者就不错了。”
当地链家中介的经纪人证实，该小区8月成交了4套，9月只成交了1套。“看中江宁区地铁房的很多是刚性需求，门槛提高后无奈放弃购房，如果业主不适时降低心理预期，卖出去实在太难了。”
南京林业大学社会学系主任孟祥远认为，如此严厉的政策无疑将使南京楼市拐点提前，预计最快今年底明年初就会出现。“南京一房难求的局面将不复存在，非核心区可能面临促销降价。”
难免误伤
一直以来，作为西部地区重要中心城市，西安7000-9000元的房价被视为宜居样本。西安房管局数据显示，今年1-9月，全市商品住宅销售均价6644元/平方米(主城区6929元)，二手房交易均价5607元/平方米(主城区5943元)，商品住宅库存去化周期降为11个月，处在合理区间。
然而，情况因热点二线城市全面限购起了变化。令喜爱美食和惬意生活的西安人引以为豪的低价楼市，正在遭受“外来野蛮人”的入侵。据不完全统计，国庆七天西安新房累计成交2291套，同比上涨64%，来访量涨幅更是高达113%。多家西安二手房中介机构反映，从国庆黄金周开始，客户到访和成交数量突然增多。其中，来自北上广深及郑州的外来置业群体颇为引人注目，这部分人因“第一目的地”限购转战西安抢房甚至是团购。
“现在到门店来咨询的客户是之前的3-4倍，平均每小时约有6组。”西安21世纪不动产工作人员表示，今年国庆至今的业绩同比增加超两成，此前平稳的二手房价格开始有200-300元的跳涨。房天下数据显示，西安二手房均价去年10月为7278元/平方米，今年9月为7699元/平方米，421元的涨幅竟然用了11个月。
家乡在咸阳、毕业于西安工业大学化工专业的李强(化名)，刚刚放弃了去国企的机会，打算和同学一起开办教育机构。按照父母的设想，李强暂时借住在雁塔区的哥嫂家中，等事业有了起色即可贷款购房，到时一家人凑到一个小区团聚。
李强一家的完美计划，正在被强烈的房价上涨预期打乱。这个黄金周，“外地人在西安刷卡扫房”的消息，搅得李强的父母坐立不安，准备即刻帮儿子出手购房。“现在一套100平方米的房子，80多万元还能拿下，如果贷款50万元30年期，每月2000多元的月供还承受得住。就怕炒房客来了，让西安房价向那些限购城市看齐，到时候哭都来不及了。”李强告诉新金融观察记者，“西安虽然也属于大城市，其实主流薪资水平仅为2500-3500元，希望监管层对外来购房需求及时做出反应……”
阶段到顶
新一轮强力限购，是否意味着热点城市房价已到顶?多位业内人士表示，热点城市二手房交易已进入买卖双方博弈的关键期，卖房难出现后，业主高报价或许撑不了多久。
易居(博客)中国研究院智库中心研究总监严跃进对新金融观察记者表示，中国楼市政策拐点已在今年第四季度正式开启，而市场拐点会在明年。“2017年第二季度部分城市或有量价齐跌的现象出现，但必须认识到，此类市场拐点是周期性的，而非实质性下跌。”
“由于行政把控比较严，限购政策使得潜在购房需求流失，热点城市房价可以说已到阶段顶峰，至少近期不会再涨了。不过，这种相对稳定期持续时间不会太长，6个月后部分热点城市房价有可能再度反弹。”严跃进认为，“就目前而言，如果业主继续盲目报高价，会导致有价无市的局面出现。急于回笼资金的二手房持有者，会有被迫降价举动。”
中原地产首席分析师张大伟认为，调控政策短期内有利于抑制房价过快上涨和投机需求，未来还将会有多个城市出台“退烧”政策。不过，也要看到一些城市仍面临降库存的压力，未来有望出台宽松政策。“成色十足的金九之后，银十的成交量会有一个明显下调，房价涨幅拐点也将到来。”
方正宏观首席经济学家任泽平表示，这轮房价上涨是在经济下行周期下启动的，主要是货币金融现象，受益于政策牛(放松限购限贷减税)、水牛(货币超发低利率)、杠杆牛(放松限贷降低首付比)，现在这三头牛都走了，这一轮需求释放周期也基本接近尾声。严跃进提醒说，要警惕分区域调控对非限购区域或城市的挤出效应，监管层需关注非典型楼市成交量的快速增长。
