环京楼市遭遇北京限购:半年疯涨100%势头急停
文章来源：经济观察报。国庆假期前,在卖掉了位于河北燕郊的一套住宅后,刘波就一直在为是否卖掉第二套房产犹豫,北京突如其来的调控让他下定了决心,10月11日,他低价出售了燕郊的第二套房产,补足了他在北京新购别墅的首付款。
张俊是另一位最近卖掉燕郊房子的人,从8月起,张俊就开始抛售环京的房产。作为燕郊本地一家代理销售公司的中层,他在环京地区拥有7套房产,他在持续近两年的环京楼市热潮中嗅到危机,“已经出手4套了,现在在燕郊和香河还有3套”。
无论是置换需要的刘波,还是纯粹投资的张俊,他们出售房产时,环京楼市已经进入阶段性高点。9月,燕郊一些项目售价超越3万元,大厂房价也向2.8万元挺进,香河、固安等也普遍进入2万元时代。
进入10月份,无论一手房市场报价,还是二手房市场挂牌价,均未有太大幅度的波动,但实际成交的量价已经出现明显变化,“成交量可以说陷入谷底,成交的也都是低价房。”张俊说。一直关注燕郊楼市的刘波发现,最近燕郊链家二手房供应量显著增加,“每天都新增近百套。”短短几天时间,链家挂牌房源总量已经越过万套,这意味着10月份有上千套房源进入二手房市场。在燕郊二手房市场,链家市场份额是四分之一左右。
张俊认为,即便没有北京调控政策,环京房价继续上涨的可能也不大,“去年半年涨了50%,今年半年涨了100%,盘整是早晚的事。”
投资客信心动摇
大学毕业后,刘波一直在北京工作,今年从一家文史研究机构辞职创业,运营了一个在燕郊楼市颇有影响力的微信公众号。
今年7月,他看中了位于北京平谷的一套别墅,并在9月卖掉了燕郊第一套房产作为首付款。
刘波在燕郊共有3套房产。国庆节前,他一直在犹豫要不要卖掉第二套房子,不卖,别墅的月供压力大,卖了,担心房价还会涨。
但北京调控政策出台,首套房首付由原来的30%提高至普通住宅35%和非普通住宅40%;二套房普通住宅首付提高至50%,非普通住宅首付提高至70%,而且实行“认房认贷”。
这使他的别墅首付增加了10%,再加上“认房认贷”政策,他不再纠结了。国庆长假一结束,刘波开始卖房子,他需要在20天内拿到50万现金,“总价比市场价优惠近40万”。一位燕郊本地的购房者与刘波签订了交易合同。
出售两套燕郊的房产,让刘波以400万的首付,实现了北京的别墅梦。在他为群主的一个房产投资微信群中,虽然很多人对未来依然保持乐观,但一部分人的信心已经动摇,一些投资客开始计划出售房产。
链家的房源数据也间接呼应了这一动向,截至10月12日,燕郊链家挂牌在售的二手房房源达到创纪录的10151套,10月之前,这一数字刚刚突破9000套大关。这意味着10月份以来,链家新增了上千套二手房源。
与刘波把燕郊的房产置换到北京不同,张俊是一个典型的投资客,他在环北京地区同时负责多个项目的分销工作,从业背景为他做房产投资提供了极大便利。“先是把河北永清的1套卖了,接下来又把天津武清的2套也出手了,房本都还没下来。”另外,他把在燕郊一个品质相对较差的房产也卖出了。当问到4套房赚了多少钱时,他赶忙摆摆手,“不值得一提。”
在张俊看来,从2015年5月持续至今的环京楼市热潮,一方面与京津冀协同发展战略有关,包括北京产业疏解政策、交通改善,使得环京楼市成为北京楼市外溢刚需和投资者首选;另一方面也与整体经济形势有关,“手里有钱的,除了买房干啥也不太好。”
北京调控政策出来后,张俊为自己提前卖掉武清和永清的房产而得意,“如果有影响,最先被打回原形的肯定的是这些环京外围地区,北三县尤其是燕郊因为地理优势,可能不会那么惨。”
最近他打算把香河的房子也卖掉,“香河是6000多(元)买的,现在价格在18000元左右。”他觉得,价格上涨周期已经到了一个顶峰,继续上涨的幅度不会太大;另外,北京的调控新政也让他后怕,“如果北京房价跌了,环京地区会更惨淡”。
在整个燕郊购房者群体中,来自北京及全国的投资客占到7成左右,环北京其他县市比例更高,“投资就是为了赚钱,一旦感觉价格高点来临,肯定会套现,我觉得近期二手房源增加是个风向。”张俊表示。
成交低迷
目前,燕郊仍旧没有一手房在售项目,中兴和园二期(资料、相册、论坛)、首尔甜城三期等项目计划在第四季度开盘。
香河地区在售的一手房项目也较少,大厂地区有孔雀城等几个项目在售,但开发商报价普遍在2万元到2.7万元。
由于三河市房管局网站已经无法打开,记者暂未获取到燕郊近期一手房相关成交数据。从从9月初至今,燕郊一直未有新项目销售。
官方统计数据显示,9月,大厂新建商品住宅成交512套,日均成交量为17套。10月11日、12日两天共成交了8套;香河9月累计成交了6051套,日均成交量均在200套以上,10月10日当天成交量为65套。两地日均成交量远远小于9月。
张俊所在公司参与大厂、香河和燕郊多个项目的分销,根据他观察,10月以来,环京楼市成交量大约减少了近3/4,“原来转化率基本在20%左右,比如说今天来了100个人看房,最后有20个人能成交,现在成交5个就不错了。”
二手房也面临着同样情况。
燕郊兴达二手房一名中介介绍,进入10月,少量成交主要集中在折价二手房中,“比如一套房子业主报价3万元,9月时,业主稍微优惠点就成交了,现在基本没可能,除非比市场价低两三千元吧,但也不一定会成交。”
他发现,10月与之前有一个明显的区别,原来由于价格持续上涨,业主出售意愿不强,优质房源少,“很多业主从1万元的时候就挂上了,就是不卖。”现在,业主出售意愿强烈了,但购房者观望情绪浓了。
10月11日,燕郊链家二手房一名中介告诉记者,9月燕郊链家每天平均成交量在15套左右,“10月份到现在成交量还不如9月一天的成交量,卖房的越来越多,每天看房的人也不少,但真正成交的很少。”
链家二手房成交统计数据是,7月份为411套,8月份为252套,9月份为424套,截至10月12日,10月份还没有任何成交记录。
房价开始松动
今年4月,廊坊市政府出台的“廊九条”中有一个重要规定,商品房销售实施备案价制度,项目销售价格不得高于备案价的10%,这一政策初衷是为了控制本地房价快速上涨。但也造成官方数据和市场数据的巨大差异。
实际上,开发商往往通过加价或绑定车库等方式规避影响。
由于相对权威的官方数据和市场实际成交数据巨大差异,一手房领域难以准确判断价格波动情况。大厂房管局数据显示,9月份平均全县成交均价价为每平方米9648元,10月11日当天平均成交均价为9030元。
整体而言,在一手房领域,目前环北京地区价格并没有出现较大的波动,但开发商的报价已经出现松动迹象,中兴和园二期开盘销售均价由原来的27000元调整至25000元。
二手房价格变化明显一些。以燕郊为例,链家成交数据显示,9月首尔甜城、潮白家园、湾仔城等成交均价普遍在每平方米30000元左右。但不同机构的中介均表示,首尔甜城已经有业主把售价降至26000元出手。
张俊认为,现在说房价松动还为时尚早,因为成交的都是业主着急出售的折价房,只能说正常价格成交少了。如果成交一直低迷,不排除有一些投资客会主动降价出售,一旦信贷方面再出台严格的政策,投资客集中抛售房产,不排除引发价格大幅度下跌。
