环北京楼市调查：“虚火”掏空价值洼地
京港澳高速涿州出口处，大量派发楼盘传单的青年男女不愿放过每一辆从他们身边驶过的车辆。特别是在今年上半年整个环北京楼市都一片火热之后，这样的场景更加热闹。
“最近两三个月这边的市场一直比较火，北京的客户很多，不少都是想在这边投资的。”戏称自己是“楼盘派单专业户”的刘迪最近一年一直活跃在这个高速收费站口，他告诉和讯房产，最近一周他一个人就带了近20组北京客户。
今年上半年，环北京楼市的热度只增不减，涿州、永清等起步较慢的“价值洼地”也驶入房价快车道，房价上涨明显。不过，对于这些已经透支的房价涨幅背后，曾经的“价值洼地”还有多大的上涨空间？
“价值洼地”虚火旺
在中关村某互联网金融公司工作的袁小姐打算最近在环北京楼市投资买房，经过谨慎比较之后，她最终选择了涿州。
“目前主要是打算投资，但北京的住宅限购，商住的价格又很高，所以想在环北京区域买，不过像燕郊、香河的房价都已经比较高了，涿州目前的价格还算合适。”袁小姐告诉和讯房产。
尽管环北京区域中燕郊、香河的房价早已上涨至1.5-2万元/平米，但在涿州，大部分普通住宅的价格仍在万元以下，从今年上半年开始，部分项目的销售单价开始纷纷破万。
以涿州高铁新城区为例，2014年初，该区域最先开盘的鸿坤理想湾与K2狮子城入市价格均为6000元/平米左右，目前两项目地在售均价都超过了9000元/平米，部分户型最高价格为1.2万元/平米。
“现在看着涿州还算是价值洼地，我担心如果现在不投资，估计过一段时间价格还会再涨。”袁小姐说。
同属“价值洼地”的，还有与涿州相邻的永清。永清地处北京与天津之间，在承接北京非首都核心功能疏解上已有较为明确的规划，动批、大红门的规划迁入和京台高速动工的利好，在此轮的环京置业中让永清又火了一把。
永清售楼处工作人员告诉和讯房产，最近来永清看房的人络绎不绝，房价已经由原先的6000元/平米上涨到现在的8000-9000元/平米，有的项目单价也已过万，像荣盛、孔雀城这样的品牌项目开盘首日便会售罄。
“去年谁也没想到今年永清的房价竟然会过万，随着配套以及政策利好，也许今年还能突破1.5万元/平米。”荣盛阿尔卡迪亚花语城的一位销售人员说。
以永清荣盛阿尔卡迪亚花语城为例，在7月底开盘，均价11000元/平米，开盘之前就有800多组排号，客户到访量与电话咨询量持续走高，开盘首日在售的单位就基本全部售罄。销售人员表示虽然下半年还会加推，但房价预计会涨到15000-16000元/平米。
业内人士分析，涿州、永清与固安同属于首都南部经济圈、空港经济辐射区，但目前固安楼市已较为成熟，价格也相对较高；而涿州与永清的房价目前都低于固安，但受首都非核心功能疏解的政策影响，未来是承接非首都核心功能的重点区域，因此仍然有房价上涨的空间。
“透支房价”的苦果
对于环北京各区县而言，京津冀一体化的政策利好毋庸置疑，但涉及多省市的合作、重大基础设施建设、职能调整、产业迁移、人口分流等问题，即使有中央层面的协调，规划的落实也都需要时间，而区域真正能按照规划发展才能产生利好效果。
但对于永清、涿州、固安来说，发展未现利好，房价已经先行。
“对于北京南部的几个区县来说，尽管未来在规划及发展上仍有利好，但由于京津冀一体化及空港经济区的概念已炒作多年，因此这几个地方的房价也没有大涨的可能。”业内一位分析人士指出。
实际上，“透支房价”的苦果，这些地方早已尝过。以涿州为例，在经历了2011年的房价大涨之后，自2012年始，涿州楼市转而下行，每平方米房价由回落至五六千元。而且，由于当时的房价过度透支，2013年，尽管有高铁通车、北京房价不断上涨等利好，涿州楼市也仍然保持着慢热的状态。
不仅如此，涿州、永清、固安目前在售的很多项目都是超级大盘，相互间的竞争也趋于白热化。
从固安房地产信息网的数据来看，目前该区域的可售房源仍达两万多套，加上大量未拿到预售许可的项目，潜在供应在数万套之巨。涿州区域，仅高铁新城的供应量，就可销售几年，后期还有新进驻的开发商，也存在潜在的巨大供应。
“对这些区域来说，房价上涨早已超出了当地人的购买能力，巨大的市场存量只能依靠外部投资需求来解决。”上述业内分析人士表示，尤其是涿州、永清等地目前的商业配套仍然有限，若想实现规划中的情景仍需几年时间。
业内人士分析，随着北京房价的继续上涨，处于环京位置的周边区域若想获得长足发展，则首先要提升其产业经济状况及商业配套情况，只有自身产业获得发展，房价上涨才有内生动力，否则楼市“虚火”越旺，则越会掏空城市发展的动力。
