环北京,哪个板块楼市最有戏?

提要:三四线城市房价涨不动,就看一线城市在表演,但一线城市实行限购,没有房票的北漂或外地人,也想分享一点红利,于是才有了在四市周边购房的现象。其中,以环北京最热闹。近期,便有很多粉丝咨询我这一问题。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  三四线城市房价涨不动,就看一线城市在表演,但一线城市实行限购,没有房票的北漂或外地人,也想分享一点红利,于是才有了在四市周边购房的现象。其中,以环北京最热闹。近期,便有很多粉丝咨询我这一问题。

  比如几天前,一粉丝问:杨老师,看您的文章受益匪浅,我是在环北京周边做房产的,也想咨询您一下,首先京津冀现在热潮,很多外地人都来廊坊买房,当然燕郊位置最好,还有买香河、固安的,不知道您对环京买房有什么看法?

  我把这一话题,放在我的自媒体上,结果引发热烈讨论,都是老杨的粉丝与全国购房研练社的社员。花了了点时间,我罗列了大家的主要跟帖,七嘴八舌的,当作一次主题讨论吧,供广大网友参考。

  老杨(我):有此想法的北漂与河北人,一大堆!我比较看好燕郊。但也有很多粉丝,问我固安、廊坊如何?他们认为北京新机场放在南部,会大大利好河北那片的房价。懂行的朋友,怎么看?

  1、买了香河。牟总说燕郊规划不好,大厂香河未来一定是统一规划,买离北京市政府越近的越。

  2?机场会有高大上的规划的话固安应不错,吸取国内这么多已建机场教训,规划应该高大上!

  3?如果现在就要住,推荐燕郊。交通方便,距离近。如偏投资,固安、香河、廊坊都不错。此三地又不同,固安有机场概念,廊坊自身城市功能较完善,香河起点较高,万科富力等,产品不错。我有个观点:新城建设不要担心“睡城”问题。放心吧,即使很多人看好的香河、大厂,也会经历“睡城”过程。现在还不到时候。机场概念隐含了,距离北京的距离以及产业导入。固安、廊坊、香河距离北京都差不多远。这么一比,廊坊优势最大,因它本身就是地级市,产业有支撑;香河最弱,连机场概念都没有。

  4、机场穷,固安更穷。我自己有个指标:某地房价和该房距离最近的最高端写字楼满租状态下的单位建筑面积纳税金额强相关……金融街附近全北京最贵,因为金融街写字楼这个指标全北京最高。望京涨也是因为这个指标走高。国贸衰落也是因为外企衰落这个指标走低。固安机场这个指标压根就是零。固安连当坑的资格都没有。是坟地。

  5?我们讨论的是在投资门槛相对较低(含限购因素)的情况下的投资策略,该总监抬出金融衔、国贸,还能不能愉快的玩耍了。

  6?更重要的是即便买了固安房子涨价了,但是小地方的二手房也不好出手啊!

  7?同意,固安是十年的长线投资,燕郊是快进快出。

  8?固安的位置不在新机场航道上,在新机场的西南方向,离新机场直线距离10多公里呢,大家看好固安是受北京南部发展速度加快的影响。

  9?机场周边由于限高,貌似不会有产生有效需求的高端产业,航线下噪音很大,也非宜居首选。

  10?世茂在成都的三岔湖项目就是赌在建的第二个机场,看来必死。

  11?你看顺义机场附近,房价也是靠的北京地稀缺和地铁给炒起来的而不是,而不是靠首都机场炒起来的,反而人不太愿意买首都机场附近,噪音太大!再一个图坐飞机方便的人还是少数,东直门机场快轨25分就到机场多方便!机场的因素越来越弱!

  12?顺义的首都国际机场,09-15的6年间,房价涨100-150%左右,对比帝都其他区域,呵呵。

  13?老杨,我觉得是这样,如果还有北京房票,肯定在市区买合适。如果没有房票又想投资,可考虑固安,且适合长线。不知道有道理否?

  14?上周末有同事参加搜房网组织的团购,在香河买了一套三局,据他说还挺火爆。

  15、北京行政中心搬迁通州,利好燕郊,首都行政中心搬迁新机场附近,利好大兴和固安。

  16?南部比不了燕郊,燕郊是六环外紧挨着通州城区。南边县城是挨着大量的京郊农村地区。

  17?固安被n多专家推崇。我实地去过。感觉就是卖房的贩子比路上的行人还多。抖小聪明去看了中介,问二手房,好多都是还没拿到房产证着急卖又卖不出去的。某幸福还在不停盖新楼。

  18、我有个朋友到处在小地方买房,都是几十万的那种。赫赫。

  19?住在机场边上好吗。?头上飞机24小时来回飞。噪音污染,空气污染。安全吗?国际上没有哪个机场边上的住宅是豪宅吧?

  20?不如张家口,起码有冬奥会效应,燕郊也还行,紧邻北京行政副中心!在北京当下控人口保增长的前提下,也只能是政府的独角戏

  21?有同学房子买在燕郊,有幸拜访过一次,跟县城差不多,城建方面甚至不如江浙县城,比较乱。周末下午回北京。堵得一塌糊涂。但车程正常情况下1.5小时。她的房子已经涨了7成吧。当然也是因为买得早。

  22?杨老师,固安我去考察过,感觉产业并不多,最大支柱就是房地产了,街上到处都是卖房的,在街头四处拉人看房,北部新城入住率不足百分之二十!

  23?我觉得京津冀河北比较吃亏,就算一体化协调发展,发展预期也不会有太大变化,未来发展要靠交通配套,故我认为可观察京滨和京唐高铁沿线,如天津宝坻,与香河武清相邻,且宝坻是两条高铁的交叉点,并设站!以后可能像天津武清,不知杨老师是否认可?

  24?有老师组织了固安的房产团购,不限购。本人苏州的,很是心动。但又怕将来离开北京不好管理。有同事就是固安的,他已经买了。

  25?北京西、北是山区,以保护为主,大的开发不会了;只有向东、南,东已定为行政副中心,若向南大兴定为某个经济方面的中心(如浦东),则八年十年后与经济高度发达的大兴邻近又交通方便的固安比现在会有大的发展。

  26?以广州为例,花都白云机场高速现在经常塞车,花都房子没看到涨成啥,广州南站现在也在忽悠,番禺建设那么多年,为啥现在还像村里?虽然人多。可未必能涨。

  27?其实固安只适合于10年以上投资, 并且在北京已经限购, 又没有别的好的投资渠道的投资客户群。 固安到天安门54公里。等同于上海浦东机场到东方明珠的53公里。 浦东机场旁边住宅的平均价格大约是1.5万。 现在固安的单价是8千。 所以不是最佳的投资方案,也是一个可以考虑的长期投资方案。

  老杨的观点:

  我对机场拉动房价,持怀疑态度。全国那个城市的机场周边,房价长期涨幅能超全市平均水平?虹桥机场紧邻市区,不算数。浦东机场周边房价依然狗屎吧。北京新机场距离北京市中心的距离,与浦东机场距离上海巿中心的距离相似。机场,利好物流产业,与住房无关。

  如果真是没有房票,又想占北京的便宜,环比北京几个地点中,我略看好燕郊,一是距天安门最近,二是近邻通州城市副中心。不太看好固定和廊坊,距天安门太远,机场拉动作用不大,至于传言中的“首都行政副中心”是否要建在新机场附近,这种消息需要大家去鉴定。

  

没房票,还想粘腥,环北京投资房产大讨论!

  附件一张地图:距天安门广场的直线距离,燕郊为33公里左右,而香河、固安、廊坊皆为50公里左右。考虑到香河(另有大厂)距未来的通州城市副中心更近,因此其投资性,弱于燕郊,强于固安。

  文章来源:杨红旭的新浪微博

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