苏州祭出最严调控“限购限贷限价”
面对持续火爆的楼市，十一假期前后，全国22个城市相继出台了楼市调控措施，欲为市场降温。而在上述城市中，苏州的调控力度无疑是最大的，这也是继8月11日出台楼市限购限贷政策后，苏州3个月内第二次对楼市进行调控。同时，包括苏州在内，东莞等地的物价部门也开始介入调控。
对此，有业内人士对《证券日报》记者指出，“苏州最新出台的部分政策在力度上已经超过了北京、上海，例如二套房首付比例最高达八成，短期内肯定会产生非常明显的效果，尤其是对抑制投资投机性购房需求。但苏州此次调控是在之前的限购基础上进行的升级，表明当地的需求非常强劲，超出之前的政策预期。对于这样的城市此次出台的调控政策并未涉及加大土地供应的内容，仅体现为限地价难保后期不出现继续趋热的可能性，因此，后期从供应端加码具有较大的必要性。”
据悉，今年8月份，苏州便曾出台了限购政策，但首套并不限制，且主要针对外地户籍的购房者，而随着一、二线城市整体市场的持续升温，相关部门预期的效果并没有达到。
物价局介入调控
10月3日晚，苏州相关部门对外公布了《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，明确自10月4日起，本市户籍家庭禁购第四套房。
相关政策指出，非本市户籍居民家庭申请购买第一套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明；暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；暂停向拥有3套及以上的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。
同时调整信贷政策：首套房最低首付比从20%调高至30%；有购房贷款记录无实际住房的，有一套房但无贷款记录或已结清的，二套房商贷最低首付比从30%调高至50%。有一套房且贷款未结清的，申请商贷最低首付比从50%调高至80%；对有两套房以上的家庭，暂停发放商贷。
此外，《意见》还规定，经价格部门严格成本核算确定备案价格后，开发商一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，实际销售价格不得高于备案价格。同一批次分批销售时，开发商不得提高销售价格。
苏州市物价局随后在10月8日表示，经过近半个月的商品房专项检查，目前，物价、住建等部门已联合查出22家涉嫌存在捂盘惜售、未明码标价、明码标价要素不全、标示内容更新不及时等违法违规问题的房企。另有3家企业被国家住建部通报批评。
而在物价局的介入下，苏州房价快速回落，根据苏州市统计数据显示，国庆长假期间苏州商品住宅共成交2249套，较去年同比上涨70%。价格则由10月2日的2.2万元/平方米左右跌落至10月6日的1.3万元/平方米左右。
对此，有当地产房地产从业人士称，新政出台后，价格超过物价局规定的，一律不予过户，因此均价大幅下降主要原因还是成交结构的变化。不过，有部分开发商确实也在酝酿折中的办法，不排除适当降低售价的可能。
当地房产中介也表示，部分二手房业主已开始主动小幅降价，以试探市场反应，二手房价格应该说已达到阶段性顶峰，未来将转入下行通道。
实际上，苏州2011年3月份出台限购细则后，对市场的短期影响显著，2011年3月份-4月份成交量同比大幅下降，当年4月份开始价格也呈现持续下滑的态势。
值得注意的是，10月9日上午，东莞房管局官方网站发布了一则《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》。其中规定，在今年1月1日后已领取预售许可证或现售备案证书，但在10月20日前未被备案的商品住房、实际成交价格高于备案价格15%或比备案价格下浮超15%的商品房，将自动锁定交易，无法进行网上签约程序。
改变各方未来预期
据悉，在本轮密集的政策调整中，苏州、南京、合肥、厦门“四小龙”对于非本地户籍购买首套房均提出社保或纳税年限要求，二套房首付比例也可与一线城市比肩，其中南京、苏州要求有1套房未结清贷款的再购房者首付比例不低于80%，达到目前各城市限贷政策的最高限。而这也是和“四小龙”楼市火爆的程度有关。
业内人士认为，本轮政策一方面通过限购政策抑制部分城市非理性购房群体，特别是部分跨区域投资性购房者以及多套房置业者；一方面通过限贷政策制约部分非刚需群体的资金来源；同时，多数城市提到积极扩大土地供应，也在一定程度上有利于稳定市场预期。总体来看，本轮政策有望通过积极抑制非理性需求逐步为市场降温，但各城市在出台政策时也考虑到刚需群体的合理置业需求，因此在相关政策方面都做了针对性区分，仍能保证一定规模的刚需置业需求、有保有压，维护市场的理性运行。
此外，有机构的研究报告也指出，当前一、二线热点城市楼市持续高热，房价高涨已影响到社会经济的稳健运行，仅依靠市场的自发调整成效较为缓慢，政府适时出台政策进行合理引导已成必要之举。“十一”前后，一线城市以及天津、合肥、郑州等二十二个城市集中出台了房地产市场调控政策，从限贷、限购、土地供应、市场监管等方面进行调节，尽管政策内容及力度差异明显，但是政策出台密度之频繁、范围之广泛、精准性之强，已然足以改变市场各方对于未来楼市走向的预期。
