2016第四季度长沙房价走向预测
随着2016年金九银十的到来，长沙房价绝对是一个热门话题，多年低房价、慢增长的的长沙房价终于主动或者被动的找到了自己的节奏了，长沙市民卖房时的扬眉吐气和外地投资客买房时的豪气冲天，加上更多吃瓜群众的蠢蠢欲动，注定了下半年长沙房价将会不甘人后或者弯道超车。
一、国内大环境和房价预期
虽然经济形势还是让高层堪忧，创新增长点还是很少，未来的增长力动力缺乏，但是未来的布局往往又是那么力不从心。就现状来看，作为支柱产业的房地产行业还是在支撑了目前经济的繁荣和活力，国家层面还是希望房地产行业能够持续稳定的发展下去，中国历来信奉“不患寡而患不均”，限购政策的加码不是扼杀买卖，而是希望人手一套，从保障房到公寓、别墅的差异化建设都是希望折叠的各个阶层的人们居有定所，可以说，限购是变相的保护房价，甚至又是一次精准的饥饿营销。房价的预期仍然是稳定或者上涨，主要原因有其下：
1、货币的超发有强大的惯性，一年内不会有大的变化，M2的急刹车会导致经济的动荡，国家为人民币和房价的兜底行为决定了货币发行量短期不会急刹车，因为日本政府的通缩政策导致日本房产泡沫的破灭也会为中国提供警示作用，所以中国房产泡沫的破灭的原因一定不是货币的本意。
2、房子的货币化已经昭然若揭，上海、北京等一线城市的房产早就说明了房子是用来投资的，不是一堆水泥石头和一个居住空间，近一年来政府政策红利给了购房投资人一个很高的融资杠杆，让房产货币化的特性诠释的非常明目张胆，首付贷、网络平台融资、众筹买房都是一年来房产货币化的具体呈现，摆脱掉居住功能的房子的确是可以炒到天上去。
二、近年来长沙房价平稳的原因
作为一个中部省会城市，近年来长沙的楼价的确处于价格洼地。原因主要有以下几个方面：
1、政府决策上，近年来长沙土地供应量相对较大，数据表明明显高于合肥、南昌等同等城市，导致开发商数量很多，楼盘竞争激烈，供大于求，楼价自然没有这么容易上去，遇到经济的风吹草动，房价还极易向下走。
2、长沙人的消费观念以娱乐、饮食为先。长沙人富有娱乐精神，居民都不太爱存钱，钱都花在吃喝玩乐上，所以在长沙你可以看到很多KTV、酒店餐厅等消费场所，长沙人爱享受，不爱当房奴。有数据表明，长沙人均年收入6万多，其中5万以上已经用于消费了。
3、长沙经济结构决定了长沙人不缺房子住，长沙私营经济不发达，从业者收入水平低，主要经济体是国企和传统大企业，大型企业多为制造业、工程机械等重工业行业，大型企业之前有很多福利建房的传统，长沙的单位房多到随处可见的地步。基本上最有购买力的阶层都有单位房，死死压住了市场需求，单位建房分房制度麻痹了长沙人的投资房产意识。
三、2016年近期长沙房市的变化
长沙经济的稳定发展，JDP排名和增速都逐年提高，已经让房价补涨具有了风雨欲来的态势了。我们不得不从最近的数据和政策上关注下近期长沙的房市变化。
1、一线城市资金通过回乡置业和投资的方式的买入长沙的现象明显。均价6000多的省会城市房产价格洼地具有很强的吸引力，可以说，在炒作还没有大规模开始之前，长沙的房子是和它的价值最匹配，所以在房产货币化的今天，投资长沙房产已经是资产保值的很好方式。一线城市热传导效应使得人们对长沙楼市的预期较高，而且在多地限购、限贷等政策相应出台后，促使了一批观望者转而进入市场，助推了房价的高企。此外，在湖南政府鼓励下，长沙公积金管理中心政策再度放宽，明确表示支持正常缴存住房公积金的职工住房消费，执行住房公积金二套房贷款政策。而且随后又公布了“在深圳缴公积金，可回长沙买房”的新政，开启了在深湘籍职工返乡置业大潮，进一步化解了长沙楼市商品房库存。同时，长沙各区补贴政策加码，望城区将对该区购买住宅的购房者给予所缴纳契税额度的购房补贴。投资者已经注意长沙了。数据显示，中秋小长假三天，长沙市内五区新房成交同比增长36%。尤其是合肥投资客和深圳投资客，目前长沙住宅库存量已迅速下降，二手房交易已经非常活跃，买新房基本上要摇号靠抢。
2、合肥模式对长沙市政府的吸引力，每个省都集聚优势资源重点打造一个超级省会城市，做大一个城市群，形成虹吸效应，长沙当然也不例外。过去几年，我们看到了合肥日新月异的变化，划巢湖为内湖，并庐江、巢湖。高铁南站高规格建设、滨湖新城拔地而起、围绕天鹅湖高端定位政务区、在大蜀山附近的建设高端生活区等等，合肥开启开挂模式般的整体规划靠着政府有节奏的买地和做出的种种概念一一实现了跨越式发展!不得不说这一思路影响了很多具有后发优势的中西部城市。一直以来，长沙市政府一直控制着土地供应节奏，在此前几年保持着较大的土地供应，保证房价的平稳运行，使长沙的房地产市场保持健康发展的水平。但是进入2016年以后，政府已有意放缓推地节奏。2016年上半年长沙市内六区共挂牌出让37宗地块，同比去年上半年的50宗地块减少了26%。9月，长沙内六区土地市场共有11宗土地挂牌截止，环比持平。有业内人士指出，从2015年至今，政府有意放缓推地节奏已成为长沙土地市场的常态，这就注定了后面的土地供给紧张，有节奏的利用社会资本来建设大长沙，长沙的合肥化也就是必然出现，合肥房价从2016年1月到9月上涨50%就是长沙房价马上起飞的坐标。
四、长沙房产投资概念与板块建议
决定了未来房价涨幅程度，一方面是政府的规划定位，一方面是投资者的概念选择，前者我们在长沙火车站买到的地图上就能清晰的看到，后者通过市场的调查了解就能判断出。无论是“一江两岸”的城市规划，还是2020年千万级国际长沙的宏伟目标，从城东到河西，从城南到城北，城市建设、造城运动如火如荼，特别是第十二个国家级新区——湘江新区的成立，成为中部地区崛起新的增长极。我个人认为，湖南省政府南迁和长沙市政府西迁进行了交叉错位发展，政策侧重点和导向明显不同，目前主要形成了滨江新城、梅溪湖、北城三角洲、高铁南站和省政府几个投资热点，我觉得滨江新城潜力最大，是长沙市政府力推打造的新区和地标，隔湘江其对面是北城三角洲，都是长沙市未来的地标所在，犹如黄浦江两岸连接的浦东和浦西，如果滨江新城发展不好市政府难辞其咎。梅溪湖板块实际上也是滨江新城板块的延续，概念最热，是短期投资的最好选择。而南站省府主要的是想打造长株潭一体化发展，是省政府力推的发展方向，因为株洲和湘潭也是省政府的亲儿子，一体化的主要利好是给了株洲和湘潭的，当然，相对于深圳和广州而言，这还个是非常漫长的发展过程，政策的稳定性也需要考虑。就目前的投资价值而言，在外界的关注和投资者的参与下，长沙房价在2016年第四季度中，每月会有不低于4%的涨幅。目前长沙老房子每平米差不多是0.5-0.7万，新城新房子到0.7-0.9万，梅溪湖和滨江沿线1.2-1.4万。个人感觉农年2017新年之际，长沙老城老房子能到0.8-0.9万，新城新房子能到1.2-1.6万，梅溪湖和滨江沿线能到2.0万左右。
（作者：上海八哥美术创始人、学者李昌八）
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