“超级房企”中海留悬念 310亿橇动中信3000万平土储
又一家房企巨无霸诞生了。近日，中海地产(00688.HK)公布了对中信地产的收购方案，通过转让物业和向中信发行股份的方式，获得中信地产的相关资产。
用约310亿元的对价，中海地产有望获得约3000万平方米的土地。分析师认为，与中信地产的这笔交易将使中海地产激发出巨大的能量。目前居于第六位的中海地产，购入中信地产后即将蓄势待发，向前房企前五名的座次发起全面冲击。而中海未来能否与万科、恒 大、碧桂园进行角逐，成为房企销售前三甲，也由此成为一个巨大的悬念。
310亿杠杆橇起什么
中海地产收购的中信地产，是一个庞然大物。
中信地产官网显示，至2014年末中信地产的总资产就已超1100亿元，当时中信地产的土地储备就已经超过2000万平方米。
根据中海地产近日公布的收购估值报告，中海地产对中信地产最终的收购总价为310亿元。中海地产将通过转让物业和向中信发行股票这两种方式进行结算。
公告披露，中海地产向中信地产出售的物业组合中，四项物业分别为位于上海的寰宇天下、南京的中海商业写字楼、济南华山商业项目和潘阳环宇城商业和写字楼项目。这四个物业的对价，约61.5亿元。
股权转让层面，中海地产以每股27.13港元的价格配发及发行约10.9亿股股份，总价值约248.5亿元。
作为股份代价，中海向满贵投资(中信股份的全资子公司)发行超过10.9亿股股份。随着股份的发行，中海地产也将迎来股权的重大变化：中信股份将成为中海地产的股东。
此前中海集团持有中海地产56.02%股份，向中信股份发行股份后，中海集团所持中海地产的股份将被降至50.42%，但中海集团仍为中海地产第一大股东。股权变更后，中信持有中海地产10%股份，成为中海地产第二大股东。而公众股的比例，则由38.82%降至34.93%。
在管理层的入驻上，由中信提名的常颖被委任为中海地产非执行董事。
中海地产向中信地产收购的310亿元代价，究竟是什么概念？
据中海地产半年报，今年上半年中海在国内三个城市和香港只买进了四幅土地，新增土地储备228万平方米。中海用于支付四幅土地的资金，约122亿港元(约合 105亿元人民币)。若用现金来简单对价当期的土地，310亿元能买下中海今年上半年新增土地的3倍，即约684万平方米的土地储备。
而中海地产则用这部分资金，有望从中信地产收入约2000-3000万平方米的土地储备。有开发商认为，此次整合对中海将产生巨大的利好。
不过分析师指出，对中信来说不能仅仅看当期的对价，还要考虑长期收益。“鉴于中信持有中海10%股份，未来中信仍可以分得股份红利。”这位分析师说。
再造一个中海
通过此次并购，中海所获得的土地资源，相当惊人。
“收购中信地产，很可能一次性向中海地产注入约3000万平方米的土地资源。”在9月12日公布的半年报中，中海地产如是预计。
3000万平方米土地储备的注入，加上足够的位置优质，这些要素结合到一起，意味着再造一个新的中海地产。从中海地产当前的土地储备来看，中信土地注入后，将使中海地产焕发出惊人的能量。
中海半年报显示，至今年6月底，中海地产的土地储备为3645万平方米，实际权益面积为3431万平方米。与着眼于一二线中海地产的定位略有不同，同样属于中海集团旗下，以开发二线以下小城市的中海宏洋，其土地储备为954万平方米。
在业界看来，这家经过重级组合的超级房企将裹挟着巨大的能量，未来甚至可能会超过万科和恒 大，座上房企的头把交椅。
“中信地产的土地储备注入，有望使中海在现有规模上翻一倍。但这需要一个消化和更替的过程，能否完成这样的飞跃，还要看中海是否有足够的能力并把握好相应的机遇。”一位不愿具名的分析师说。
虽然蕴含着巨大的潜在能力，不过中海地产即使有心冲击前三甲，目前看仍与万科、恒 大存在不小的差距。
在今年上半年的销售榜单中，排名第六的中海，销售额只相当于万科的一半。
中海半年报显示，今年上半年中海地产销售额952.6亿港元(约合819亿元人民币)，较去年同期上升一成多。另据克而瑞数据，前五名的万科、恒 大、碧桂园、绿地、保利，销售额均超过了千亿，万科则以1877亿元位居上半年榜首，恒 大上半年的销售额也达到1428亿元。
虽然中海地产将全年销售目标上调至2100亿港元(约合1806亿元人民币)，但还未达到万科半年的销售额。
不过业界认为，中信的项目一旦注入将为中海地产带来庞大的可售货值，具备了冲击前三的实力。“行业整合将会加速，淘汰一些管理能力较差、财务实力较弱的开发商。如此形势对本集团而言，机会大于挑战。”中海地产董事局主席郝建民表示。
