地王频出与楼市新一轮疯涨背后的秘密
作者：周志华(新加坡国立大学东亚研究所访问研究员)
上周，杭州某楼盘的火爆交易现场。以为疯狂的只有杭州吗？日前，国家统计局公布了8月份70个大中城市房价，超过90%的城市房价上涨。上海环比涨幅超过了5%，这或许与当地楼市将出台新政的传言有关，尽管此前官方已就此辟谣。
IPP评论今日推送的文章剖析了楼市疯狂背后的秘密，周志华研究员从地价入手，详细介绍了中央政府、央企、地方政府的博弈关系。文章精彩，不容错过。
在2016年上半年，中国土地竞拍价格已经创下了最高纪录。如表1所示，300个城市的成交面积只有小幅增长(同比增长3%)。但是，每平米的价格和土地出让金的总价值都上涨了不止三分之一。土地平均溢价率41%，其中有89块地被开发商以高于要价双倍的价格购得，这个数字远高于去年同期的2块。2016年上半年有205块地售价高于10亿(有人称之为“地王”)，而2015年只有110宗“地王”交易。
更让人感到惊讶的是，有的地块甚至比附近的二手房价格还要高。比如信达地产于2016年6月1日以58亿元人民币在上海市郊买了一块地，相当于每平米约48,000元。然而这个地区的房价大约是每平米35,000元。再加上建设成本、税收和其他开支，开发商如果想要赚钱，房价就得翻倍。
导致“地王”现象激增的因素有很多。
2016年上半年，大量的资本流入房地产行业使开发商得以进行更多的投资。房地产行业的信贷扩张从2015年上半年的1.04万亿元开始上涨，至2016年上半年高达2.93万亿元。房地产贷款余额高涨至23.94万亿元，同比增加24%。
此外，在2015年6月，中央政府鼓励房地产开发商在国内债券市场发行企业债券以降低借贷成本，从而导致2015年债券的票面价值高达4282.1亿元，而2014年的债券票面价值只有2251亿元。一些地产大鳄还设法发行低利率的企业债券。比如，保利地产在2016年1月以2.95%的利率发行了25亿元债券，华侨城集团在2016年3月以2.98%的利率发行了35亿元债券。这些债券的利率比银行贷款5年4.9%的利率还低。
土地供给稀缺也是一个因素。大多数“地王”交易都是登记在一线城市和主要二线城市，这些地区黄金地块稀缺且住房需求大。很多开发商退出新兴地区高库存的低迷市场，而更多地关注发达城市的市场。同时，发达城市的土地供给呈现出下降趋势。比如，2015年一线城市的土地总供给同比下降25%。北京2016年上半年只有7宗住宅用地交易记录，比去年同期的15宗要少。
近几年的房地产繁荣使得房地产开发商对于发达城市地价和房价的高涨的预期更加坚定。中国近年来发达城市的房地产市场升温的原因，主要是因为有着强烈的住房需求、宽松的货币环境以及住房政策的刺激。2016年上半年房地产投资同比增长6.1%，而2015年的年增幅仅有1.0%；全国交易总额以及商用建筑出售面积分别为4.87万亿和6.43亿，同比分别增长43.1%和27.9%。
昨日杭州郊区某地块竞拍，溢价率达到惊人的1218%。大家注意看报价单位都是谁。
地方政府似乎不太愿意限制“地王”交易，因为“地王”交易可以带来更多的土地收益和带动周围土地升值。如表1所示，2016年上半年土地收益同比增长34%。在过去几十年里，很多地区政府对从地区发展产生的土地收益有很强的依赖性。而今经济放缓，这些政府渴求更多的财政收入来刺激当地GDP增长和提高当地官员的工作前景。
高昂的地价不可避免地会导致房价上涨，使得大多数人的住房支付能力问题愈加严重，并引发更多的社会不满。
中央政府近年来尝试通过合并和收购使央企淡出房地产市场，但这似乎反而使央企更进一步参与到房地产行业中，并且使土地市场更加火热。很多央企不顾盈利，积极投标大宗地来保持他们抵押物的高价值。从这方面来说，很少同行有能力购买它们的资产；或者说在日后改组或合并的谈判过程中，它们能够得到更多的有利条件。
央企的角色
官方数据显示，超过70%的央企都把它们的业务扩大至能盈利的房地产行业。中央政府在过去几十年试图让部分央企退出房地产行业，但并没有成功。举个例子，2004年，国有资产监督管理委员会(国资监管)曾指示大多数国有企业要逐渐退出房地产行业。2010年，国资监管下令，除了16所特许企业继续巩固扩大它们的房地产业务，其他78所非特许中央国企必须退出房地产行业，但没有规定明确的时间，也没有进一步的指令。
中央政府近年来似乎有着坚定的决心要加速国有企业改革以及催促央企退出房地产行业。2015年9月，国务院发布《关于深化国有企业改革的指导意见》。2015年12月的中央经济工作会议报告强调了对于房地产企业的兼并和收购。结果，2016年3月，中国地产集团以310亿元购买中信公司的住宅物业资产。也有迹象显示，招商蛇口将要收购中粮集团的不动产。
78家非特许央企似乎不愿意退出房地产行业，毕竟在现今经济放缓的态势下，房地产行业是仅存的相对高回报的行业之一。在近几年的地产繁荣中，它们积极以扩张房地产业务为策略，应对中央政府国企重组的号召。比如，信达地产作为隶属于财政部的一个金融机构，在去年成功投标7块“地王”。中国电力建设集团有限公司，作为一所国家水利建设公司，以83亿抢购了深圳的一块地。
“地王”现象对房地产行业和其他行业的发展也有负面影响。高昂的地价不可避免地会导致房价上涨，使得大多数人的住房支付能力问题愈加严重，并引发更多的社会不满。随着38.9%的信贷扩张在2016年上半年流向相对繁荣且有利可图的房地产行业，其他类型的私企和当地企业正遭受资金短缺问题。
央企过度参与到房地产行业中会造成市场不公平。据说，由于央企和政府及银行都有着良好的关系，因此它们在政策支持、土地拍卖和融资活动中享有优惠。比如，它们可以获得更多的财政资源(例如，银行贷款和低利率债券)，并且比起它们的私企同行许可审批程序更加简单。
央企的房地产业务有时候游离于监督之外。有的国资监管部门行政等级较低，对央企的行政监督能力有限，从而造成了监督失察的情况。当地国土资源局也无法调查央企的异常土地活动，国土资源部限制了它们对央企滥用土地进行处罚的行政能力。
中央政府一直以来都在坚定地改善房地产行业的市场机制，并且让市场在经济活动中发挥决定性作用。然而“地王”现象似乎反而更让形势背道而驰。地方政府和央企过度参与到房地产行业中并不能帮助优化土地资源的使用和形成市场公平竞争。
央企退出房地产行业的缓慢进展反映出中央政府在国有企业改革监测中的不足，因为它的监督受到了央企和地方政府的抵抗。
