广州地价频频刷出新高 专家提醒:慎防风险

提要:26日,广州黄埔区长岭居苗圃地块以溢价241%,折合27273.5元/平方米的楼面地价成交。专家指出,当下“鸡血行情”应该警惕,房价不具备暴涨的基础,广州楼市应该保持平稳,过快过热的行情不利于市场健康发展。

  26日,广州黄埔区长岭居苗圃地块以溢价241%,折合27273.5元/平方米的楼面地价成交。这是8月以来广州第二次土地成交,两次拍卖都掀起了房企们的抢地浪潮,而成交的结果都创下了所在区域的土地成交的新高。不仅是广州,全国各大城市都在近段时间出现了土地热,开发商对于拿地的激情仿佛是打了鸡血一般。频频刷出新高的地价,使得房地产市场出现了“面粉贵过面包”的现象。专家指出,当下“鸡血行情”应该警惕,房价不具备暴涨的基础,广州楼市应该保持平稳,过快过热的行情不利于市场健康发展。

  在售项目纷纷“封盘待涨”

  8月最火的无疑就是土地市场。26日,广州黄埔区长岭居板块的苗圃地块出让,引来了近20家房地产开发商网上竞价,在经过了长达2小时238轮的争夺之后,最终该地块以溢价241%,总价36.79亿元被中冶置业拿下。折合27273.5元/平方米的楼面地价更是直接刷新了黄埔区的地价新高。这是8月广州的二度拍地,而上一次荔湾芳村板块的华大物流地块拍卖,折合楼面地价高达35216元/平方米,更是刷新了广州土地成交的单价纪录。

  土地的成交热不仅出现在广州。同样在26日,珠海和厦门都拍出了新的单价地王。值得注意的是,这两个二线城市拍出的楼面价格甚至比广州还要高。其中,珠海一天拍出4宗地块,单价都比广州高。而厦门当天推出6幅商住用地,仅上午的3宗地块都已经刷出了区域新高,其中集美灌口地块单价更是高达32825元/平方米。

  “眼下的楼市就像被打了鸡血一样。”云策中国总经理吴耀华向记者表示。就在26日广州黄埔土地单价创出新高之后,区域内的楼盘纷纷传出了“封盘待涨”的消息。在该地块拍出高价的第一时间,其周边已有一批楼盘表示将“搭车”涨价,其中长岭居板块的实地常春藤、岭南林语、珠江嘉园等都贴出海报称要“封盘”。其中实地常春藤项目更是直接给出了封盘时间:“于2016年8月26日19时30分后封盘调价,具体开售时间待定。”同样处于长岭居板块内的万科幸福誉,已经宣布在26日12时全面封盘,据销售员介绍,重开时预计总价会涨3万—4万元。

  有些项目更是借机推出新货,而价格直接大幅上调。其中距离“苗圃地块”仅350米的金融街融穗御府在“苗圃地块”出让后第一时间就推出全新的组团,其销售负责人告诉记者,预计推出的新品均价在14000—16000元/平方米的基础上会进一步上涨。而同样处于长岭居板块的珠江嘉园项目甚至已经具体公布涨价幅度。此前据项目销售人员透露,推出的产品预计会有2—5%的涨幅,但是在26日“苗圃地块”成交后,该项目立涨7%。项目负责人告诉记者,“未来可能还会再涨”。

  “8月就是土地市场狂欢。”有市场人士告诉记者,当下开发商拿地已经开始不理性。最值得关注的是17日,福建房地产商融信中国在一场420轮的竞价后以110.1亿元摘得静安区中兴社区地块,楼面价10.03万元/平方米,可售部分楼面价14.31万元/平方米,更是直接创造了新中国土地成交史上最贵的土地成交记录。

  “面粉贵过面包”风险不小

  土地高价成交潮带来了市场的狂欢,但同时也引来了行业的阵阵担忧。吴耀华告诉记者,市场是否能有同样的回应还需要未来两三个月的成交数据来体现。

  事实上,过高的土地成交价格已经使得楼市出现了严重的“面粉贵过面包”的现象。以“苗圃地块”为例,目前萝岗长岭居板块在售的楼盘当中,卖得最好的万科山景城均价为14000元/平方米,万科里享家为12000元/平方米,实地常春藤为12500元/平方米。在广州阳光家缘的统计数据中,近一个月来,黄埔长岭居板块的一手住宅成交均价为16960元/平方米。而且其中还包括拥有类别墅多层复式产品的万科山景城在其中,才拉高了成交均价。“目前长岭居的住宅均价也在14000元/平方米水平,新地王仅是楼面地价就直接是目前均价的两倍。”

  伴随着高价地块的增多,拿地风险系数也直线上升。据合富辉煌数据统计,在广州近5年的土地出让中,仅有4宗“面粉高于面包”的地块,其中2013年拿地的恒 大御府和佳兆业天御至今销售资金回笼尚未达到土地出让金额的50%。

  白云区佳兆业天御项目,2013年5月的土地成交总金额为7.99亿,截至今年上半年销售金额总计2.42亿元,约为土地成本的30%。旁边的恒 大御府于2013年6月拿地,土地成交总金额为23.09亿元,开售以来的销售金额总计为10.52亿元,约为土地成本的46%。

  中原地产项目部总经理黄韬在接受记者采访时认为,土地市场的疯狂表明现在开发商已经头脑发热。“当前楼市整体情况不理想,经济刚刚企稳,房价不具备暴涨的基础,而地王是需要房价暴涨才能被市场消化的,地王风险不小。”

  黄韬分析称:“高价地块的频出是因为今年销售情况好,以及开发商看好楼市的前景。但在同一天,三个城市诞生7块地王,就有点不合理了。”他认为,“这不能代表全国土地市场的真实情况,因为楼市的分化还在加剧”。

新浪地产

网友观点

我要说两句

person
您好,请登录后进行评论。点击 登录 注册新账号

文明上网,登录评论,所有评论仅代表网友意见,新浪地产保持中立。

快捷导航