雅居乐58亿抢地珠海 三次溢价超500%背后的账本
雅居乐近几年来毛利率不断下滑，又刚从前两年的“艰难”时刻脱身的情况下，一连拿下郑州、广州、佛山、珠海等数宗高价地，这一笔账算得似乎有点太乐观了。
刚在业绩会上说雅居乐今年拿地预算快用完，要增加100亿的陈卓林，转身就就在佛山、珠海花了66亿。
8月26日下午，珠海出让位于高新区科技创新海岸北围片区相连的4宗宅地，其中三宗均被雅居乐以超28000元/平方米的单价拿下，溢价率均逾500%，且连续三次刷新地王纪录，成交总价约57.99亿元。
不久前摘下广州单价地王余热未退，此番连刷三个地王高调进军珠海又让雅居乐登上了头条。与广州单价地王是否还有利可图一样，珠海地王之后，比周边房价还要高逾4000元/平方米的地价，未来项目入市能有多少利润成为了关注的焦点。
有分析指出，拍出超2.8万元/平方米的价格是非理性的，目前该片区承受不起这样的价格，虽预期房价会上涨，但不会涨得太快。
“如果明年底左右雅居乐项目入市或许能卖到4.5万元/平方米左右，这样的话还是可以略有盈余的，但利润空间并不会很大。”有珠海资深业内人士对观点地产新媒体表示。
8月23日的2016年中期业绩会上，被问及拿成本如此高的土地是否会拖累整体利润时，陈卓林表示，拿地前会有算过账，买的地都是有合理利润的。
许多业内人士看来，雅居乐近几年来毛利率不断下滑，又刚从前两年的“艰难”时刻脱身的情况下，一连拿下郑州、广州、佛山、珠海等数宗高价地，这一笔账算得似乎有点太乐观了。
溢价500%连拿三地
雅居乐首次进入珠海拿下的2016-09、10、11号三宗地均为珠海高新区科技创新海岸北围片区二类居住用地，地块总面积83997.27平方米，成交总价分别为12.34亿元、12.74亿元、32.91亿元，楼面地价则分别为28000元/平方米、28250元/平方米、28050元/平方米，溢价率为522%、526%、512%。
参与当天4宗地竞拍的开发商超过20家，包括平安不动产、美的、中海、华发、合景泰富、富力、中冶、金地、招商、保利、金茂、K2、格力、万科、融创、碧桂园等，雅居乐抢下的3宗地也先后三次刷新了珠海单价地王纪录。
观点地产新媒体获悉，雅居乐其实是有意一口气拿下四宗地的，但第四宗2016-12号地块却被珠海本土房企格力地产以29120元/平方米的楼面价“狙击”，并破了雅居乐前三宗地创下的地王纪录。
在地块拍卖前，曾有预言称，该四宗地的成交楼面地价或许会达1.6-2万元/平方米，成为区域地王。最终拍出的价格却全在2.8万元/平方米以上，且四宗地都先后刷新珠海单价纪录。
早在8月16日21.7亿元雅居乐拿下广州市单价新地王时，加上建安成本最终高达约3.6万元/平方米的楼面价就已被不少业内直言风险很大，需要达到每平方米4万5的价格才会有利润，但是两年内广州房价连续上涨20%的可能性不大。
时隔仅10天再次拿下珠海地王后，也有业内人士分析指出，虽然众多房企的抢夺已说明地块的发展前景被看好，但拍出这样的价格肯定是非理性的，目前该地块所在唐家湾片区也支撑不起这样的价格。虽然预期未来片区内房价会持续上涨，但并不会涨得太快。
珠海中原物业顾问有限公司一位业内人士向观点地产新媒体透露，唐家湾片区相对主城区偏低，7月份录得的整体成交均价约2.4-2.5万元/平方米，此次地王出现后，已有不少项目封盘意欲涨价。
左岸房地产顾问有限公司董事总经理李炳亮则表示，拍出地王后，会在一定程度上拉升周边项目的整体价格，但按目前的态势很难快速大幅上涨。
“如果明年底前后雅居乐项目入市，或许能卖到4.5万元/平方米左右，这样的话还是可以略有盈余，但利润空间并不会很大。”
陈卓林利润账本
当众人惊讶于刚走出困局的雅居乐为何突然以如此“凶猛”的姿态连夺地王时，其毛利率及净利润会否因此继续被压缩也再次被提起。
受市场大环境的影响，前几年大部分产品定位未适应市场需求的雅居乐，2014、2015年处在了降价甚至亏本去库存的艰难时期，部分项目降价近2成，毛利率也随之一路下跌。
2014-2016年上半年，雅居乐的整体确认销售均价分别为9490元/平方米、9243元/平方米、9167元/平方米；2011-2015年，雅居乐毛利率由53.8%、41.4%、35.6%、32.4%下降至25.1%。
今年上半年，雅居乐毛利率同比下降9.6个百分点至20%，净利率降至仅4.4%。
业绩会上被问及此事，陈卓林的回答是前两年主力一直在去库存，因而毛利率和净利率不可避免地出现了下滑。且2016年上半年报表中反映的其实还是2015年滞后入账的销售数据，所以并未能体现出今年上半年雅居乐真实的销售情况。
陈卓林在业绩会上表示，2016年开始雅居乐已逐渐“恢复元气”，销售量及价格都有所提高，未来整体均价会继续增加，今年肯定会超1万元/平方米以上。
雅居乐运营中心总经理兼主席助理李雪君介绍，今年上半年雅居乐整体预售均价已从去年同期的每平方米9231元升至了上半年的9932元/平方米，中山、南京、无锡、海南，惠州等地区的项目售价也不断上涨，惠州及中山地区的整体增幅分别超过30%和40%。
按这样的趋势，陈卓林表示，下半年雅居乐毛利率和净利率就会在现有基础上增加3%以上，到2017年、2018年还会有大幅度的增长。
随着如今地王频出、地价急升，不少房企都直言没有任何理由可以说明房价地价会下降，行业整体利润也一再被压缩。
回看今年以来雅居乐获得的多宗地块项目，大部分的价格和溢价率相比此前大大增加，要做到毛利率持续增长似乎并不容易。
观点地产新媒体统计得知，截至8月28日，雅居乐已在郑州、苏州、广州、北京、惠州、珠海等地斥资约144亿元拿下12宗地，其中有6宗地楼面价在16902-35216元/平方米间。
以备受关注的广州、珠海4宗地王为例，业内人士直言，以目前的市场涨价趋势来看，此类地王项目未来虽然还会有利润，但利润空间相对肯定会小。
这样的疑问，前几天的业绩会上也曾被提及，陈卓林坦言广州的地王项目利润率虽会比其他稍微低一点，但也还是会有六七个点左右。
“我们也是计算过的，拿的地都比较好，有合理的利润。”陈卓林表示，在地王更新速度加快的情况下，有信心经过规划打造，将高地价的项目卖到有一定利润空间的价格。
不过，在被追问预计2017年、2018年毛利率及净利润会达到什么水平时，陈卓林回答：“估计毛利率会到28%，净利率估计在8%-10%。”
但他又特意强调：“记得只是估计而已，估计的。”
