站在城市更新“风口”上的长租公寓
文章来源：证券时报网。作为2016中国深圳国际房地产业博览会(房博会)的一项重要内容，深圳城市更新博览会也正在同期举行，这是深圳首次举办以城市更新为主题的专题博览会，似乎也说明城市更新在深圳楼市的重要位置。
其实，深圳是全国最早提出城市更新概念的城市。据深圳市政府公布的数据，截至6月30日，全市已累计列入城市更新计划项目551项(用地面积4505公顷)，审批通过规划项目327项(用地面积约2612公顷)、已实施(含建成)项目154项(用地面积约1180公顷)、在建项目101项，实施率26%，位居全省前列。
此前，中海与中信的整合，恒 大今年以来密集买进包括万科在内的多家房地产上市公司股票，这似乎透露出一个信号：中国的房地产市场将进入一个“买地不如买公司”的时代，其实背后也是看上各家房企的土地和城市更新项目的储备。而城市更新则是房企转向低成本的土地获取，也是未来房企拿地策略的最大改变。说来说去，都是为了“土地”。
在不到2000平方公里的土地上，空间资源的紧缺愈发成为深圳发展的阻碍。在耗时长的拆除重建之外，深圳也在探索综合整治和功能改变等多种改造方式。如今，城中村和老旧小区的增值模式就不仅在于拆除，越来越多的资本看好深圳长租公寓市场，长租公寓似乎成为了城市更新的另一种可能。
近年兴起的长租公寓行业中，公寓设计者倾向于把某栋楼整租下来，按照年轻人的口味重新设计装修再租出去。合屋创始人罗凤鸣表示，实际上就是进行城市更新的“柔性改造”，在居住外植入娱乐、办公等更多功能。据合屋统计，目前深圳已存在超过100家品牌长租公寓，他们的房源大多来自旧工业区、旧住宅区以及城中村等。
最早进入长租公寓的是房地产中介，如链家的自如品牌。随后，随着“商改租”等支持性政策出台，开发商、酒店管理公司等企业相继涌入长租公寓市场，规模效应凸显。在此之前，万科已在广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市落地了10余个长租公寓项目。今年7月，世联行拟定增20亿元投向长租公寓建设项目，还拟发起设立规模3100万元长租基金，将投向上海商业物业。在深圳蛇口片区，招商蛇口将曾经的蛇口工业区职工住宅改造为只租不售的中端精装长租公寓，客户定位于高新技术企业年轻白领阶层。
基于对长租公寓商业模式的认可，合屋与明照资本联合发起国内首个服务于长租公寓及存量房产业链的创新型基金——“青年乐巢计划基金”，预计基金管理规模10亿元，致力于在长租公寓产业链、城市老旧物业改造、存量房社区活化等方面提供创新金融服务，并探索存量房资产证券化的业务。
不过，目前业界普遍的共识是长租公寓是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的微利业务。长租公寓的井喷式发展，也让一些业内人士看到了风险：获取物业的成本正在攀升；在情怀与生存面前，长租公寓的服务创新减少，品牌沉淀不足。不过，分享投资管理合伙人、明照资本创始合伙人高大明表示，长租公寓和房地产开发商拿的地方是不一样的，整体来说成熟运营的公寓从总资金的回报率来看还是可以的。
