东莞写字楼价格涨幅超过住宅 成为投资者新宠
相比起和普通人息息相关的住宅市场，写字楼的价格并不那么受大众关注。其实在今年上半年，东莞写字楼价格的涨幅已经默默超过了住宅。但与周边中山、惠州相比，还处于价值洼地阶段，吸引了不少投资者从住宅地产转向投资写字楼。昨日，在民盈山国贸中心的首次媒体见面会上，东莞中原地产策略研究中心总监车德锐分享了以下观点。
住宅价格高企，投资吸引力减弱
“今年上半年全国住宅市场量价齐飞、价格暴涨，但写字楼市场的量价增幅却比住宅还要大，在东莞也是一样。”车德锐在会上分享了他近期的市场研究成果。他表示，过去的十年，是住宅价格增长五倍以上的十年。而东莞从去年至今，由于深圳客的疯狂扫货，房价快速暴涨后已经处于明显高位，脱离了本土购买力，租金收益的投资回报率已经非常低，投资吸引力在快速减弱。
车德锐认为，东莞写字楼市场的售价比洋房低，租金又远比洋房高，加上过去十年东莞的写字楼价格增长仅三倍左右，累计增幅远低于普通住宅，还有一定的上涨空间。其投资潜力越来越受到投资者的关注，部分住宅投资者开始转向投资写字楼。
论租售比，投资写字楼回报高于住宅
深究写字楼的价格增长快过住宅的原因，还得从两者的租售比来看。写字楼的租金水平是比住宅的租金水平高很多的，所以其投资租金收益优势就愈发明显。“比如，现在东莞普通洋房的租金水平在20- 30元/平方米·月，但售价去到了1 .5万/平方米甚至更高。而写字楼的租金水平在50 -60元/平方米，相应的售价才1 .3万- 1 .5万/平方米。从租售比计算的投资回报率对比看，洋房的投资吸引力在下降，写字楼的投资吸引力在上升。”
车德锐也坦言，尽管在目前房价这么高的情况下，还是有投资者愿意投资住宅，主要是住宅的首付水平低，只要2 .5- 3成左右，令入市门槛较低，而写字楼必须首付5成，入市资金成本较高。同时，住宅和写字楼的按揭年限长短不同，洋房可按揭30年，月供承担压力较小；写字楼最多只能按揭10年。此外，在变现和出租时，洋房总体来说更容易些。
焦点
东莞写字楼租金低于中山、惠州
据了解，东莞写字楼市场标杆项目的租金，还处于一个明显的低谷。不仅是比很多二线城市低，而且甚至比中山和惠州都要低。虽然无论从经济实力和人口等各项指标分析，东莞写字楼价格都没理由比中山和惠州要低，但事实就是如此。
“这些城市标杆地标性的写字楼租金基本都在每月100多元/平方米，而东莞的才每月80-90元/平方米”。究其原因，车德锐认为，一方面是东莞写字楼还没有形成集群效应；二是发展商企业品牌支撑力较弱；三是项目的硬件配置和软性服务配套还有很大的提升空间。因此，他认为，随着这些方面的逐步完善加强，东莞标杆写字楼的租金和售价还有很大的提升空间。
据了解，过去东莞写字楼区域不够集中，周边配套不足，以致空置率较高。但随着地铁今年开通，大型商业综合体落成，抱团取暖的趋势下，写字楼的投资回报率也开始被看好。
