地产整体上市信号再来：中粮系混改内外合力 轻资产突围
中粮系地产业务何去何从，这个疑问已发酵7个月之久。
今年年初，原董事长宁高宁带着11年奋斗史转战中化集团，中粮集团正式进入赵双连时代。7月18日，中粮集团与中纺集团在北京召开大会启动战略重组，并公布了中粮国有资本投资公司改革试点方案。
履新半年的赵双连祭出“瘦身健体”的改革计划，颠覆了宁高宁时代为补足全产业链条而不断“增肥”的战略路径。变革背后，曾被宁高宁寄予厚望的中粮集团地产王国似乎真的走到了关口。
根据中粮集团的“十三五”规划，中粮集团将推动粮油、食品、金融、地产四大板块2019年整体上市。目前，中粮集团地产业务拥有 中粮地产 (000031.SZ)与大悦城(00207.HK)两大上市平台的内部整合是否已进入时间轨道？能否在时间表2020年前完成？
“内部整合，某种程度上会服从中粮集团的改革意志。”易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，未来，这两个平台如何在项目层面进行协作，如何进行资金平衡，如何在团队和管理体系上整合匹配，都需要中粮集团在顶层设计上作出具体规划和安排。
轻资产与混改
“轻资产”突围路上，大悦城再落一子，择址贵阳。
7月26日，贵州省委常委、贵阳市委书记陈刚与中粮集团副总裁、大悦城地产董事长兼总经理周政握手言欢。周政带来的大悦城品牌，将输出落地在贵州恒丰地产旗下的贵阳中心。
这里是贵州省规划的100个城市综合体之一，大悦城的任务是交出贵阳规模最大、业态最全的购物中心标杆。大悦城是否入股，双方还没有定论。
大悦城是中粮集团的金字招牌，名字灵感源于《论语》中“近者悦，远者来”，由宁高宁一手缔造。时间拉回到2004年，国资委一纸任命，46岁的华润集团副董事长兼总经理宁高宁空降中粮集团，就任董事长一职。
中粮系地产业务历经多年盘整，最终形成中粮地产和大悦城两大平台，并分别在A股、H股借壳上市，这背后写满了宁氏印迹。
从2007年第一座大悦城落户北京西单至今，9年时间里，大悦城并没有遍地开花，自持项目目前仅有8个，其中7个开业，1个在建，离宁高宁曾布置的“5年20城”目标尚远。
外界对大悦城发展速度过慢的质疑，商业地产重负荷及“万年沉疴”资本市场难题，都迫使其给出答案。大悦城的解惑路径是轻资产，并在2015年底落地了首个轻资产项目—天津和平大悦城，而上文的贵阳大悦城是其第二个轻资产项目。
在贵阳，周政对大悦城的轻资产思路有过些许表态，“入个小股，大悦城可以收取品牌管理费、运营管理费；如果项目做得好，大悦城可以以进入时的价格适当增加股权；如果项目做得特别好，我们也可以全部收购”。
在周政看来，轻资产输出是一个动态的管理和投资的过程，而通过输出品牌的低成本方式去发展，大悦城既可以获得增值管理收益，也可以获得评估增值的溢价。
轻资产被定义为大悦城未来之路的重要索引。据时代周报记者了解，对于自持存量资产，大悦城正在控制权范围内，引入外部投资者，为下一步扩张张罗粮草。
周政一口气把所有自持大悦城项目都摆上了货架，他期许遇见的，是有大胃口吞下近百亿标的的“财主”。
7月18日，北京市产权交易所网站上挂出了大悦城的三则股权叫卖信息，其三家子公司各挂出了49%股权，挂牌价分别为78.41亿元、10.78亿元和3.7亿元。大悦城要求接盘方一并吃下这三家公司股权，并一次性付款。
十天后，接盘方之一浮出水面。7月29日，大悦城公告称，全资附属公司恒瑞作为普通合伙人，与两家机构投资者就Joy City Commercial Property Fund(大悦城商业基金)定立有限合伙协议。这两家机构投资者将分别认购63.33亿元及31.66亿元的基金权益，该基金拟参与竞标上述三家公司各49%股权。
“大悦城轻资产更近一步，‘瘦身’之后，一增一减之间缓解了资金压力，”克而瑞研究中心分析师房玲告诉时代周报记者，而通过品牌输出撬动规模扩张，“5年20城”不再遥不可及。
2015年末，大悦城持有现金约37.26亿元，同比大幅下跌了42.57%，而企业总有息负债则达到了247.96亿元，同比增长2.89%，现金短债比为0.88，企业持有现金并不充裕。
在房玲看来，轻资产“无本生意”，也将提高大悦城整体收益回报率。2015年，大悦城地产的核心净利率约为9.3%，而净资产回报率仅为2.2%。
当然，这也被视作是大悦城混合所有制改造的关键进展。
中粮集团是央企53家特大型企业之一，也是六家国有企业改革试点企业之一。
“我们探索的是一条有进有退的优化资本布局之路，”在7月18日并进中纺集团后，现任中粮集团董事长赵双连有过表态，中粮集团分类分层地推进混合所有制与股权多元化，其中地产业务将通过混合所有制改革优化资本结构，提升盈利水平。
早在去年的大悦城2015年中业绩会上，周政也已有所透露，中粮集团目前仍占大悦城66.73%的股份，股权比例还是比较大的。下一步，将稳妥地寻找合作伙伴，推进混合所有制改革。从股权多元化入手，中粮集团的改革方向是引入产业、基金、民营、外资等资本来优化治理结构。
整体上市信号
在“十三五”开局之年与国资改革落地实施的第一年中，中粮集团成为了2016年第一艘驶向新海域的大船。
中粮集团的画圈还没有绘完。2016年1月5日，宁高宁带着遗憾卸任中粮集团董事长职务，他的使命将有赵双连继续下去。
7月20日晚，美国《财富》杂志发布了2016“世界500强”排行榜，中粮集团连续23年入围，今年名列榜单第121位，比上年的272位上升151个名次，成为排名上升最快的中国企业。
在世界农粮企业中，中粮集团的排名仅次于ADM公司。另外三家世界级粮商分别排在五百强的第112、第157及第214名。
“十三五”期间，中粮集团有着更宏大的目标。时代周报记者了解到，中粮集团提出了2020年关键性指标，其中营业收入将达7500亿元，总资产6000亿元，利润总额150亿元。
除了要做全产业链的国际化大粮商，国有资本粮油食品业务占比达到80%之外，中粮集团未来还将推动粮油、食品、金融、地产四大板块整体上市。其中，“十三五”期间，中粮集团将致力打造2-3个营收超1000亿元规模，4-5个超500亿元规模的专业化公司(平台)。
据时代周报记者了解，中粮集团正按照“小总部、大产业”的原则进行改革，搭建“集团总部资本层-专业化公司资产层-生产单位执行层”的三级架构，目的是把资本与资产管理分开，厘清权责。
依据业务聚焦原则，中粮集团组建了18个专业化公司(平台)，人权、资产配置权、生产和研发创新权、考核评价权及薪酬分配权等五大类关键权力会下放给专业化公司(平台)。
“中粮地产与大悦城就在18个专业化平台中。”《北京商报》援引中粮集团内部人士消息称，未来肯定要整合在一起。
事实上，早在2011年3月，宁高宁就明确提出，中粮集团在中粮地产、中粮置业(大悦城前身)两大地产业务平台合并完成后，将会以A+H的方式整体上市。但种种原因搁置，中粮系地产整体上市计划未能成行。
虽然宁高宁为中粮系地产板块的统筹发展颇费心思，但两大地产业务在销售业绩方面，都尚未进入行业第一阵营。在规模和排名方面，没有得到集团实质性的提振。
从成长性来看，大悦城营业增长率、利润增长率和总资产增长率低于行业平均水平。2015年，大悦城地产三组数据分别为-5.93%、-50.75%、12.1%，行业平均为13.66%、27.58%、20.79%。
中粮地产的核心地产开发业务盈利能力在央企中全面落后，几乎仅为行业领先水平的一半左右。2015年，中粮地产净利润7.22亿元，如果扣除非经常性损益仅有1.05亿元。在非主营业务中，中粮地产持有的金融资产和负债取得的投资收益高达8.82亿元，占利润总额的63.02%。
新华网文章指出，中粮集团从来没有放弃对旗下地产业务的重构、整合与改革。
一个很明显的线索是，中粮系在主线大悦城旗舰商业以外，中粮地产还在发展祥云小镇这种城市近郊的慢生活、微度假模式。
可以窥探的是，在中粮地产和大悦城内部，对两者的综合盘算已经展开。对中粮集团而言，中粮地产和大悦城各自为战的时候，一个轻、一个重，它们只有在集团统一核算的时候才一起平衡着资本。
但当双方都在一定阶段内完成了各自的品牌使命后，随着中粮集团打造全产业链诉求的强烈以及国资委推动的国企混合所有制改革的顶层设计要求，中粮集团改革地产业务就再合理不过了。
大悦城、中粮地产方面回复时代周报记者提纲称，目前暂未了解到业务整合的相关信息。大悦城是专注于现有综合体和其他核心商用物业的境外上市平台，与中粮地产有明确业务区分，不存在同业竞争情况。
关键先生周政
如果按照宁高宁当初的计划，中粮系地产内部整合分三步，即人员整合、股权整合、资产整合。时代周报记者梳理发现，两家上市公司“人事的一体化结合”已有苗头，周政就是关键先生。
2012年11月起，周政就开始担任中粮集团副总裁一职，但更重要的职务仍是中粮地产董事长，2013年起兼任中粮置地(现为大悦城地产)董事长，2014年起任中粮集团党组成员。
今年2月，大悦城地产原总经理韩石跳槽龙湖之后，周政除了担任其董事长、执行董事之外，还兼任了总经理一职。
同策咨询研究部总监张宏伟(博客)对时代周报记者说，人事铺路之后，在政府与企业推动下，内部股权与资产整合完成是迟早的事情。
值得注意的是，按照大悦城、中粮地产2015年的53.74亿元和135亿元营收来看，这相加的“一条线”至少翻2.6倍才能达到500亿元规模。
2016年风风火火的国企整合浪潮中，地产央企间整合大幕也早已拉开，中海中建合并、中海鲸吞中信、五矿整合中冶、招商局合并蛇口，每一宗交易都波涛汹涌。
中粮地产也屡屡传出“被整合”。今年3月及6月，保利地产、 招商蛇口 先后与中粮地产传出收购“绯闻”。时代周报记者拿到的一份内部资料里，周政对此事有过解释。
“‘十三五’期间，中粮集团已确定了4大中心板块定位，‘强地产’是其一。”周政称，集团会支持地产板块做强、做优、做大，也可以与业内企业合作，但是主导权不能丢。
周政明确表态，一线城市将是中粮地产未来的主要方向之一，深圳旧改也是今年中粮地产的重头戏，东莞、惠州、广州、珠海等珠三角城市都在中粮地产逐步进入范围内。
今年，中粮地产曾募资50亿元支持北京等地项目发展。今年楼市回暖，中粮地产也借此赢得市场红利。2016年上半年房企百强榜中，中粮地产以128.3亿元排名行业第57位，和 金融街 、禹州等跻身同一段位。
土地市场上，中粮地产也加紧步伐，上半年在深圳、成都、上海均获取新的土地。其中最为轰动的一宗，今年6月29日，中粮地产以总价24.4亿元摘得上海浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块，楼板价35744元/平方米，溢价率235.62%，扣除不可售部分实际楼板价达到38266元/平方米。
这意味着，这个位于上海郊环以外的住宅项目，未来保本售价可能超过6万元/平方米。
